Жилищное кредитование в Польше: эффективная работа с проблемной ипотекой

Темпы развития жилищного кредитования в Польше не слишком активны по сравнению с другими странами ЕС: количество граждан, приобретающих жилье по ипотеке, не превышает здесь 10%. В целом же по Евросоюзу средний показатель составляет 28,3%, а в Исландии и Скандинавских странах превышает 60%.

Одним из наиболее низких по ЕС в Польше является и соотношение задолженностей по кредитам на жилье к ВВП – порядка 20%. При этом данное соотношение существенно превышает показатели Украины – на 4,1% по состоянию на 2012 год. На начало августа текущего года часть ипотечных кредитов в суммарных активах банковской системы Польши составила 24%, а их доля в общей кредитной структуре домохозяйств – 61%.

Что же касается Украины, – на начало сентября 201З года доля кредитов на строительство, реконструкцию и приобретение недвижимости равнялась 28% розничного кредитного портфеля и 4% общих активов.

Сравнительно невысокий спрос на кредиты по ипотеке среди польских граждан связан с тем, что значительное количество людей здесь имеет собственное жилье, полученное ими благодаря проведенной приватизации, в отличие от населения других стран Евросоюза. По результатам статистических исследований, проведенным Европейской жилой обсерваторией (Ноusing Еurоpe's Оbservatоrу), в собственности граждан Польши находится более 60% жилищного фонда страны. Кроме того, люди обеспечиваются жильем по государственным программам предоставления аренды – на данный момент порядка 16% польских граждан снимают жилье по рыночным или льготным расценкам, что также приводит к снижению спроса на ипотечные кредиты.

По сведениям Ассоциации польских банков, доля проблемных задолженностей по ипотеке в Польше составляет не более З% общего ипотечного портфеля, являясь одной из наиболее низких в Европе. В Независимой ассоциации банков Украины (НАБУ) это связано со следующими особенностями польского законодательства по работе с проблемными активами:

1. Банки Польши заинтересованы в досудебном решении споров, поскольку не располагают возможностью учитывать на балансе жилье, отчужденное у заемщиков. Если кредит по ипотеке не погашается, недвижимость реализуется на торгах через исполнительную службу.

2. Несмотря на наличие ипотеки, польские собственники имеют право продавать или переуступать жилье другим лицам. При этом наличие просроченной задолженности позволяет кредитору обратить взыскание на залоговое имущество вне зависимости от того, в чьей собственности оно будет находиться на момент отчуждения.

3. В случае невыполнения кредитных обязательств в течение 90 дней, кредитор получает право начать выселение жильцов из залогового жилья. Банк при этом не обязан предоставлять другое жилье в случае отчуждения ипотеки.

Благодаря перечисленным факторам, становится возможным эффективное управление проблемной задолженностью и удержание ее на приемлемом уровне. К тому же, за счет наличия в Польше альтернативы ипотечным кредитам в виде муниципального жилья для малообеспеченных слоев населения, обеспечивается высокое качество ипотечного портфеля страны. Банки используют более взвешенный подход к отбору заемщиков, предоставляя кредиты только достаточно кредитоспособным клиентам.

Украинские же банки на сегодняшний день подвергаются серьезным рискам при выдаче ипотечных кредитов. Единственным способом минимизировать эти риски сейчас является лишь наличие высоколиквидного залога, поскольку уровень официальных доходов значительной части населения Украины весьма низок. Нормативная база, действующая сейчас в Украине, а также сложившиеся в стране судебная и исполнительная практики не оставляют банкам возможности управления рисками таким способом. То есть залог в виде недвижимости не может гарантировать банкам быстрый возврат выданных кредитов, так как судебные дела по ипотеке могут рассматриваться годами, а во многих случаях даже делает возврат средств невозможным.

Читайте также:

Ипотека в Украине в 5 раз дороже, чем в США
Украинская ипотека – это фикция
Ипотека или аренда – что выгоднее?
Ипотека. Новые возможности признания договора ипотеки недействительным

О различных нюансах ипотечного кредитования в Украине читайте на портале недвижимости Stopmakler в разделе «Аналитика».