Рынок недвижимости Украины 2013 – основные события и тенденции

В начале 2013 г. были внедрены реформы процесса регистрации прав собственности на жилые объекты – теперь регистрация осуществляется нотариусами, минуя БТИ. Кроме того, с владельцев больших жилых площадей теперь взимается новый налог. Понятие «большая площадь» варьируется в зависимости от того, к какой категории принадлежит жилье. Так, новый налог обязан заплатить владелец квартиры с жилой площадью больше 120 кв. м или дома жилплощадью свыше 250 кв. м. Хозяева двух и более объектов (домов, квартир либо дома и квартиры) тоже попадают в категорию новых налогоплательщиков. Правда, при этом у них остается право выбора, за какой именно объект платить – то есть, для уплаты налога можно выбрать жилье с меньшей жилплощадью. В любом случае, если оплата не будет произведена в течение двух месяцев, то владелец недвижимости подвергнется штрафу в размере 10–20% от общей суммы налога.

Из новых правил имеются и исключения, но они касаются в основном мало распространенных случаев: жилья в Чернобыльской зоне, дачной недвижимости в садовых товариществах, детских домов семейного типа, а также семей, где растут трое и более детей.

«Подари» квартиру – и спи спокойно

Сотрудниками Министерства доходов и сборов была подсчитана ожидаемая общая сумма уплаченных налогов: около 75 млн. грн. с 80–90 тысяч жителей Украины, владеющих «излишками» жилых квадратных метров. Однако расчеты не оправдались – потенциальные налогоплательщики принялись срочно искать выход из сложившейся ситуации, даже несмотря на то, что размер налога сравнительно невелик.

Поиски выхода привели к тому, что в конце весны произошел бум оформления дарственных сделок на лишнюю жилплощадь. Сотрудник компании SV Development – маркетолог Сергей Костецкий, считает это массовое дарение лишь «первой волной», а вторую он ожидает после того, как гражданам будут разосланы платежные квитанции на уплату нового налога. Дарственные договоры для украинских владельцев больших квартир – это, безусловно, более рентабельная «перестраховка» от нового налога, чем, например, перепланировка жилья с целью уменьшения его площади, ведь строительные услуги в случае перепланировки обойдутся в гораздо более высокую сумму, чем честная уплата налога.

В ожидании отсрочки

Некоторые украинцы уже получили от налоговой инспекции уведомление о необходимости оплаты налога (такие платежки будут постепенно рассылаться до 1 июля). Однако, несмотря на то, что оформить дарственную на «лишнее» жилье многие адресаты платежек еще не успели, – нести деньги в налоговую они пока не торопятся. А не спешат они потому, что в данное время в парламенте рассматривался законопроект №2405, составленный Кабинетом Министров. Этот документ предусматривал некоторые изменения в законодательстве, в том числе и отсрочку введения нового налога до следующего года. Особенно ждут одобрения этого законопроекта владельцы двух и более жилых объектов: если документ будет утвержден, то с них уплаты налога потребуют только в случае превышения 120 кв. м общей жилплощади всех объектов. Правда, недавно новый законопроект уже был «забракован» в парламенте, но не исключено, что в ближайшее время он или подобный ему будет рассмотрен вторично.

По мнению риелторов, новый налог фактически никак не повлияет на состояние рынка купли-продажи недвижимости из-за своей небольшой, по сравнению с ценой квартиры, суммы.

Что почем?

К слову, в основном введение нового налога расстроило не обладателей огромных квартир (которых не так уж много среди украинцев), а более «среднестатистических» граждан – владельцев двух и более небольших квартир или же квартиры в городе и дома в селе. Хотя стоит напомнить, что сумма, подлежащая оплате, не так уж велика – тем более, имеется возможность выбора, за какой именно объект заплатить налог. То есть, допустим, при наличии у одного владельца двух квартир в 25 и 45 кв. м жилой площади, он может заплатить за меньшую квартиру: 1 кв. м жилой площади = 11,34 грн., итого – порядка 280 грн. за 25-метровую жилплощадь.

Адаптация к новым правилам: плюсы и минусы

С начала текущего года из цепочки процесса регистрации недвижимости было изъято звено под названием БТИ. Теперь, как известно, право регистрации принадлежит нотариусу, который заверяет сделку покупки или продажи недвижимого имущества. Начало года однако выдалось практически «пустым» в плане оформления сделок, хотя о нововведениях в процессе регистрации было объявлено заранее. В основном весь механизм простаивал потому, что нотариусы не сразу влились в полноценный рабочий процесс по новым правилам – потребовалось некоторое время, чтобы подключиться к реестру и разобраться во всех нюансах.

По словам Виктора Несина, председателя Нацсовета украинской Риелторской палаты, не у всех нотариусов в начале года оперативно появился доступ к базам единого электронного реестра. Причем даже те из них, кто имел такой доступ, не были технически подготовлены к началу работы. Кроме того, объем ответственности нотариусов значительно увеличился – ведь теперь в реестр прав собственности попадают не только данные о сделке, но и имя нотариуса, эту сделку заверившего. То есть, фактически, нотариус полностью отвечает за законность сделок, больше спрашивать не с кого. Разумеется, в таких условиях трудно быстро адаптироваться.

На сегодняшний день процесс нотариального оформления сделок уже идет бодрей и занимает гораздо меньше времени покупателей и продавцов, чем раньше, когда в нем участвовало БТИ. Конечно, за удобство нужно платить – стоимость оформления существенно поднялась в цене. Кроме того, по ходу дела обнаружились сложности с получением выписок из реестра, необходимых в тех случаях, когда в течение последних 2–3 лет не проводилось сделок по данному объекту. Очереди в отделениях Госреестра занимаются с 5 утра, однако, по мнению В. Несина, это ненадолго: по мере того, как реестр будет заполняться, количество граждан, требующих выписку, станет уменьшаться.

Сдам-сниму

Штиль на рынке продажи и покупки недвижимости уравновешивается бурлением жизни на рынке аренды. Стоимость сдаваемого жилья неуклонно растет. Средняя цена по Киеву составляет от 3 тыс. грн. за 1-комнатную квартиру, от 4 тыс. за 2-комнатную и от 5 тыс. за 3-комнатную. Если пересчитать эти цены в долларовом эквиваленте, то будет видно, что их уровень практически сравнялся с докризисным. И неудивительно: у людей не хватает средств на оплату ипотеки, провинциалы в поисках работы приезжают «покорять столицу» – вот рынок аренды и процветает. В последнее время набирает обороты вариант съема квартиры в складчину – особенно «подселение» популярно среди молодежи.

В связи с этим, Виктор Несин отмечает, что уже в недалеком будущем можно ожидать повышения спроса на покупку жилья. Расчет простой: если сегодня сдаваемая в аренду квартира окупается за 15–18 лет, то, когда этот срок снизится до 10–12 лет – начнется подъем покупки квартир в качестве объекта для вложений инвестиций.

Прогнозы по продажам

В целом большинство риелторов признают относительно стабильным состояние киевского рынка недвижимости. Цены на столичные квартиры держатся на одном уровне уже второй год, с незначительными колебаниями в доли процента. Также постепенно возрастает интерес к новострою. По мнению эксперта, повышение продаж «первички» связано с удобными для покупателей условиями: застройщики предлагают рассрочку, постоянно действуют интересные акции. И вот, медленно, но верно, количество сделок по новострою догоняет объемы вторичного рынка недвижимости.

По статистике SV Development, за май текущего года в Киеве было заключено чуть менее 2000 сделок по продаже и покупке вторичного жилья. Этот показатель на 11% обгоняет данные апреля. По прогнозам, в течение первой половины лета количество сделок поднимется еще на 5–10%. Специалисты SV Development связывают эти подъемы с новым порядком регистрации недвижимости. Что же касается цен – они должны остаться на прежнем уровне, поскольку предпосылок для их изменения нет. Не предвидится ни удешевления ипотеки, которое могло бы поднять стоимость жилья, ни нового кризиса, который мог бы это жилье удешевить. «На этапе фундамента» 1 кв. м первичной жилплощади в Киеве стоит в среднем 7–11 тыс. грн., а метр «вторички» – 10–20 тыс. грн.

Последние тенденции

По сообщению пресс-службы Кабмина, в течение первого квартала 2013 года по всей территории Украины было введено в эксплуатацию чуть менее 30 тыс. квартир – в общей сложности 3 млн. кв. м жилой недвижимости. По показателям метража побеждает Крым – 400 тыс. кв. м. А «серебро» и «бронзу» делят Киев и Киевская область – 280 тыс. кв. м в столице и 290 тыс. кв. м в области. Общая сумма за проданную недвижимость составила 124 млн. грн. (с учетом всей недвижимости – первичной и вторичной, жилой и нежилой).

На сегодняшний день все большее количество как продавцов, так и покупателей отказываются от услуг риелторов при заключении сделок, предпочитая взаимодействовать напрямую. Все более высоким спросом пользуются предложения от собственников недвижимости. Ситуация отказа от посредников, помимо желания людей сэкономить на комиссионных, подкрепляется еще и тем, что риелторы не несут ответственности за сделки, в отличие от нотариусов, которые получили новые обязанности в связи с реформой процесса регистрации.

Как уже сообщал Stopmakler, по сведениям Госстата, в 2012 г. количество заключенных сделок по купле-продаже недвижимости с использованием посреднических услуг сократилось более чем на 17%.

В отделениях Укргосреестра планируется установить аппараты электронной очереди – уже закуплено 30 единиц такого оборудования, что должно существенно помочь в решении вопроса километровых очередей на регистрацию. Аппараты установят в Киеве и в областных центрах. Кроме того, Укргосреестр ввел новую услугу для граждан – консультации по скайпу. Пока эта услуга работает в тестовом режиме, но вскоре начнет функционировать в полном объеме, что также поможет гражданам сориентироваться в вопросах регистрации прав на недвижимость.

Как ранее сообщал Stopmakler, Укргосреестр начал консультировать граждан по Skype и по телефону.

Предлагаем ознакомиться и с другими материалами по теме налога на жилье на портале недвижимости Stopmakler: 

Как платить налог на недвижемое имущество.
Налог на недвижимость еще можно не платить.
Налог на недвижимость. Отменили или придется платить?
Налог на недвижимость отложен?
Введение налога на недвижимость собираются отложить.
Налог на недвижимость можно пересчитать в течение 2-х месяцев после начисления.
Налоговая разъяснила как платить налог на недвижимость.
Налоговой предусмотрены штрафы за просроченную оплату налога на недвижимость.

Другие материалы по теме:

В Украине цена на квадратный метр жилья достигла исторического минимума.
Ограничение наличных расчетов серьезно отразится на рынке недвижимости.
Налог на квартиры повлечет подорожание аренды, а ставка налога в будущем возрастет – эксперт.
Обзор рынка недвижимости.
Упадок рынка недвижимости Украины. Есть ли выход?