Инвестирование в недвижимость: как не купить воздух

По информации Мирегионбуда, в Украине насчитывается 656 незавершенных объектов, из которых порядка 208 могут не достроить вообще. Однако затягивание сроков строительства, даже длительное, может оказаться не наибольшей проблемой инвестирования в недвижимость.

К примеру, дом практически построен, а вот квартира, деньги за которую инвестор выплатил несколько лет назад, на абсолютно законных основаниях может отойти кому-то другому. И здесь не идет речь о двойных продажах или другом мошенничестве. На первичном рынке, по действующему законодательству, в большинстве случаев можно купить не квартиру, а воздух.

Как правило, владельцем помещения становится не тот, кого определяет закон, а тот, к кому суд будет благосклоннее. А суд крайне редко бывает благосклонным к тем, кто законом должным образом не защищен.

К примеру, инвесторы двух домов: в городе Киеве, по улице Ирпенской, 69Б и в городе Обухове, по улице Киевской, 174А, в 2011-2012 годах, перед завершением строительства, случайно выяснили, что имущественные права на квартиры застройщики передали в ипотеку банка "Киев".

Оба кредита, полученные еще в 2007 году, застройщики не вернули до сих пор. Во всяком случае, у одного из застройщиков, ООО "Экобуд", банк требует взыскания долга в суде. Так что инвесторам, вместо того, чтобы праздновать новоселье, придется судиться с застройщиком и банком за право собственности на квартиры.

Дом по улице Ирпенской строил ООО "Экобуд", дом в Обухове - "Первая украинская инвестиционно-индустриальная компания". И тот, и другой, начав продажу квартир в 2005 году, в течение последних двух лет обанкротились.

Ну, а у инвесторов остались проблемы с ипотекой. Большую часть заложенных квартир застройщики передали в ипотеку уже после их фактической  продажи - инвесторы рассчитались за них полностью. Некоторые помещения компаниями продавались уже после заключения с банком ипотечного договора, и клиентам не сообщалось, что на жилье наложено обременение.

Почему это возможно

В случае продажи застройщиком уже заложенных квартир, все просто. Перед заключением договоров покупатели имели возможность проверить, не занесены ли квартиры в Госреестр запретов отчуждения недвижимости и в Госреестр ипотек, и отказаться от рискованного соглашения. Они не сделали этого, и им сложно будет помочь.

Инвесторы, которые приобрели жилье до момента заключения ипотечного договора застройщиком, никак не могли предусмотреть, что их квартиры впоследствии попадут в залог. Как застройщики могли заложить проданное жилье? Для этого необходимо понимать, когда и как переходят имущественные права на строящиеся квартиры от застройщика к инвестору-физлицу.

Все права на дом в начале строительства принадлежат застройщику. Ранее право собственности регистрировал БТИ, с 2012 года - Укргосреестр. Одновременно, застройщик, как собственник недостроенного объекта, обладает имущественными правами, то есть правом оформить в будущем право собственности на квартиры, которые будет продавать. Эти права регистрировать не нужно.

Далее начинается "продажа будущих квартир", а точнее - привлечение средств инвесторов. Одна из наиболее популярных в Украине схем - продажа именных облигаций: инвесторы покупают у венчурного фонда определенное количество выданных застройщиком облигаций. С застройщиком же заключают договор о резервировании помещения, в котором оговорено, когда и как к покупателю переходит право собственности.

Читайте также:

Стоит ли обращаться к маклерам? Судите сами. 
Агентство недвижимости не отвечает! 
Взлет и падение маклеров. Заработки риелторов за последние пять лет 
Как «черные нотариусы» отнимают у людей квартиры