Сделки с недвижимостью. Как проверить «чистоту» недвижимости?

Что же это за понятие – «юридическая чистота»? Изначально этот термин стал использоваться в риэлтерской среде, а затем разошелся и по другим отраслям, хотя для него до сих пор не существует официального определения на территории Украины. Тем не менее, для спокойствия при заключении сделок с недвижимостью, специалисты советуют подробно ознакомиться с историей покупаемого объекта – в этом и состоит проверка юридической чистоты сделки.

Сбор и анализ информации

Итак, проверка юридической чистоты заключается в сборе и анализе всей имеющейся информации, касающейся приобретаемого объекта недвижимости или земельного участка. Сюда относятся такие категории информации, как финансовая, правовая и прочие. То есть, глубокий анализ должен включать в себя всю историю объекта с момента его создания: смену собственников, наличие или отсутствие нарушений законодательства, юридические и судебные нюансы приобретения объекта. Все эти данные должны быть собраны воедино, чтобы дать покупателю возможность оценить благонадежность объекта и, соответственно, рисков его потери (а заодно, разумеется, и потери денег, вложенных в него).

Кому поручить?

Проверка юридической чистоты – дело ответственное. Профессионалы рынка недвижимости рекомендуют привлекать для этой работы компании, никоим образом не заинтересованные в предстоящей сделке. Среди таких компаний могут быть и риэлтерские фирмы, и юридические конторы, и даже детективные агентства. Причем именно ПОКУПАТЕЛЬ должен привлекать эти внешние ресурсы, чтобы исключить малейший риск, а задача внутренней юридической службы продавца – только аудит своевременного выполнения задач.
Покупателю настоятельно не рекомендуется поручать проверку юридической чистоты компаниям и отдельным лицам, по которым у него нет никаких рекомендаций. Любые «случайные» контакты, добытые из сети Интернет, можно использовать лишь для первичного обмена общедоступной информацией.

Когда вы остановите свой выбор на компании, которая внушит вам доверие – заключите с ней договор на выполнение работ. В разделе договора «Ответственность», укажите, что прямые убытки, понесенные Заказчиком в результате ошибок, допущенных Исполнителем в процессе оказания услуг, должен возместить Исполнитель.

Желательно, чтобы выбранная вами компания была застрахована от рисков, возникающих в результате выполнения договора – наличие такой страховки говорит о хорошем имидже компании. Впоследствии, когда проверка будет закончена, вам будет выдано заключение о юридической чистоте объекта. Так называемая гарантийная сумма, оставленная покупателем (то есть, вами), обычно составляет 10–15% от общей суммы договора. Эту сумму вы заплатите Исполнителю после того, как сделка будет проведена, а право собственности – зарегистрировано.

Все документы, предоставляемые вами для проверки юридической чистоты, должны быть переданы по акту приема-передачи. Помните, что оригиналы документов отдавать не рекомендуется – оставьте их у себя или отдайте на хранение адвокату.

На что обратить внимание?

При проверке юридической чистоты обязательно следует тщательно проверить информацию по следующим пунктам:

1. Полномочия продавца (или его представителя): законно ли их владение и имеют ли они право распоряжения объектом.
2. Информация по созданию/постройке и история приобретения объекта.
3. Информация по всем предыдущим владельцам.
4. Проверка проведения приватизации.
5. Проверка наличия обременений объекта недвижимости – как текущих, так и закончивших срок действия.
6. Информация по ограничению распоряжения объектом.

Объект недвижимости или участок земли: главные нюансы

Если вы покупаете объект недвижимости – дом, квартиру или офис, то необходимо выяснить наличие всех согласований и разрешений на всех этапах существования объекта. Сюда относятся разрешения на строительство, перепланировку, реконструкцию. Нужно убедиться в отсутствии нарушения сроков, согласии обоих супругов на отчуждение/покупку объекта, ознакомиться с информацией по залогам и арестам.
Покупая земельный участок, помимо истории его приобретения и наличия согласований, нужно изучить следующие моменты:

– целевое назначение участка;
– правильно ли используется эта земля;
– основания для прекращения права на данный участок;
– проверка прохождения его границ (как по документам, так и в привязке к данной местности);
– информация о владельцах прилегающих участков;
– наличие архитектурных и/или исторических памятников на участке;
– поставлен ли участок на кадастровый учет (здесь следует сверить фактические и кадастровые данные).

Риски и выгода при проверке юридической чистоты

Не забывайте, что при любой, даже самой тщательной проверке, остается небольшая вероятность риска. Например, строительная компания, возводящая новостройку, может внезапно обанкротиться. На вторичном рынке тоже могут встречаться «подводные камни» – обычно их вероятность увеличивается пропорционально количеству предыдущих собственников. В случае частой смены собственников, возрастает риск появления в документах цепочки владельцев фальшивых справок или паспортов, нарушения прав детей или инвалидов, и даже банальных ошибок регистраторов. Подобные «сюрпризы» могут сделать сделку недействительной по решению суда. 

Однако проведение проверки юридической чистоты обеспечивает и множество выгод, которые значительно перевешивают возможные риски. При этом проверка выгодна как покупателю, так и продавцу – ведь продавец, обладающий заключением о проверке юридической чистоты объекта, вызывает значительно больше доверия у покупателей.

Итак, советуем всем быть бдительными, вкладывая инвестиции в недвижимость, и не экономить на проверке юридической чистоты. Желаем вам «чистых» сделок!