Упадок рынка недвижимости Украины. Есть ли выход?

Не догнали, не перегнали…

Рынок недвижимости и строительства на Украине по основным показателям отстает от большинства развитых стран на несколько десятков лет. Одной из главных причин сложившейся ситуации является несовершенство отечественных строительных правил и норм. Для сравнения, еще в 1931 г. в США был возведен знаменитый 380-метровый небоскреб Empire State Building. Разумеется, наша страна в то время была занята выходом из очередного послевоенного кризиса, но, тем не менее, даже сейчас, в мирное время, Украина так и не смогла наверстать упущенное по показателям строительства. До сих пор строительство здания высотой более 101 метра обязательно проходит экспертизу в разных инстанциях как экспериментальный проект.

Еще одна причина – «закрытость» от внедрения новых технологий. На украинском строительном рынке не работают западные компании, что в результате оборачивается технологическим вакуумом, а покупать ноу-хау Украина тоже не в состоянии – не хватает финансов. Таким образом, строительная сфера развивается стихийно, «сама по себе». В похожей ситуации два десятка лет назад оказался и Китай. Однако, китайское правительство, правильно оценив ситуацию, открыло дорогу иностранным компаниям на свой рынок, что дало Поднебесной возможность перенять ценный современный опыт. На сегодняшний день китайские строители возводят 25-этажный дом менее чем за месяц, а «долгострой» остался в далеком прошлом.

Закон и экономика как «тормоза» строительной сферы

Среди проблем строительной отрасли нельзя не отметить и несовершенство законодательной базы. Закон регулирует деятельность застройщиков чисто формально – то есть, при условии правильного оформления необходимых документов, практически любая компания без особых проблем получает лицензию на строительство. Немалую часть таких компаний составляют предприятия низкого профессионального уровня, не располагающие ни качественной техникой, ни достаточной финансовой базой. Именно из-за недостатка финансов подобные застройщики работают исключительно по предоплате.

Серьезными «подводными камнями» являются постоянные колебания стоимости рабочей силы и строительных материалов, связанные с неустойчивостью экономической ситуации на Украине в целом. Из этого вырастают проблемы сотрудничества с подрядными организациями: застройщики опасаются заключать длительные контракты с подрядчиками, и вынуждены постоянно контролировать «разброд и шатание» в ценовой политике. Квалифицированные рабочие, устав от ожидания и поисков работы, покидают Украину ради стабильных российских и европейских заработков.

Чтобы обезопасить свои проекты, украинские девелоперы создают собственные проектные, строительные, коммерческие и юридические отделы, теряя драгоценное время и занимаясь вынужденной лишней работой. В то же время в Европе девелопер полностью освобожден от деятельности такого рода: один-два десятка квалифицированных менеджеров управляют проектами, а для остальной работы нанимаются подрядчики. И никакой лишней работы, никакого раздувания штата. К слову, в Российской Федерации лицензирование строительной деятельности было отменено именно во избежание подобных проблем. Теперь работоспособность проектно-строительных компаний определяется непосредственно участниками строительного рынка: компания должна получить допуск СРО (саморегулируемых организаций), чтобы иметь право осуществлять свою деятельность.

Цена вопроса и сроки строительства

Уже упоминавшимися колебаниями стоимости строительства значительно осложняются отношения с клиентами. Люди не хотят переплачивать, что создает проблемы с долгосрочными договорами. Например, ситуация 2006-го года: цена стройматериалов в течение года поднялась в два раза, и, соответственно, конечная стоимость жилья примерно на столько же отличалась от изначально заявленной.

Сроки строительства также являются существенной проблемой. Девелоперским компаниям сейчас невыгодно осуществлять строительство за собственные деньги – соотношение себестоимости строительных работ и цены недвижимости не располагает к такому вложению инвестиций. Чтобы строительная деятельность приносила выгоду, девелопер вынужден привлекать средства со стороны – от банков и самих клиентов. Таким образом, сроки строительства часто увеличиваются – это происходит из-за различных проблем в банковской системе и ипотечном кредитовании.

Что делать?

Во-первых, необходимо создать единый реестр инвестиционных договоров по участию в долевом строительстве. Таким образом, инвесторы не опасались бы вкладывать средства в строительную отрасль. Во-вторых, по примеру Китая, нужно открыть путь западным компаниям на украинский строительный рынок. Этот шаг позволил бы отечественному строительству стать более конкурентоспособным, а сам рынок недвижимости Украины «вооружился» бы современными навыками и технологиями мирового уровня.