Жилищное строительство Киева и пригородов - 2013: комментарии застройщика

Об особенностях текущего сезона строительства и о том, почему сейчас стало выгоднее строить жилье в пригороде, а не в столице, рассказал порталу «ЛIГА.Бизнес» коммерческий директор строительной компании «Атлант» Александр Павлов.

По его словам, на данный момент темпы строительства и объемы продаж по своей активности сравнялись с докризисными показателями. По сравнению с 2011 годом, объемы (как продаж, так и строительства) возросли в полтора раза, а если сравнивать с 2012 годом – в два раза.

Суровые будни застройщика

Что касается трудностей в работе застройщиков, – они зависят от многих факторов. Позиция Кабинета министров в отношении строительных компаний двояка: на фоне обсуждения упрощения работы, увеличиваются полномочия ГАСК, а вопрос о присоединении к сетям до сих пор не урегулирован. По словам А. Павлова, одним из наиболее серьезных препятствий в работе застройщика является именно прокладывание коммуникаций.

Свободная земля для строительства в достаточном количестве имеется и в столице, и в областях. Однако для того, чтобы занять площадку, застройщик должен провести туда воду, отопление и электричество, оборудовать подстанцию, а также реконструировать котельные и подстанции, которые не справляются с заданными мощностями. Все это, естественно, требует значительных затрат. Между тем остается неясным предназначение обязательного сбора на развитие инфраструктуры, – ведь, осуществляя работы на участке, застройщик, по сути, и так развивает инфраструктуру, причем за собственные средства.

При этом власти уверяют, что стоимость квадратного метра уменьшена их стараниями, поскольку упростился механизм разрешительных процедур. Но Александр Павлов придерживается другого мнения: он не отрицает, что ввод домов в эксплуатацию стал немного проще, однако отмечает, что в других вопросах порядок был усложнен. Поэтому «средний арифметический» результат деятельности властей нельзя назвать положительным для застройщика.

По поводу разрешений на строительство, – как сообщает Александр, получить такое разрешение застройщику сейчас ничуть не легче, чем раньше. Хотя при этом он отмечает в данной ситуации и рациональное зерно: ведь если получить разрешение станет легко, то строить начнут все, кому не лень. В итоге такой всплеск может повлечь за собой волну обманов инвесторов первичного жилья, о схемах которыхпортал недвижимости Stopmakler часто информирует своих читателей.

Ипотечные вопросы 

Как представитель компании-застройщика, Александр прокомментировал и различные программы Кабмина, направленные на оказание помощи в кредитовании граждан для приобретения жилья. Он отметил, что государственные программы удешевления жилья уже работают. К ним относятся программы удешевления кредитов, софинансирования строительства, помощи в достройке, а также программы ГИУ.

В 2012 году строительная компания «Атлант» не сотрудничала по этим программам, поскольку было еще непонятно, выйдет ли из них толк. Но на данный момент компанией уже подаются необходимые документы на аккредитацию, а в течение нынешнего года «Атлант» планирует продать порядка 40–50 квартир в соответствии с условиями госпрограмм.

В основном компания использует программы удешевления ипотеки, поскольку около половины всех ее клиентов приобретают жилье в рассрочку, – это позволяет предположить, что именно механизм удешевления ипотечных кредитов будет востребован среди инвесторов. Александр Павлов отмечает, что, к тому же, на сегодняшний день в Броварах образовалась целая очередь из людей, рассчитывающих получить кредит под 3% годовых.

Обычные же кредиты, по словам специалиста, люди берут неохотно из-за слишком высоких ставок. А вот доступная ипотека пользуется популярностью среди населения. При этом основная часть людей, берущих сейчас кредиты на приобретение жилья, старается выйти на максимально возможную сумму займа – до 70–80%. Такая тенденция среди клиентов «Атланта» напрямую связана с тем, что на меньшую сумму компания дает рассрочку уже по своим правилам.

Количество людей, приобретающих жилье у «Атланта», делится приблизительно на две равных части: на тех, кто покупает свою первую квартиру, и тех, кто совершает обмен старого жилья на новое.
Как отметил Александр Павлов, его компания не становится собственником построенных квартир и, соответственно, не оформляет на себя техпаспорт на жилье. Таким образом, «Атлант» не должен платить налог на недвижимое имущество за квартиры, которые не были проданы. Тем более что сегмент деятельности этого застройщика приближен к эконом-классу: он не строит квартир с жилой площадью более 120 квадратных метров, которые могли бы быть обложены налогом на «лишнюю» площадь. К слову, рынок небольших квартир признается компанией «Атлант» наиболее перспективным.

Непорядочные застройщики и «серые» объекты

В окрестностях Киева подчас практикуются незаконные схемы строительства многоквартирных домов, «замаскированных» под частное строительство. Но в Броварах, где работает компания «Атлант», эти схемы не укоренились. Тем не менее, существующую проблему Александр Павлов считает очень серьезной для всех честных застройщиков, поскольку подобная деятельность вредит имиджу всей отрасли в целом.

Чтобы распознать непорядочного застройщика или проблемный объект, Александр рекомендует, во-первых, тщательно проверить репутацию компании и историю ее работы. Нужно выяснить, что уже построил выбранный застройщик, что строит в данное время, какие из его объектов были сданы в эксплуатацию. Поискать в интернете отзывы и комментарии людей об этом застройщике и его объектах.

Затем нужно внимательно изучить все документы: лицензию застройщика, разрешение на строительство, госакт на участок, где будет указано назначение земли. Также следует поинтересоваться техническими условиями на водоотвод, подачу отопления и электричества. Если всех необходимых документов нет в наличии, или же вы испытываете сомнения в качестве каких-либо из них – лучше не связываться с этим застройщиком.

Если же, после проверки документов, никаких сомнений выбранная строительная компания не вызывает, – нужно постоянно следить, как продвигается процесс строительства, – советует Александр. Стройка не должна останавливаться, особенно летом. Единственное оправдание для застройщика, если он остановил строительство – это очень сильные зимние морозы.

Плюсы пригородного рынка

К вопросу о пригородном строительстве, Александр Павлов отметил, что на данный момент оно гораздо более выгодно по сравнению со столичным. Именно поэтому компания «Атлант», построив несколько домов в Киеве, переместила свою деятельность в Бровары. Специалист отмечает, что сейчас киевский пригород развивается по московской схеме – люди так же мигрируют из центра на окраины. Это удобно, поскольку одной столичной квартиры при размене хватит на две, а то и на три пригородных.

Примерно половину всех квартир приобретается жителями Броваров. Еще треть составляют киевляне с Харьковского массива, Левого берега, Троещины, Борщаговки, – не в последнюю очередь это связано с выгодным транспортным сообщением. Оставшиеся 15–20% – это иногородние граждане, перебирающиеся поближе к столице. При этом соотношение постепенно меняется: если раньше среди клиентов было порядка 90% броварчан, то сейчас, наоборот, увеличивается количество жителей столицы и других городов.

Эта тенденция набирает обороты, даже несмотря на то, что на киевских окраинах сейчас существует немало бюджетных проектов жилищного строительства, включая «Жемчужину Троещины». Александр объясняет это тем, что жителям окраинных районов Киева удобней переселиться в Бровары, поскольку отсюда можно гораздо быстрее добраться до центра столицы, благодаря отсутствию очередей на маршрутный транспорт.

При этом стоимость жилья в пригороде на 20–30% ниже, чем на киевских окраинах, и в несколько раз ниже, чем в центре Киева. А застройщику, в свою очередь, намного проще получить и согласовать технические условия в пригороде, нежели в Киеве.

Конечно, в Броварах пока еще не так, как в столице, развита инфраструктура – однако на ближайшее время уже планируется застройка разных культурных объектов и торгово-развлекательных центров.

Если же новым Генпланом столицы будет решено присоединить города-сателлиты к Киеву, то, соответственно, поднимется и стоимость квадратных метров в нынешних пригородах. Тогда столичные застройщики получат новые площадки для строительства, а для пригородных застройщиков и их клиентов такое решение повлечет за собой рост цен. 

Читайте также:

Чем рискует инвестор новостройки
Как правильно принять квартиру в новострое? Инструкция для новоселов
Сколько стоит купить квартиру в новострое Одессы, Крыма и Карпат
Доступное жилье: случай из практики