Упадут ли цены на украинскую недвижимость?

В основном информация об удешевлении касается вторичного жилья. «Независимые эксперты» и некоторые представители профессиональных структур, работающих в сфере недвижимости, утверждают, что цены неуклонно движутся вниз и вскоре достигнут уровня начала «нулевых» годов. Попробуем проанализировать эти предсказания, чтобы выяснить степень их правдивости.

Итак, например, касательно столицы – известно, что по прогнозам АСНУ, за период с осени текущего по зиму будущего года понизится стоимость киевской «вторички». Такое развитие событий связывают с тем, что в последнее время потенциальные покупатели недвижимости чаще делают выбор в пользу новостроя. Из чего следует, что не за горами «обвальная» ситуация 2008-2009 гг., хотя понижение цен ожидается не настолько существенное, как тогда. Этот факт уже указывает на то, что до уровня 10-летней давности цены не упадут.

Теперь рассмотрим изменение количества сделок по купле-продаже недвижимости. По статистике Министерства юстиции, за период с 2007 по 2012 годы оно уменьшилось примерно на 100 тыс. Причем в первые три года это количество ежегодно стабильно уменьшалось на 60 тыс. договоров. Затем (в 2010-2011 гг.) спад остановился и даже «приподнялся» тысяч на 10, но в 2012 эти 10 тысяч снова «ушли в минус».

На сегодняшний день украинцы все реже берут ипотечные кредиты на жилье. И далеко не факт, что квартиры стали меньше нужны – просто у народа нет достаточной финансовой возможности, чтобы решить свой пресловутый «квартирный вопрос». За период с марта-2012 по март-2013 общая цифра ипотечного кредитования составила порядка 3,7 млрд грн. На начало весны текущего года ссуд на жилье было выдано в общей сложности на 170 млн грн. Маловато по сравнению с прошлыми годами, однако не следует забывать о реформах процесса регистрации прав собственности на недвижимость, проведенных в начале года. Из-за связанных с ними технических проблем, первые месяцы выдались «пустыми» – практически никто никого не регистрировал, все пытались вникнуть в новые правила, и только весной механизм снова начал функционировать в нормальном режиме.

С весны по Киеву наблюдается рост заключенных сделок по продаже жилья – порядка 2000 договоров. Чуть более половины из них приходятся на вторичный рынок, и эта цифра показывает прирост в среднем на 42% по сравнению с февралем. Казалось бы, растут показатели? Однако не следует забывать о том, что бОльшую часть этих сделок составляют так называемые со-сделки: размены, разъезды, обмены, переезды. В таких сделках, безусловно, фигурирует и факт продажи, но полноценными продажами назвать их нельзя, что еще раз напоминает о банальной нехватке денег у населения.

Среди различных предположений на тему «почему у нас такая дорогая недвижимость?», существует и версия о слишком низких тарифах ЖКХ и налогах на недвижимость. Мол, если поднять украинские цифры по ЖКХ и налогам до уровня этих же цифр Евросоюза – то и цены на жилье упадут сами собой. Однако на эту версию существует и контр-версия: по последним данным, цены на ЖКХ в Европе уже сравнялись с нашими (то есть, скорее, наши с европейскими). В Германии тарифы выше украинских всего лишь на 10-20% (учтите при этом средний уровень «их» и «наших» доходов). А кое-где, например, в Польше, стоимость услуг ЖКХ ниже украинской на 25%. Значит, дороговизна жилья связана с чем-то иным, не так ли?

В общем, прогнозировать сейчас падение украинских цен на недвижимость сложно – практически невозможно, учитывая наши реалии. В прошлом году во всех СМИ публиковалось множество подобных прогнозов по поводу доллара – ожидали его курса в 12 грн. А доллар «всех обманул». Точно так же может поступить и недвижимость. Поэтому лучше рассматривать все точки зрения, а не останавливаться исключительно на версии об удешевлении жилья: в конце концов, если обвала цен не произойдет – вы не будете разочарованы.


    (с) Наталья Востокова, Stopmakler.com