Как правильно принять квартиру в новострое? Инструкция для новоселов

Stopmakler уже писал о том, что проверять при выборе застройщика и новостроя и о возможности появления неожиданных проблем. Теперь предлагаем вашему вниманию советы специалистов о том, что проверять при приемке квартиры.

Приемка новостройки – этап ответственный, и подходить к нему следует крайне серьезно, ведь никому не хочется, чтобы новоселье было омрачено какими-то досадными недоразумениями. Рассмотрим рекомендации российских специалистов – экспертов по столичной недвижимости. Их советы будут актуальны и для других стран СНГ, включая, разумеется, одну из ближайших российских «соседок» – Украину.

Итак, дом готов, сдан в эксплуатацию и начинает заселяться жильцами. В идеале процесс заселения происходит в пять следующих этапов:

1. Согласно результатам обмеров БТИ, производится расчет за жилье, с составлением акта о взаиморасчетах.

2. Владелец осматривает квартиру. Осмотр происходит в присутствии представителя управляющей фирмы, составляется акт осмотра.

3. В департаменте продаж стороны подписывают акт приема-передачи квартиры.

4. Оплачиваются коммунальные платежи, заключается договор на эксплуатацию с управляющей фирмой.

5. Владелец получает ключи от своей новой квартиры.

Безусловно, такая схема заселения актуальна лишь в том случае, если у покупателя нет никаких претензий к результатам работы застройщика. Однако нередки случаи, когда, в процессе осмотра своего нового жилья, покупатель обнаруживает множество несоответствий того, что он видит воочию, с тем, что было указано в договоре о долевом участии. Естественно, платить за невыполненную работу ни в коем случае не следует. Необходимо внимательно осмотреть все помещения новой квартиры и зафиксировать найденные недостатки.

«Сфера особого внимания»

Ирина Доброхотова, глава совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», обращает внимание всех потенциальных новоселов на то, что при приемке новой квартиры мелочей не существует. Она советует не ставить свою подпись на акте приема, если при осмотре были обнаружены существенные недочеты. Например, площадь квартиры оказалась меньше оговоренной в договоре и оплаченной, или вместо обещанной застройщиком металлической двери была установлена деревянная. В таких случаях покупатель должен требовать перерасчета оплаты за квартиру либо полного устранения недоделок согласно оплаченным работам, указанным в договоре.

Гендиректор компании «CENTURY 21 Евpогpуп Недвижимость» Петр Машаpов отмечает, что в процессе осмотра квартиры должна быть составлена дефектовая ведомость с описанием недочетов застройщика. В эту ведомость вносятся любые обнаруженные изъяны, такие как: трещины в стеклопакетах, неровно установленные радиаторы, протечка воды из заглушек, плохо закрывающиеся балконные двери и т.д. Отдельно обратите особое внимание на качество утепления швов в панельных домах, подводки батарей, остекления балконов. Каждое из окон необходимо осмотреть на предмет его целостности и надежности креплений.

Павел Зыков, гендиректор управляющей компании «Царицыно-комфорт», напоминает, что если жилье сдается без отделки, то необходимо внимательно осмотреть стяжку на полу санузлов и ванных комнат: там не должно быть никаких трещин, бугров или других неровностей. Если же в новом жилье вас ждет чистовая отделка, то здесь застройщиком обязательно должны быть установлены межкомнатные и входные двери.

Глава управления послепродажного обслуживания компании «Главмосстрой-недвижимость», Юлия Николаева, советует обратить внимание на состояние стен – они должны быть ровными, а обои (если таковые присутствуют) должны быть наклеены качественно, не отслаиваться. Еще необходимо проверить рабочее состояние электропроводки и водопровода, а также убедиться, что на сантехнических приборах отсутствуют сколы и трещины. При осмотре можно сверяться с договором – вся отделка квартиры прописана в приложении к нему.

Также недочеты могут таиться в системе вентиляции, межпанельных швах, электрокоммуникациях. Не забывайте, что покупателя есть полное право пригласить на осмотр квартиры своего доверенного специалиста, а также зафиксировать обнаруженные недоделки с помощью фото- и видеосъемки.

Как быть, если обнаружены изъяны?

Для дефектовой ведомости не предусмотрено единой формы. Вы можете описать недочеты в отдельном смотровом листе, или же занести свои претензии в специальный журнал. Здесь мы имеем дело как раз с тем случаем, когда содержание важнее формы: покупатель имеет полное право не заселяться в квартиру, если его не устраивает ее состояние. После того, как акт о недоделках оформлен, застройщик получает определенное время на их устранение. Обычно этот срок проведения необходимых работ составляет 45 суток (если не оговаривался другой вариант). Следует помнить о том, что дефектовая ведомость как таковая не является актом приема-передачи квартиры – это разные документы. Акт приема-передачи новосел подписывает, когда будут ликвидированы все недочеты, либо если будет найден другой выход из ситуации, оговоренный с застройщиком. Однако бывают случаи, когда договориться с застройщиком не удается, и дело передается в суд.

Варианты решения проблем

    
1. Дольщик, которого не устраивает качество новой квартиры, может потребовать подписания застройщиком дефектовой ведомости и дальнейшего устранения недостатков. Однако здесь существует такой нюанс: если вас уже сейчас не устраивает работа застройщика – не факт, что вы будете удовлетворены переделками в его же исполнении. Таким образом, можно потерять время, что может быть чревато такой проблемой: некоторые компании специально «тянут резину», дожидаясь, когда истечет гарантийный срок на недвижимость (в среднем до 5 лет). Когда этот срок истечет, вам будет крайне проблематично отстоять свои права. Если застройщик отказывается устранить недоработки, нужно обратиться к независимому техэксперту, чтобы он дал свое заключение о состоянии квартиры. Если в заключении будут подтверждены несоответствия нормам – с этим документом вполне можно обращаться в суд. Конечно, можно рассчитывать и на то, что застройщику не захочется портить свою репутацию, и проблемы будут решены во внесудебном порядке. Что же касается судебного разбирательства – здесь нужно помнить о том, что суд может счесть ваши претензии необоснованными и решить дело в пользу застройщика, предупреждает Андрей Кугий, коммерческий директор компании-девелопера TEKTA GROUP.

     2. Второй вариант для разочарованного новосела – подписание акта о недоделках и их самостоятельное устранение. При этом у застройщика нужно потребовать компенсации расходов на проведение ремонтных работ. Если вы выбираете для себя такой вариант – не забудьте сохранить все сопутствующие процессу чеки и квитанции, которые будут необходимы для документального подтверждения ваших материальных претензий.

     3. Можно также выбрать путь приемки квартиры со всеми «прилагающимися» к ней недоделками, перечислить их в дефектовой ведомости и договориться с застройщиком о снижении стоимости жилья.

Также, если при осмотре квартиры были обнаружены недостатки, которые технически невозможно устранить – покупатель жилья имеет право отказаться подписывать акт приема и расторгнуть свой договор с застройщиком. Безусловно, такой путь является крайней мерой, своеобразным «жестом отчаяния», поскольку весьма редки случаи, когда покупатель получает полное возмещение застройщиком суммы цены квартиры в положенный срок.

Необходимо также помнить о том, что у вас не будет возможности зарегистрировать право собственности на свою свежекупленную квартиру, пока не будет подписан акт приема-передачи. Именно этим правилом часто пользуются застройщики-«халтурщики». Однако у новоселов, чьи права были ущемлены, имеются и свои «спасательные круги» – жилищная инспекция, горстройнадзор, прокуратура. К слову, даже после того, как акт подписан, покупатель имеет право предъявления претензий к застройщику. Наталия Иванова, глава PR-департамента группы компаний ПИК, советует действовать следующим образом: обратиться в управляющую фирму с просьбой о рассмотрении сложившейся ситуации. Там проверят соответствие сроков по гарантии и определят ответственного исполнителя работ, согласно видам дефектов. Кроме того, управляющая компания перенаправит вашу претензию в организацию, осуществлявшую строительство и возьмет под свой контроль процесс устранения недочетов.

Если осмотр квартиры не оставил негативных впечатлений, или же недоделки были устранены застройщиком в положенный срок – можно подписывать акт приема-передачи. Для этого документа, как и для дефектовой ведомости, не существует единой формы, но в нем обязательно должно быть указано, по какому договору приобретена квартира, а также зафиксированы ее параметры: адрес, фактическая площадь, стоимость после проведения обмеров.

В любом случае не забывайте о том, что вы имеете право отказаться от покупки жилья, если оно вам не подходит. Заставить вас купить «некачественную» квартиру не может никто. Просто не стесняйтесь отстаивать свои права, подписав договор долевого участия, настойчиво требуйте от застройщика выполнения его прямых обязательств – передачи вам квартиры в оговоренный срок и в соответствующем состоянии.

Читайте также по теме:

Ипотечные кредиты на новострои продолжают дешеветь
Инвестирование в недвижимость: как не купить воздух
Сколько стоит купить квартиру в новострое Одессы, Крыма и Карпат
Что проверять при выборе застройщика и новостроя
Чем рискует инвестор новостройки
Новострои 2013. Первичка дешевеет, но при покупке нужно быть бдительным