Новые правила регистрации недвижимости в Украине способствуют аферистам

С помощью введения нового закона о регистрации прав собственности на жилье изначально предполагалось упростить существующий порядок регистрации. Однако, судя по всему, нововведения не только не помогли в упрощении процедуры, но и повлекли за собой новые существенные проблемы, – по крайней мере, на первых порах.

Ксения Забродская, старший юрист ЮФ «Лeкcфop», отмечает, что зарегистрировать недвижимость сейчас не менее сложно, чем раньше, – изменился лишь сам характер сложностей. В качестве примера юрист приводит ситуацию с повышением государственной пошлины, которая не возвращается гражданам в случае отказа им в регистрации. Конечно, можно попробовать вернуть свои деньги, обратившись в суд, но это потребует лишних затрат времени, нервов и все тех же денежных средств. Также юрист упоминает и еще одну искусственно созданную проблему, касающуюся недвижимости, которая находится в совместной собственности. По старым правилам достаточно было получения одного документа, действительного для всех собственников, в котором были расписаны доли площади для каждого из них. Со вступлением же в силу новых правил, каждый собственник должен самостоятельно получать соответствующий документ и оплачивать отдельную госпошлину.

Регистрировать ли недвижимость в новом реестре?

Согласно новому закону, права на недвижимость, полученные до его вступления в силу, остаются действительными. Однако данным законом не предполагается автоматический перенос всех данных из старых реестров в новый, что создает благодатную почву для возможных афер с недвижимостью. Поскольку многие БТИ не желают передавать Госреестру свои архивы, мошенники могут предпринимать попытки регистрации недвижимости в новом реестре по подложным документам.

Александр Буртовой, партнер юридической фирмы «Антика», предупреждает: если в новом Госреестре прав отсутствует информация об объекте недвижимости, – существует вероятность, что в дальнейшем такая информация появится в нем без ведома правообладателя. Поэтому всем собственникам рекомендуется проверить данные в Госреестре прав, а если эти данные отсутствуют – самостоятельно заняться переносом сюда информации из старых реестров.

Ксения Забродская напоминает, что, в связи с изъятием у БТИ прав на регистрацию недвижимости, единственным рычагом бюро остаются бумажные архивы со списками собственников. Несмотря на то, что новым Законом «О регистрации…» предусматривается обязанность БТИ в течение 3 дней отвечать на запросы нотариусов и госрегистраторов о правах собственности, никаких санкций за нарушение этого правила не существует. При этом давно известно, что обязательные нормы, которые не подкреплены соответствующими санкциями, выполняются «через раз». Кроме того, бумажные списки БТИ подвержены серьезным рискам из-за влажности, времени, возможности пожара. В связи с этим безопасней и надежней будет внести всю информацию о праве собственности в электронный реестр, если ее там до сих пор нет, – подытоживает юрист.

Что же касается количества случаев мошенничества, то, по словам партнера ЮФ «Ильяшев и Партнеры» Максима Копейчикова, статистика по ним не ведется. То есть, имеют место отдельные случаи, но стало ли их больше по сравнению с периодом, когда регистрацию прав проводило БТИ – сказать сложно. Однако если собственник недвижимости уверен или предполагает, что его имущество может стать целью посягательств мошенников, которые введут в новый реестр фиктивные данные о нем, – целесообразным шагом станет перенос информации о реальном собственнике из старых реестров в новый.

Отказы госрегистраторов

По новым правилам функция регистрации прав была передана нотариусам, и теперь вместе с оформлением договора купли-продажи, дарения и т.д. нотариус осуществляет и регистрацию прав на объект (в иных случаях необходимо обращаться напрямую в Укргосреестр). В соответствии с законом, нотариус должен зарегистрировать права на недвижимость в день нотариального удостоверения сделки. Госрегистраторы проводят процедуру в течение 14 дней. Однако Александр Буртовой отмечает, что существует вероятность отказа регистратора от регистрации прав по непонятным причинам.

С одной стороны, в законе содержится подробный перечень оснований для отказа в регистрации, но с другой, – эти основания могут по субъективным причинам толковаться регистратором в очень широком смысле. Ксения Забродская поясняет, что если орган регистрации отвечает отказом по причине непредоставления какого-либо документа из обязательного списка – это вполне законно и не должно вызывать никаких опасений. Но, к сожалению, бывают случаи, когда заявитель приносит недостающий документ, вторично оплачивает госпошлину, а регистратор находит новое основание для отказа в регистрации.

Максим Копейчиков обращает внимание на то, что зачастую регистраторы даже не сообщают никаких исчерпывающих оснований для отказа, а ограничиваются лишь формальной отпиской. Кроме того, существует даже особая практика, при которой заявителя убеждают вообще не подавать документов, объясняя это тем, что в результате его все равно ждет отказ. В органах Укргосреестра документы чаще всего возвращаются заявителю по истечении максимального срока, допустимого законом, – отмечает юрист.

Обременения – «слабое место» нового реестра

В новом реестре прав не содержатся данные об обременениях объектов недвижимости, что чревато дополнительными рисками. Так, потенциальный покупатель может оказаться в ситуации, когда приобретаемый объект находится в кредитном залоге.

Как поясняет Александр Буртовой, – при оформлении сделки купли-продажи нотариус должен проверить квартиру на наличие ипотек и запретов на отчуждение. Эта информация содержится в специальном реестре запретов отчуждения и ипотек, к которому нотариус имеет доступ. Такой доступ появляется у нотариуса исключительно в момент нотариального оформления сделки. Иными словами, нотариус не сможет оформить переход прав собственности, если объект находится в залоге. Соответственно, возможны ситуации, когда покупатель внезапно узнает о том, что имущество заложено, непосредственно в момент нотариального оформления сделки. Во избежание таких инцидентов, юристы советуют заранее попросить продавца переоформить объект в Госреестре, перенеся в него все данные об объекте. Это позволит покупателю убедиться в «чистоте» приобретаемой недвижимости.

Кроме того, Максим Копейчиков рекомендует потенциальным покупателям выбирать для оформления сделки нотариусов, которым они доверяют. Порядочный нотариус никогда не удостоверит договор купли-продажи, если на объект зарегистрированы обременения (незарегистрированные обременения можно не брать в расчет, поскольку они неприоритетны). Помимо этого, если спор об имуществе рассматривается в суде, и были установлены обременения, – органы регистрации также не должны регистрировать переход прав.

Проблемы кредиторов

Дмитрий Жуков отмечает, что введение новых правил регистрации недвижимости препятствуют реализации прав кредиторов, обеспечивающих недвижимостью свои займы. Фактически на сегодняшний день обособленно существуют два реестра – БТИ и Укргосреестр. Из-за этого множество судебных решений невозможно исполнить чисто технически, а должнику даже не нужно оказывать никакого противодействия решению суда. Дмитрий приводит пример из собственной практики, когда кредитор не смог исполнить судебное решение о взыскании недвижимости, обеспечивающей займ. При этом кредитор точно знает, что в собственности должника находится несколько объектов недвижимости, но государственная исполнительная служба не может выявить имущество должника, чтобы помочь кредитору.

Причиной подобных ситуаций является то, что в новом Госреестре прав содержится информация лишь о тех объектах, которые были приобретены после 1 января 2013 года, а данные о праве собственности на остальную недвижимость можно получить исключительно в БТИ.

При этом ответ БТИ на запросы такого рода один: информация о праве собственности выдается лишь относительно объекта по конкретному адресу, а ФИО или наименование должника недостаточны для предоставления этих данных. И в результате получается бессмысленный замкнутый круг – чтобы узнать, где находится недвижимость должника, нужно предоставить в БТИ ее адрес. Дмитрий Жуков констатирует, что для выхода из этого круга необходимо объединить и унифицировать все реестры, существующие сейчас в Украине, и открыть доступ органам ГИС к этой информации. Правда, когда и каким образом эта работа будет осуществлена – остается лишь догадываться.

Перерегистрация квартир

В заключение портал недвижимости Stopmakler предлагает вниманию читателей алгоритм переоформления квартиры правообладателями из реестра БТИ в новый Госреестр. По закону зарегистрировать права в новом реестре возможно только при первичной регистрации или при получении отказа госрегистратора в предоставлении информации из-за ее отсутствия. С учетом этих правил, порядок переноса данных происходит следующим образом:

1. Собственник или другой правообладатель недвижимости должен подать госрегистратору заявление о выдаче извлечения об объекте недвижимости и прочие документы.

2. Госрегистратор выдает извлечение, где сказано о невозможности предоставления данных об объекте недвижимости по причине их отсутствия в новом реестре и рекомендует заявителю зарегистрировать свои права собственности по новому порядку.

3. На основании полученного извлечения заявитель подает второе заявление – на этот раз о регистрации своих прав на объект недвижимости по новому порядку.

Читайте также:

Минюст обязал регистраторов обосновывать отказы в регистрации недвижимости
Новый порядок регистрации недвижимости в Украине. Стало ли дешевле?
Регистрация недвижимости в Украине. Как работают новые правила?

Рекомендации известных юристов по регистрации прав на недвижимое имущество, а также купле-продаже и прочих операциях с недвижимостью читайте в нашем разделе «Статьи и консультации»