Чем рискует инвестор новостройки

Чаще всего новоселы украинской «первички» жалуются на конфликты, связанные с работой частных ЖЭКов, слишком завышенные тарифы на услуги ЖКХ, а также на качество своего нового жилья, не соответствующее обещанным условиям.

Ошибка ценой в миллион долларов

Весьма показательным можно считать печальный пример столичного предпринимателя Александра Кондратенко. Шесть лет назад он приобрел квартиру в ЖК Riviera Riverside, заплатив за нее $1 млн. Надо сказать, что сам жилой комплекс выглядит очень эффектно, напоминая футуристическую крепость из стекла и металла, перенесенную на левый берег Днепра прямиком из фантастических романов. Однако, несмотря на это, сейчас Александр считает ошибкой свою инвестицию в этот дом. По мнению бизнесмена, дорогие стройматериалы, указанные в проекте, в действительности использовались не в полном объеме, а заменялись более дешевыми низкокачественными аналогами. Кроме того, Александр отмечает некачественную работу ЖЭКа по предоставлению необходимых услуг.

В новостроях есть две проблемы…

Не секрет, что с подобными инцидентами сталкиваются сейчас и жители многих других новостроев Украины. Алексей Гончарук, один из управляющих партнеров юридической компании Constructive Lawyers и по совместительству глава Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, отмечает достаточно высокий риск приобретения некачественного жилья на первичном рынке. Застройщики таких объектов могут позволить себе подобную «халтуру» из-за двух основных факторов. Первый из них – нечетко прописанное строительное законодательство. А второй, к сожалению, – это неосведомленность граждан в вопросах инвестирования: зачастую инвесторы даже не знают, какие документы нужно обязательно проверять у застройщика.

Другая беда новостроек – это ЖЭКи, навязанные новоселам все тем же застройщиком. В силу своего монопольного статуса, подобный ЖЭК обязывает жильцов оплачивать «заоблачные» тарифы за свои услуги, причем очень часто эти услуги, мягко говоря, оставляют желать лучшего. Из этой ситуации существует один выход – создание жильцами ОСМД (Объединения собственников многоквартирного дома), что позволит или сменить ЖЭК, или же вообще стать полноправными хозяевами своего дома, пользуясь услугами других организаций. Однако и здесь имеются определенные препятствия. Татьяна Бойко, сотрудник Гражданской сети «Опора», объясняет, что для создания ОСМД необходимы данные обо всех жильцах, а новостройке этой информацией чаще всего располагает только застройщик, что осложняет ситуацию.

Уже упоминавшемуся предпринимателю Александру Кондратенко пришлось столкнуться с обеими проблемами. Когда здание Riviera Riverside было официально сдано в эксплуатацию, у нового жильца возникли первые подозрения. Александр рассказывает, что после завершения строительных работ, фасады дома еще не были готовы, а придомовая территория была заполнена спецтехникой. Однако все это не помешало членам комиссии подписать документы на приемку дома. В итоге ремонтно-монтажные работы продолжались еще в течение целого года.

Теперь А. Кондратенко уверен, что застройщик не выполнил своих обязательств, сэкономив на стройматериалах. Владелец элитной квартиры рассказывает, что, например, по проекту в доме были предусмотрены панорамные энергосберегающие окна, но по факту вместо них установлен белорусский аналог, плохо сохраняющий тепло. В результате зимой жильцы вынуждены включать электрообогреватели, спасаясь от проникающего снаружи мороза.

От проблем с ЖЭКом к суду и штрафу

В дальнейшем и у других новоселов ЖК Riviera Riverside возникли претензии – и к заказчику строительства (компании DIA Development), и к частному ЖЭКу, на балансе которого находится дом. Основное содержание жалоб касалось необоснованно завышенных тарифов на услуги ЖКХ: обслуживание дома и прилежащей территории обходится жильцам в 13 грн. за каждый квадратный метр квартиры.

Продолжение истории в итоге вылилось в громкий скандал, окончившийся судом и приговором. Дело в том, что жители «проблемного» дома создали собственный интернет-форум под названием «Riviera Riverside. Территория жилищного беспредела», расположенный по адресу stsophia.com.ua. Здесь люди обсуждали общие коммунальные проблемы и делились между собой наболевшим. Домен был зарегистрирован на одного из жильцов – Антона Панкова. Летом 2012 года компании St. Sophia Homes (продавец квартир) и DIA Development (заказчик строительства) подали против Панкова судебный иск. А нынешней весной суд обязал Антона выплатить в общей сложности 15 млн. грн. в качестве возмещения убытков, вызванных снижением продаж квартир в Riviera Riverside. Истец утверждает, что со спадом продаж напрямую была связана деятельность вышеупомянутого форума, который дезинформировал потенциальных покупателей жилья.

Нина Тарасенко, глава управления продаж St. Sophia Homes, утверждают, что жалуются лишь немногие из жильцов, а основная часть не проявляет никакого недовольства. При этом Н.Тарасенко подчеркивает, что из 200 квартир комплекса уже заселены около половины. Однако если вдуматься, – около 100 квартир – это не так уж много, и даже «единицы» недовольных жильцов в этом случае могут составить значительную часть от общего количества. Стоит отметить, что компания DIA Development воздержалась от комментирования сложившейся ситуации.

Есть такая профессия – плохо строить

Даже первые этапы возведения новостройки создают украинскому ипотечному инвестору почву для тревоги и сомнений. Алексей Гончарук подчеркивает, что нередки случаи, когда застройщик знакомит покупателя лишь с планировкой будущих квартир, не показывая при этом проектную документацию. А сами покупатели слишком доверчиво относятся к застройщику и не считают необходимым потребовать документальное подтверждение его обещаний. Все это приводит к тому, что в подписываемом договоре содержится только описание работ в пределах выбранной инвестором квартиры, а качество остального пространства дома остается «на произвол» застройщика.

Хотя, как показывает юридическая практика Гончарука, если вам попадется изначально недобросовестный застройщик – мало помогут даже тщательно прописанные в договоре детали строительства. Даже лидеры строительной отрасли, работающие с объектами бизнес- и элит-классов, могут строить некачественно, – отмечает Алексей.

ГАСК дает добро

По закону контролем качества объектов новостроя занимается Инспекция ГАСК – государственного архитектурно-строительного контроля. По словам Алексея Гончарука, именно ГАСК является одним из наиболее коррумпированных органов в масштабах всей Украины. Иногда инспекторов ГАСК можно принять за волшебников –  с такой легкостью они принимают в эксплуатацию и подтверждают полное соблюдение норм и правил на тех объектах, где до состояния полной готовности еще очень далеко.

Наглядный пример – Киев, улица Лохвицкая, 1. Этот дом с 2005 года строился фирмой, входящей в группу «УКОГРУП», на него был получен государственный сертификат. Однако, несмотря на наличие этого документа и заселение жильцов, степень готовности дома составляет примерно 75%.

Еще одна яркая иллюстрация происходящего беззакония – ЖК «Брест-Литовский» (Киевская обл., с. Чайки), уже более трех лет как сданный в эксплуатацию. Богдан Крючка, житель одного из домов комплекса, рассказал, что вода в дом поступает из частной скважины, помеченной «для технических работ». Кроме того, подключение электросети здесь происходит через посредника по временной схеме, а прямого договора с «Киевэнерго» нет до сих пор. Однако на этапе проектировки застройщик заверил будущих жильцов, что дома комплекса обязательно будут подключены к «Киевводоканалу», – говорит Богдан.

О правах ОСМД и ЖСК

Возвращаясь к теме ЖЭКов, отметим, что навязывание застройщиком собственной частной жилищно-эксплуатационной конторы жильцам является сегодня очень популярным приемом. Здесь часто бывает «все плохо»: и цены завышены до небес, и услуги некачественные – а то и вообще незаконные. Например, в том же ЖК «Брест-Литовский», ЖЭК пытался ввести оплату за проезд жильцов по придомовой территории. Богдан Крючка рассказывает, что мотивировалось это тем, что, придомовая земля, мол, арендована и не принадлежит дому.

Однако это, разумеется, не так. Когда жильцы покупают квартиры, они становятся совладельцами не только всего дома, но и прилегающей к нему территории. Более того, лишь собственники квартир имеют право решать, как ею следует распоряжаться. Однако им нужно еще суметь доказать свои права.

Татьяна Бойко (Гражданская сеть «Опора») объяснила, что автоматически жильцы не могут получить права распоряжаться придомовой территорией. Чаще всего эта земля является собственностью местных органов самоуправления. Официально зарегистрировать свое право на этот участок собственники квартир могут, лишь создав ОСМД. Но это теоретически. А практически – очень немногие объединения жильцов смогли отстоять это право, поскольку до сих пор процедура передачи придомового участка не прописана законодательно. По информации «Опоры», всего лишь около 5% ОСМД сумели оформить право на землю за последние 10 лет. Ситуация усложняется еще и тем, что для каждого населенного пункта существуют свои условия этой процедуры – разные сроки, стоимость, пакет необходимых документов. Если говорить подробней, то срок оформления может варьироваться от 1 года до 7 лет, а сумма – от 2 до 80 тысяч грн.

Повлиять на ситуацию можно лишь внесением поправок в Земельный кодекс, чтобы там были четко указаны права ЖСК и ОСМД. Кроме того, необходимо официально установить порядок процедуры оформления прав на придомовую территорию многоквартирных домов. Однако украинский парламент, с действующим в нем лобби застройщиков, не спешит этим заняться. Руслана Величко, другая сотрудница «Опоры», подчеркивает, что парламент скорее поддержит продавцов жилья, а не его покупателей, поскольку многие строительные компании переписаны на родственников депутатов. Конечно, при такой картине в строительной сфере растет уровень коррупции, а застройщики всегда обеспечены поддержкой своих интересов. По словам Р. Величко, даже на тех объектах, которые входят в государственные программы, государство не гарантирует надлежащего качества выполненных работ.

Основные проблемы новостроев

Сейчас мы рассмотрим по пунктам наиболее распространенные недоработки, с которыми могут столкнуться новоселы, а также последствия, к которым в результате приводят эти недоработки. Итак:

– Некачественный бетон, использованный при постройке. Это чревато быстрым образованием трещин, проникновением воды внутрь стен и перекрытий, коррозией металлических частей несущих конструкций, и в итоге – угрозой обрушения дома.

– Слабый фундамент новостройки также приводит к появлению трещин и к постепенной осадке здания.

– Утеплители из горючих материалов (более дешевых, чем негорючие) могут стать причиной внезапного возгорания. При горении таких материалов, огонь распространяется очень быстро, а продукты горения крайне токсичны.

– Отсутствие коммуникаций – ситуация с ЖК «Брест-Литовский». Заселившись в такой дом, вы рискуете обнаружить отсутствие электричества, воды или газа.

– У застройщика нет прав на строительство или на участок. В этом случае высок риск, что ваша квартира будет находиться в банковском залоге, обеспечивая выданный застройщику кредит. Право собственности на такую квартиру придется доказывать через суд.

– Нет почтового адреса – жилец не может зарегистрировать документы на право собственности.

– Недобросовестно работающий частный ЖЭК завышает тарифы на свои услуги и нарушает права жильцов.

– ОСМД, находящееся под ведомством застройщика – жильцы не могут распоряжаться придомовой территорией, контролировать качество услуг ЖКХ и их стоимость.

Читайте также: