Заложить дом: кредиты под залог недвижимости

Если возникает необходимость в потребительском кредите на достаточно крупную сумму, скажем, 100 тысяч гривень, самый быстрый и простой способ - получить cash-кредит: минимальный пакет документов, отсутствие необходимости предоставлять обеспечение и быстрое, в течение суток, рассмотрение кредитной заявки. Однако крупные кредиты наличными - очень дорогое удовольствие. Эффективные ставки составляют около 50% годовых, потому брать такие займы имеет смысл на очень короткий срок - не более года. И как быть, если столь внушительная сумма нужна на более длительный срок, к примеру, на три года?

Славянская широта

Есть смысл обратить внимание на потребительские кредиты под залог жилой недвижимости. До наступления кризиса этот вид кредитования пользовался большим спросом. Заложив недвижимость, украинцы могли взять в долг не менее 80% оценочной стоимости. У кредитных средств не было целевого назначения, потому использовать их можно было как угодно: от покупки машины до развития бизнеса. Заметим, что именно по таким займам банки впоследствии и понесли наибольшие потери из-за неплатежей. Однако неудачи банкиров не остановили - потребительские займы под залог недвижимости предлагаются в 30 банках из числа 50 крупнейших по размерам активов.

Безусловно, требования для получения значительно ужесточились по сравнению с докризисным периодом. Например, если раньше банки готовы были выдавать средства на срок 20 лет и более, то сейчас предложения, как правило, не превышают 10 лет. Кредиторы также значительно снизили максимальный лимит. В большинстве случаев он ограничен половиной оценочной стоимости закладываемого имущества. Но даже в этом случае банки перестраховываются, и зачастую аккредитованные оценочные компании оценивают недвижимость существенно ниже рыночной стоимости. Что касается абсолютных размеров кредитов, то здесь предложения различаются.

"Максимумы" традиционно декларируют банки с российским капиталом. Например, "Сбербанк России" под залог недвижимости готов выдавать порядка 1,5 миллионов гривень. Соответственно, залог должен быть оценен в 3 миллиона гривень ($400 тыс.). Разумеется, речь идет о недвижимости премиум- или бизнес-сегмента. Примечательно, что столь крупные кредиты банк с российским капиталом готов предоставлять максимум на пять лет. В этом случае ставка составит 26% годовых. Претендент на подобный заем должен располагать высоким официальным доходом — порядка $10.000 в месяц.

Несколько иные условия предлагают банки с украинским капиталом. К примеру, "Финансы и Кредит" в одни руки готов предоставить 800 тысяч гривень - практически вдвое меньше, чем Сбербанк России. Кроме того, кредит можно взять не более чем на 10 лет. Следовательно, такая ссуда доступна заемщикам с официальным доходом в $5 тыс.

Консерваторы

Наиболее консервативную политику в сфере потребительской ипотеки проводят банки с западным капиталом. Так, "ОТП Банк" готов предоставить максимум 500 тысяч гривень на срок, не превышающий 10 лет. Однако кредит будет иметь целевое назначение и выдаваться безналичным перечислением. Более того, предусмотрены первоначальные взносы собственных средств в размере не менее 20% предполагаемых расходов. Также банк требует все первичные документы, подтверждающие целевое использование кредитных средств: квитанции, накладные, платежные поручения, чеки, договоры о предоставлении услуг. Если кредит был взят на ремонт квартиры, понадобится смета, и кроме того как минимум пять фотографий до и после ремонтных работ.

"ОТП Банк" не выдает потребительскую ипотеку на лечение, оплату налогов, долгов по "коммуналке» и на покупку иной недвижимости. Стремление "ОТП Банка" перестраховаться объясняется тем, что в период кризиса именно он больше всех потерял на потребительской ипотеке: осенью 2008 г. банк существенно увеличил портфель кредитов под залог жилья, и буквально через несколько месяцев столкнулся с массовыми невозвратами.

Впрочем, среди «западников» есть и более консервативные банки - "Райффайзен Банк Аваль", например , вовсе не кредитует граждан под залог жилья. Некоторые крупные игроки с иностранным капиталом – Укрсоцбанк и УкрСиббанк, во всяком случае, декларируют выдачу подобной ипотеки.

Более-менее

Потребительские кредиты под залог недвижимости всегда немного дороже ипотеки на покупку недвижимости. Разница процентных ставок в среднем составляет 2-3 п.п. Банки постепенно начали понижать ставки ипотечного кредитования в связи со снижением стоимости ресурсов, в частности, снижением ставок по депозитам. По информации компании "Простобанк Консалтинг», по состоянию на конец февраля, реальная средняя ставка по нецелевым потребкредитам под залог жилья сроком на пять лет составила 24,7 - на 1,44 п.п. ниже показателей декабря 2012 г. Займы на два года в среднем подешевели на 1,3 п. п. - до 25,7% годовых. Примечательно, что самые "длинные" кредиты под залог жилья сроком на 10 лет подешевели за последние два месяца всего на 0,6 п.п. — до 23,4% годовых. Необходимо учитывать также, что процентная ставка в потребительской ипотеке фиксируется, как правило, лишь на первый год пользования кредитом.

Наиболее значительный недостаток кредита под залог жилья - необходимость оформления залога. Заемщику необходимо собрать на объект недвижимости целый ворох бумаг - не менее десяти справок, сбор которых может растянуться более чем на месяц. Помимо этого, банк может отказаться от приема в залог жилья, в котором прописаны несовершеннолетние. Дополнительно заемщик понесет следующие затраты: от пятиста гривень на оценку недвижимости, 1000 гривень за услуги нотариуса, обязательное страхование имущества (0,2% стоимости жилья, что для квартиры стоимостью 800 тысяч гривень составит 1,600 гривень в год). То есть общие затраты, отсутствующие в cash-кредитовании, превышают 3000 гривень.

Альтернатива

В интернете происходит активная реклама контор, орга¬низованных в форме СПД, предлагающих кредиты на сумму в 70-75% оценочной стоимости недвижимости, а не 50%, как у банков. Максимальные размеры кредита —3 млн гривень. "Альтернативные" кредиторы готовы брать в залог не только жилую, но коммерческую недвижимость, земельные участки. Одна из компаний декларирует выдачу кредитов даже без предоставления подтверждающих доходы документов. Выдается заем без целевого назначения. При этом всем максимальный заявленный срок кредитования - на уровне 20 лет, средства выдаются наличными как в гривне, так и в долларах (в то время как банковское кредитование физлиц в валюте законодательно запрещено). Кредитор обещает кредиты в гривне по ставке от 18% годовых и более. Однако, если позвонить в подобную компанию, скорее всего, будут предложены следующие варианты: кредит от частного лица на срок, не превышающий одного года, с возможностью продления и ежемесячными комиссионными, составляющими 2,5% от суммы кредита либо же банковский кредит на срок не более 7 лет под 24% годовых.


Читайте также:

Ипотека или аренда – что выгоднее?
Жилье в рассрочку: быстро и дорого