Недвижимость в Испании: цены, как купить, расходы на покупку и содержание

В связи с экономическим кризисом, достаточно сильно ударившим по Испании, цены на недвижимость в этой стране опустились гораздо ниже киевского уровня.

Как сообщал портал недвижимости Stopmakler, Испания по итогам прошлого года заняла третье место в мире по уровню удешевления недвижимости, уступив только Кипру и Хорватии. Неудивительно, что сейчас многие россияне и украинцы рассматривают покупку недорогой испанской недвижимости с целью инвестирования, а также иногда в расчете на будущую прибыль от сдачи в аренду купленного жилья. Однако, планируя приобретение такой недвижимости, следует знать о возможных малоприятных сюрпризах, которые можно неожиданно получить в качестве сомнительного «бонуса».

Сегодня квартиру на Средиземноморском побережье Испании можно найти по цене в €30 000, а дом – за €80 000–100 000. Стоимость квадратного метра, в зависимости от района, начинается от €500. Таким образом, продав доставшуюся в наследство квартиру в крупном городе России или Украины, можно приобрести жилье у моря в ЕС. Из-за последних событий в политической и экономической сферах, жизнь в Украине стремительно дорожает, что заставляет многих украинцев все чаще задумываться о покупке жилья в Европе и переезде туда. Особенно это касается тех специалистов, чья деятельность позволяет работать удаленно. Сейчас мы проанализируем на примере Испании некоторые нюансы приобретения жилой недвижимости иностранными гражданами, а также особенности владения ею.

ОФОРМЛЯЯ ПОКУПКУ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ, ПРИБАВЬТЕ 15% К ЦЕНЕ

Глобальный экономический кризис не прошел бесследно для 50 тысяч испанских семей, которые потеряли возможность выплачивать взятые ипотечные кредиты и в результате лишились своих домов и квартир. По официальным данным, спад в Европе идет на убыль, и вскоре цены на недвижимость в Испании могут начать расти. А пока самым дешевым здесь является так называемое «банковское жилье» – жилая недвижимость, изъятая у заемщиков, не справившихся с обслуживанием кредитов. Банки Испании не придерживают такие объекты для распродажи среди своих сотрудников, а выставляют их на продажу, понижая стоимость.

Допустим, наша цель – поиск квартиры площадью в 60–70 кв. метров (аналог нашей «двушки»). Судя по информации тематических испанских сайтов, подобное жилье в Валенсии стоит сейчас от €30 000, однако при этом следует учитывать, что до моря придется добираться 1,5–2 километра. В курортных городах Испании аналогичную квартиру можно найти и на самом берегу моря, а стоить она будет примерно €30 000.

По словам русскоязычного сотрудника одного из испанских агентств недвижимости, сейчас в этой стране можно найти жилье практически на любой вкус и кошелек. Можно даже подобрать вариант за €10 000, но, конечно, такой объект будет расположен далеко от побережья – в нескольких десятках километров, что делает его малопривлекательным для инвестирования. «Чем ближе к морю, тем дороже» – такое правило действует в Испании.

При этом залоговая недвижимость, то самое «банковское жилье», распродаваемое финучреждениями, может обойтись в полтора раза дешевле, чем предложения частных продавцов. Но присматриваясь к залоговым объектам, следует быть начеку, поскольку покупателя могут поджидать некоторые специфические проблемы.

Например, как предупреждает специалист, некоторые неудачливые заемщики, которых банк выселял из квартиры, преднамеренно старались испортить инженерные коммуникации перед выездом. Починка сознательно испорченного оборудования может обойтись новому жильцу в существенную сумму.

Кроме того, сам процесс покупки недвижимости в Испании – достаточно недешевое удовольствие. Чтобы оформить приобретенное жилье по закону, нужно будет добавить около 15% от цены этого жилья – сюда войдут расходы на оплату услуг, посредников, нотариуса, а также необходимые налоги. Таким образом, если вы решили купить квартиру за €30 000, необходимо располагать еще как минимум €5000 на сопутствующие расходы.

Если денег не хватает, можно оформить кредит в испанском банке, но при этом следует учесть необходимость подтверждения своих официальных доходов, иначе банк откажет в выдаче займа. Также для получения кредита нужно иметь порядка 30–50% собственных средств; без подтверждения своей платежеспособности на выдачу займа можно не рассчитывать. Ежемесячный платеж по кредиту отнимет не более 40% от ваших доходов, а процентные ставки в банках Испании составляют 5–7% годовых.

ЖИЗНЬ В ИСПАНИИ: ПРАВИЛО «90/180» ИЛИ ВНЖ

Остаться в Испании, приобретя здесь недвижимость, не так уж просто. На сегодняшний день получить гражданство в этой стране, купив жилье, можно только в том случае, если стоимость этой недвижимости составляет от €500 000. Правда, в процессе обсуждения находится вопрос понижения суммы до €160 000.

Для большинства россиян и украинцев сумма в полмиллиона евро практически недосягаема, поэтому, чтобы отдохнуть в новой квартире летом, нужно будет оформить туристическую визу. Такую визу выдают на основании владения жильем – квартирой или домом. Но при этом необходимо помнить о действующем ограничении: на территории Шенгенской зоны вы сможете находиться не более 90 дней в течение полугода.

Если такие условия вас не устраивают, и вы желаете продлить срок своего нахождения в стране – нужно будет оформить вид на жительство. Подать заявку на ВНЖ в Испании можно, находясь в Украине. Для этого необходимо обратиться в испанское консульство и предоставить пакет документов (достаточно обширный), подтверждающий ваше право собственности на приобретенную в Испании недвижимость. Рассмотрение документов обычно занимает 3–4 месяца. В случае принятия положительного решения, в паспорт заявителя будет внесена специальная въездная виза с литерой D. Обладатель такой визы получает право на въезд и беспрепятственное передвижение по всем странам, входящих в состав Евросоюза. По истечении одного года, ВНЖ можно будет продлить, уже находясь в самой Испании.

ВО СКОЛЬКО ОБОЙДЕТСЯ СОДЕРЖАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ?

Немаловажную статью расходов уже после покупки испанской недвижимости составляет содержание жилья. Отметим, что, даже несмотря на повышение тарифов на услуги ЖКХ в Украине, украинская «коммуналка» все еще остается значительно ниже европейской.

Первый обязательный платеж за услуги ЖКХ в Испании называется «коммунидад». Он представляет собой аналог украинской оплаты обслуживания придомовой территории и вывоза мусора. Размер этого платежа не фиксированный и варьируется в зависимости от конкретного города. «Коммунидад» может обходиться как в €20, так и в €60 ежемесячно.

В Испании не существует ЖЭКов – вместо них функционируют аналоги украинских ОСМД. Основное различие заключается в том, что деньги для тех или иных расходов могут собираться на общем собрании жильцов. Как сообщает «Комсомольская правда», цитируя один из интернет-форумов, жильцы испанского многоквартирного дома жаловались, что за месяц с них однажды потребовали €200, а не €20 как обычно, поскольку домоуправление решило установить вокруг дома декоративный забор. Всю информацию о предстоящих расходах по содержанию жилья необходимо выяснять перед его покупкой.

НАЛОГ НА СОДЕРЖАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ И ОПЛАТА ЖКУ

Все хозяева испанской недвижимости обязаны платить специальный налог на ее содержание. Размер этого налога также варьируется в разных регионах страны, но в основном он составляет определенный процент от оценочной стоимости недвижимости.

Что же касается оплаты жилищно-коммунальных услуг – приобретая жилье в Испании, придется отвыкнуть от украинских реалий, когда можно не платить за свет и воду, если вы не живете в квартире. В Испании правила другие, поскольку, помимо оплаты по счетчикам, там предусмотрена еще и абонентская плата за услуги электро- и водоснабжения. Сумма этой платы тоже зависит от разных факторов. Так, в некоторых домах она может составить €5 в месяц, а в других – €15. Казалось бы, это недорого в любом случае, однако за год «набегает» €120–360, даже если в квартире никто не жил.

По результатам опроса русскоязычных пользователей испанских форумов, их среднемесячные расходы на жилье составляют €150–200. В летнее время, из-за постоянной работы кондиционеров, основной статьей расходов является электроэнергия, а зимой – отопление.

СДАЧА ИСПАНСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В АРЕНДУ: ТРЕТЬ НА НАЛОГИ

Некоторые наши соотечественники приобретают жилье в Европе, так сказать, «про запас», рассчитывая переехать туда через пару лет, а пока сдавать его в аренду. В Испании не существует ограничений по сдаче жилой недвижимости в наем, а за квартиру, купленную за €30 000–40 000, можно получить €300 ежемесячной арендной платы.

Однако не забывайте и об обязательном налоге, который нужно платить, сдавая в аренду испанскую недвижимость. Размер этого налога составляет 25% от суммы ежемесячной арендной оплаты, то есть, сдавая жилье за €300, вы получите на руки только €225. Но и с этих €225 придется уплатить некоторые дополнительные сборы и налоги, а в результате у вас останется не больше €180–190.

И еще один важный момент: арендодатели жилья в Испании в течение пяти лет не имеют права поднимать арендную плату выше уровня официальной инфляции.

КАК ПРОДАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ В ИСПАНИИ

Иностранный гражданин, продающий недвижимость в Испании, должен уплатить специальный налог на увеличение капитала. Этот налог начисляется на разницу сумм покупки и продажи объекта, а его ставки фиксированы: если иностранец владел недвижимостью меньше года, он заплатит 35%, а если больше года – 18%.

Продавая жилую недвижимость в Испании, как и в Украине, следует получить согласие от всех ее собственников (либо супруга, если продавец состоит в браке). Если жилье перед продажей сдавалось в аренду, первоочередное право на его приобретение по испанским законам принадлежит арендатору.

При перепродаже важно учитывать, что вторичная недвижимость, продающаяся в Испании, выставляется на рынок вместе с долгами предыдущих владельцев.

Итак, мы выяснили, что быть собственником недвижимости за границей не так просто, как могло бы показаться. Однако, владея необходимой информацией, все же можно избежать возможных рисков и получить ожидаемую выгоду, приобретя такую недвижимость.

Читайте также:
Недвижимость Испании на третьем месте в Европе по популярности у инвесторов
Квартиры в Европе: налоги на покупку, содержание и «коммуналка», – обзор расценок
Вид на жительство за покупку недвижимости за рубежом – стоит ли игра свеч?
Ипотека в Европе. Условия, расценки, платежеспособность заемщика