Что проверять при выборе застройщика и новостроя

Несмотря на прогнозы об очередном этапе кризиса, активность строительства жилых объектов по столице и области в последнее время держится на высоких отметках. Потенциальных покупателей новостроев привлекает цена недвижимости на первичном рынке, особенно на этапе ее строительства. Строящееся жилье обходится дешевле готового, а главное здесь – подойти к вопросу приобретения со всей ответственностью, чтобы не остаться в проигрыше. Рассмотрим некоторые юридические нюансы, на которые следует обратить особое внимание перед заключением сделки на покупку строящегося жилья.

Документы на землю

Начинать процесс следует с фундамента – и в прямом, и в переносном смысле. Когда вы остановите свой выбор на каком-либо конкретном объекте и, соответственно, застройщике, – первым делом необходимо убедиться в наличии правоустанавливающих документов на отвод земли под застройку. Это может быть госакт, подтверждающий право собственности застройщика на участок земли, или же договор аренды. Право застройки самых новых участков может подтверждаться свидетельством о праве собственности. Однако во всех случаях документ должен иметь госрегистрацию – этому моменту нужно уделить особое внимание.

Государственная регистрация участка может быть подтверждена различными способами, например:

– выписка из земельного кадастра;
– выписка из единого реестра прав на недвижимость;
– отметка с номером и печатью на госакте или договоре аренды.
Обязательно убедитесь, что документ или отметка заверены гербовой печатью, а саму регистрацию провел госорган (на что указывает слово «государственный» в его названии).

Целевое назначение участка

В документах внимательно изучите графу «Целевое назначение земельного участка». Назначение земли обязательно должно совпадать с объектом будущей застройки. То есть, если вы планируете покупку жилья в многоквартирном жилом комплексе, а целевое назначение земли по документам – «строительство частного дома» или «ведение сельского хозяйства», – не вкладывайте средства в такой проект. Подобное строительство вряд ли будет признано законным, что повлечет за собой множество проблем в дальнейшем.

Разрешение на строительство

Если данные по предыдущим пунктам ничем вас не насторожили, переходите к следующему этапу – документу, дающему разрешение на проведение строительных работ по возведению объекта недвижимости. Относительно многоквартирных высоток, в зависимости от сложности объекта, таким документом может быть один из двух:

– Декларация о начале строительных работ, заверенная Государственной строительно-архитектурной инспекцией.
– Разрешение на проведение строительных работ.

В Декларации содержится подробная информация обо всех характеристиках объекта, изучите ее внимательно. Если, согласно этому документу, планируется строительство девятиэтажки, а в «прайс-листах» застройщика фигурируют квартиры на 12-ом этаже – откажитесь от вложения средств в данный объект.

Если подтверждающим документом является Разрешение на строительство, то в нем вы не найдете детального описания объекта. Поэтому требуйте заключение госэкспертизы, с приложением, – в этих документах содержится вся необходимая информация.

Схемы продажи прав

Очевидно, что если вы вкладываете деньги в еще не построенную недвижимость, это не означает, что вы покупаете именно НЕДВИЖИМОСТЬ (ведь она еще не построена). Полноценная сделка по продаже или покупке недвижимости может быть заключена только в том случае, когда объект сдан в эксплуатацию и продавец регистрирует на него свои права собственности.

В вашем случае (пока у продавца еще нет документов о праве собственности) покупаются пока только ПРАВА на получение недвижимости в дальнейшем. Основные на сегодняшний день механизмы продажи этих прав таковы:

– заключаются предварительные договоры купли-продажи объектов;
– продаются облигации застройщиков, с последующим их погашением метрами площади жилья;
– продаются имущественные права на получение жилья;
– имущественные права покупаются через фонды финансирования строительства.

Эти схемы могут комбинироваться, однако на данный момент они остаются наиболее распространенными, особенно первые три. В каждой из них имеются свои плюсы и минусы, о которых нужно писать отдельные статьи. Общей их особенностью (и общим же риском) является тот факт, что, после заключения договора и оплаты денежных средств, вы не станете собственником квартиры – поскольку ее еще «не существует в природе». И не факт, что она появится. А пока вы за свои деньги получаете только право потребовать свою квартиру в будущем.

Здесь стоит отметить еще один момент относительно дуплексов, таунхаусов и прочей подобной недвижимости, являющейся предметом покупки. Часто сделки купли-продажи таких объектов заключаются на половину или четверть дома. То есть, вы, в отличие от собственника отдельной квартиры, будете являться не единственным собственником жилья, а совладельцем. Следует отметить, что в случае продажи вами своей части дома (1/2 или 1/4 по документам), вы будете обязаны испросить согласия на сделку владельцев остальной площади.

Порядок оформления собственности

Также советуем вам внимательно изучить договор на предмет срока, с которого вы будете оплачивать расходы на содержание будущего жилья, а также ознакомиться с правилами оформления документов на право собственности. Вы должны четко знать, какие суммы в течение какого срока вы должны будете вносить, например, за отопление жилплощади, которой еще не будете пользоваться, и на которую у вас еще даже не будет документов. Следует учесть, что и ремонтом в это время вы вряд ли сможете заняться.

Кроме того, необходимо узнать, когда будут оформляться документы на право собственности, и кем именно они будут оформляться. Постарайтесь не упустить этот момент, поскольку существует риск, что вы окажетесь в новостройке, где уже будет создано ОСМД, и свои правила станут диктовать люди, которые уже получили документы на квартиру. Подробнее о том, что нужно проверять при покупке жилья в новострое можно узнать в этом материале на портале Stopmakler.

Итак, чтобы избежать большинства рисков, связанных с инвестициями в еще не построенные объекты недвижимости, нужен серьезный и последовательный подход к процессу оформления сделки. Важно обратить внимание на различные факторы: репутацию застройщика, отсутствие судов и конфликтов, касающихся его объектов, отзывы от жильцов, заселившихся и получивших документы на квартиры в ранее построенных этим застройщиком домах. Всегда внимательно читайте все договоры, декларации и разрешения, воспользуйтесь услугами юристов для разъяснения неоднозначных моментов. Будьте бдительны, и желаем вам удачных инвестиций!