Инвестирование строительства: страх и риск

Речь идет о том, что за 2-4% годовых страховщик обязуется компенсировать инвестору расходы на аренду квартиры, если дом не будет своевременно сдан в эксплуатацию. Если же строительство будет заморожено, компания вернет клиенту все оплаченные застройщику средства. В последнем случае, помимо страховых взносов, инвестор обязан передать страховой права на квартиру. Таким образом, компания окупит расходы, получив квартиру в собственность, когда дом будет достроен.

Газета "Экономическая правда" постаралась найти страховые компании, предоставляющие или планирующие предоставлять подобную услугу. Найти пока не удалось ни одной. Ряд страховщиков предоставлял эту услугу в 2000-х годах, однако на сегодняшний день руководство этой темой не интересуется. Напомним, что в "Парк стоун" с подобным предложением будто бы обратилась одна из страховых компаний, что администрация ЖК и подтвердила через прессу. Однако название компании в "Парк стоун" не разглашают.

Негативный результат небольшого расследования подводит к неутешительному выводу: инвестиции наших граждан в строительство пока ничем не защищены. Отдавая деньги, инвестор не получает никаких гарантий, кроме разве что репутации компании-застройщика. Среди украинских застройщиков выплачивать неустойки не принято, а число "замороженных" строительств в Украине поражает.

Подводные камни

Получается, что от потери инвестиций украинца защищает лишь порядочность застройщика. Страховой бизнес пока не заинтересован в подобных программах, а застройщики уклоняются от выплаты неустойки. Есть и ряд иных причин, по которым страховщикам не выгодно связываться с инвестициями физлиц в строительство.

Прежде всего, это невозможность определения инвестиционных рисков. По словам Алексея Гончарука, главы Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, никто на сегодняшний день не знает, как объективно рассчитать инвестиционные риски при строительстве жилья и оценить надежность объекта и застройщика. Потому к предложениям такого страхования следует отнестись скептически. Кроме того, зачастую в соглашениях с инвесторами застройщики не дают указания точной даты введения здания в эксплуатацию или даты передачи права собственности инвестору, чтобы не ограничивать себя временными рамками.

Третий нюанс - это особенности договоров, которые заключают с инвесторами застройщики. В случае, если страховая компания выплатит страховку клиенту, не желающему дожидаться возобновления строительства, она не сможет получить имущественные права на недостроенную квартиру. Следовательно - не возместит свои расходы.

Подавляющее большинство инвестиционных соглашений не дают физлицам никаких имущественных прав на жилье. Это относится и к схеме продажи именных облигаций, в Украине наиболее распространенной. Инвестор, выплачивая всю сумму, приобретает лишь право требовать от инвестора передачи квартиры ему в собственность. До момента введения дома в эксплуатацию, все квартиры принадлежат застройщику, который имеет право передать их в залог. В этом случае инвестор потеряет жилье, поскольку он не был его владельцем. Права на квартиру переходят кредитору застройщика.

В аналогичном положении окажется и компания-страховщик, поскольку инвестор не может ей ничего передать, кроме права требования, наступающего неизвестно когда. К тому же до этого момента застройщик может успеть полностью заложить жилье. Исключением являются лишь договоры купли-продажи имущественных прав на строящиеся квартиры. По такой схеме, однако, в Украине работает крайне мало застройщиков.

Российский опыт

Один-единственный случай, когда украинские инвесторы получили за потерянные инвестиции компенсацию, - афера со строительством "Элита-центр". Отдельным пострадавшим обещают выделить квартиры от "Киевгорстроя" за счет городского бюджета. Интересно, что в России эту проблему как власти, так и частные страховые компании стараются решить рыночными методами.

Госдума недавно приняла закон, предусматривающий введение с 2014 года обязательного страхования ответственности застройщиков перед инвесторами, которую они могут реализовать как через страховые компании, так и самостоятельно, основывая совместные страховые фонды. Достаточно легко найти компанию, страхующую финансовые риски инвесторов - в основном, по договорам долевого участия в строительстве. Разумеется, страховщики предпочитают работать лишь с надежными и проверенными застройщиками, однако в отдельных случаях страховые компании объявляют об оплате страховых взносов клиентам, желающих вернуть инвестиции после "заморозки" строительства. Например, "Национальное кредитное и страховое агентство" объявляло о выплате по страховкам от незавершенного строительства в двух ЖК Подмосковья - возвращение инвестиций в обмен на права на жилье.