Глава «Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам»: «В нашей стране нужно думать прежде, чем инвестировать в строительство»

Весной прошлого года общественной организацией, представляющей интересы пострадавших инвесторов, был проведен ряд масштабных акций протеста, называемых «маршем зонтиков», после которых тогдашний министр Минрегиона Анатолий Близнюк пообещал взять решение проблемы под личный контроль. Была создана правительственная межведомственная комиссия, которой было принято решение о проведении по всей Украине инвентаризации проблемных объектов и создании концепции реформы в сфере инвестирования в строительство. Был составлен список, в который вошли 208 проблемных объектов. На этом все и закончилось, а с началом выборов работа была остановлена полностью. Теперь организацией предпринимаются попытки наладить диалог с новым министром.

По словам Алексея Гончарука, недостроенные дома - это не только личная беда обманутых инвесторов, а серьезная социальная проблема, которую нужно решить. Однако «протащить» необходимый проект через парламент без поддержки власти невозможно.

Инвестируя в строительство в Украине, необходимо соотносить и учитывать существующие риски, предупреждает эксперт. Во всем мире существуют страхование, хеджирование и другие вещи, способные нивелировать последствия. Однако в нашем государстве просто нет механизмов, защищающих права инвесторов.

Потому ситуацию следует оценивать объективно. Принимая решения о значительных вложениях денег в объект, следует проконсультироваться со специалистом и тщательно все взвесить, рекомендует глава Ассоциации.

Недобросовестные застройщики не должны остаться безнаказанными. Следует довести до ума дела, открытые по фактам преступлений против инвесторов, настаивает Алексей Гончарук. Должен работать механизм компенсации нанесенного ущерба. Если у преступников нет возможности компенсации, по закону это должно делать государство, для чего необходимо принять пакет нормативных документов для регулирования механизма расчета размера и получения компенсации, поскольку эта норма Гражданского кодекса пока остается «мертвой».

На сегодняшний день, даже у организованных инвесторов, которые понимают, что делать дальше, шансов достроить дом практически нет. Во-первых, невозможно определить, кто и сколько денег вложил в строительство. Ни в одном недострое страны достоверно никто не знает, кто и сколько должен получить с дома по итогам достройки. Поскольку квартиры можно продавать через инвестиционные договоры, через договоры купли-продажи имущественных прав, выпустить облигации на половину дома и т.д.

Даже если предположить, что застройщик честно покажет бюджет и затем не «дорисует» ничего задним числом, не существует ни одного источника информации, позволяющего проверить достоверность этих данных.

Если части инвесторов все же удастся объединиться и достроить дом, они не будут застрахованы от неожиданного появления  группы инвесторов, претендующей на жилплощадь. У которых, кстати, даже есть корешки квитанций о перечислении денег. Настоящие они или «липовые» - большой вопрос. Оспорить правильно оформленные документы будет достаточно сложно. Это просто непаханое поле для наперсточников. Потому, прежде всего, необходимы изменения в законодательстве. С учетом нынешних нормативных документов говорить об эффективном решении проблемы нельзя в принципе.

По словам Алексея Гончарука, многие, возможно, и были бы готовы достраивать объекты самостоятельно, но уверенности, что они будут собственниками того, что достроили, нет.

КГГА выдвинула инициативу забирать недострои и передавать их на баланс коммунальным предприятиям, заново отводить под них землю. Только представьте, Вы инвестировали деньги, и узнаете, что недостроенный дом был передан на баланс «ЖЭКа». Идете к начальнику на прием и спрашиваете, мол, когда же моя квартира будет достроена? А Вам спокойно отвечают: «Так денег же нет. Когда дадут из бюджета - тогда и достроим».

Вспомните разгоревшийся в 2006 году скандал с «Элита-Центром». За 7 лет пострадавшим построено всего сотню квартир. А подобных людей больше тысячи. По примерным подсчетам, для решения проблемы долгостроев по такой схеме, понадобится лет 400. Ждать финансирования государства или коммунального бюджета - утопия. Выход очевиден: необходимо самостоятельно достраивать дома. Задача государства - обеспечение упрощенного порядка достройки, механизмов определения собственников и гарантий прав инвесторов, налоговых льгот для достраивающих компаний. Инвесторам необходимо объединяться для поиска кризисных менеджеров, умеющих управлять проблемными объектами, находить системных инвесторов и способы реанимирования финансовой составляющей проекта.

О процедурах и деталях говорить и спорить можно долго. К примеру, одно из предложений заключается в том, что список инвесторов проблемного объекта должен быть определен комиссией, созданной при ОГА. В ее состав должны входить представители Госфинуслуг, представитель прокуратуры и органа местного самоуправления, а также представители застройщика и союза инвесторов объекта.

В решении вопроса с землей, на которой строится дом, должны помочь органы местного самоуправления. Например, если застройщик ничего делать не хочет, - забрать землю по причине нарушения режима использования, дать инвесторам возможность создать кооператив, которому и отдать эту землю. Если инвесторы не хотят достраивать - пускай проводят экспертизу, оценивают стоимость объекта и совместно его продают.

Заниматься поиском денег совместно с застройщиком - почти всегда гиблое дело. Поскольку застройщик, как правило,  ищет возможности для дополнительного заработка, а не достройки объекта. Если же застройщик заявляет, что готов все-таки самостоятельно достроить объект, он должен подтвердить наличие финансовых ресурсов и предоставить подробный план строительства.

Государство - самый ненадежный контрагент, предупреждает Алексей Гончарук. К тому же на него невозможно найти управу, ее не существует. Есть люди, которые, вложив деньги в жилье в рамках государственных проектов, не получили ничего. К примеру, в организацию обратилась семья, инвестировавшая деньги в покупку квартиры в рамках президентского проекта «Доступное жилье». Ввести дом в эксплуатацию не могут уже более девяти месяцев, а оплату требуют уже повышенную. В этом смысле они ничем не лучше частных компаний. Программа рассчитана на людей, социально незащищенных, у которых нет денег. Ради первого взноса они продали все, что имели. Государство же их просто «кинуло». Лет пять назад возникли серьезные проблемы с фондом государственного содействия молодежному строительству - проблемы возникли по двум десяткам объектов, примерно 500 семей пострадало. Дома до сих пор не построены, а люди должны государству деньги.

Возможные риски при выборе застройщика может оценить только специалист. Правда, почти каждый юрист скажет: «Не стоит в это влезать»! Практически все договоры по отношению к инвесторам выписаны достаточно жестко, выполнение же обязательств застройщиком никак не обеспечено. Какие тут могут быть гарантии.

Полный текст интервью с Алексеем Гончаруком.


Читайте также:

Чем рискует инвестор новостройки
Новые схемы продажи квартир на первичке
На что покупателю квартиры в новостройке следует обращать внимание