Ипотека или аренда – что выгоднее?

В качестве примера для исследования был взят вариант покупки 2-комнатной квартиры в Киеве с расценками по состоянию на май текущего года. Рассматривалась «вторичка» площадью 50 кв. м. По данным на сегодняшний день, как сообщает компания «СВ Девелопмент», один квадратный метр жилой недвижимости киевского вторичного рынка стоит в среднем 15 840 грн. То есть, вся квартира обойдется приблизительно в 792 тыс. грн. Итак, проанализируем оба варианта – ипотеку и аренду.

Вариант ипотечного займа

К примеру, у потенциального заемщика уже имеется 30% от общей суммы стоимости жилья, и он рассматривает вариант оформления кредита на 20-летний срок. Средняя реальная ставка по займам на 20 лет составляет сейчас 20% годовых.

Что ж, обратимся к цифрам. Если аванс составляет 30% от стоимости квартиры, то сумма кредита будет равняться 554 400 грн. С учетом реальной ставки в 20% годовых, по схеме выплат равными платежами (так называемой аннуитетной схеме), каждый месяц нужно будет заплатить 9420 грн. Воспользовавшись размещенным на сайте компании Prostobank.ua кредитным калькулятором, можно увидеть переплату по кредиту – 1 млн. 706 тыс. грн. Учитывая цену квартиры в 554,4 тыс. грн., нетрудно рассчитать, что переплата составит 215% стоимости квартиры.


Кроме того, заемщик будет обязан оплачивать страховку квартиры и собственной жизни (многие банки требуют оформление страхования жизни заемщика). Исходя из среднерыночных тарифов, расходы на страховые услуги составят примерно 4 тыс. грн. в год. Умножаем на 20 лет и получаем еще 80 тыс. грн.

Вариант аренды жилья

Предположим, что потенциальный заемщик, ознакомившись с предыдущими цифрами, решил пересмотреть свое решение брать кредит, а вместо этого арендовать жилье, чтобы откладывать деньги на покупку собственной квартиры без помощи банков. Средняя цена съема «двушки» в столице сейчас составляет приблизительно 5,5 тыс. грн. То есть, если отнять эту сумму от предполагаемой ежемесячной выплаты по кредиту, останется 3870 грн., которые можно будет отложить на будущую покупку. Если учесть, что у заемщика уже имеется сумма в 30% от стоимости квартиры, то остаток в 554 400 грн. он сможет накопить всего за 12 лет.

Не забываем также о выплатах по страховке! Учитывая сэкономленные на страховании 80 тыс. грн., срок накопления нужной суммы для покупки жилья уменьшится до 11 лет. Однако при этом следует помнить о том, что у разных страховых компаний и банков условия страхования сильно отличаются, то не будем рассматривать предполагаемую сумму страховки в наших расчетах. Вернемся к аренде. За 12 лет на съем 2-комнатной квартиры уйдет порядка 799,5 тыс. грн.

Если в течение 12 лет не изменятся цены на покупку и аренду жилой недвижимости, то арендатор сможет купить собственную квартиру, переплатив за весь срок только 100% ее стоимости (в отличие от 215% по ипотеке).

А можно поступить еще более рационально, откладывая накопленные деньги на банковский счет. На данный момент средняя ставка по срочным вкладам в национальной валюте составляет 17,7% годовых. При этих условиях срок накопления достаточной суммы на покупку жилья уменьшается до 7 лет! Разумеется, есть вероятность понижения текущих ставок по гривневым вкладам. Но все равно, даже если ставка составит 12% годовых за весь срок, собственную квартиру вкладчик сможет купить всего через 8 лет.

 
Весь процесс можно сделать еще более выгодным, если снять 1-комнатную, а не 2-комнатную квартиру. По Киеву цена аренды «однушки» сейчас составляет около 4100 грн. в месяц. В таком случае появится возможность отложить порядка 5300 грн. ежемесячно. Сумму, необходимую для покупки собственной квартиры можно будет собрать за 9 лет (учитывая уже имеющиеся 30%). За эти девять лет 444 тыс. грн. уйдут на аренду – это 56% от стоимости новой квартиры.

Если же при этом еще и вкладывать деньги на депозит под 12% годовых, то необходимую сумму можно будет накопить за 6,5 лет. В этом случае аренда 1-комнатной квартиры обойдется в 433 тыс. грн., т.е. переплата будет всего в полтора раза.

Внимание! Следует помнить, что при накоплении денег на банковском счете, лучше поделить их между несколькими банками – приблизительно по 200 тыс. грн. в каждом из финансовых учреждений.

Чем рискнуть?

Перед тем как подвести итоги исследования, рассмотрим возможные риски. Итак, во-первых, может измениться стоимость аренды. Если она поднимется, то ежемесячно вы будете откладывать меньше денег. Но ведь она может и понизиться! И тогда вы сможете откладывать больше.
Далее – изменение стоимости самой квартиры, которую вы собираетесь купить. На эту проблему тоже можно посмотреть с двух сторон: цена может как подняться, так и упасть – по большому счету, рынок непредсказуем. Кроме того, за время накопления могут появиться более интересные варианты покупки жилья, ведь темпы украинского строительства на сегодняшний день весьма «бодры».

И еще один рискованный момент: доход вашей семьи может внезапно измениться. Конечно, поменяться он может тоже не только в сторону понижения, но и повышения. Но, допустим, доход упадет. Тогда вы будете меньше откладывать на покупку квартиры. Однако даже в этом случае вы будете находиться в более выгодных условиях, чем если бы взяли ипотечный кредит. Ведь платить банку нужно в любом случае, там вы не сможете планировать ежемесячные взносы – они будут фиксированными.

Итак, при равных условиях старта, аренда жилья на период накопления средств на собственную квартиру существенно выгоднее, чем ипотечный кредит. Причем, выгоднее по обоим главным параметрам – сумме и сроку – минимум в два раза. Кстати, эта схема – не является «открытием-2013»: еще в 2010 году было гораздо выгодней самостоятельно копить на квартиру, отказавшись от ипотечного займа. Срок самостоятельного накопления был короче срока ипотеки в среднем на 10 лет, а при условии использования банковских вкладов – даже на 15. 

Конечно, не каждый согласится на проживание в арендуемой квартире. В таких случаях можно совместить два варианта – ипотеку и откладывание денег. То есть, снять жилье на более короткий срок – только чтобы отложить достаточно средств на первичный взнос по ипотеке, чтобы уменьшить дальнейшую переплату по кредиту и его сроки.

Если вы «возьмете на вооружение» такую схему, то за 5,5 лет сможете взять кредит с авансом 70% (а не 30%, как в изначальном варианте). Главное при этом – копить деньги не в сейфе, а на банковском депозите под 12% годовых. Если не изменятся средняя реальная ставка по кредиту (20%) и ранее рассмотренный ежемесячный бюджет (9420 грн.), то срок выплаты кредита займет менее 3 лет, а общая сумма переплаты составит всего 9% от общей стоимости квартиры (порядка 73 200 грн.).

Согласитесь, 5,5 лет на съемной квартире – это не 8 и не 12. Оплата за этот период составит примерно 366 тыс. грн. (около 46% цены нового жилья), а общая сумма переплаты – 55%.

Кроме того, сейчас наблюдается тенденция снижения ставок по ипотеке. Таким образом, возможно, в дальнейшем условия оформления кредитов станут более щадящими – как по суммам авансов, так и по процентным пунктам ставок.