Как купить квартиру в новостройке. 10 пунктов проверки застройщика

Портал недвижимости Stopmakler  обращает внимание, что если вы планируете приобрести квартиру в новострое, предварительно следует обязательно обезопасить себя от нечестных застройщиков, ведь в последние годы по вине непорядочных строительных компаний пострадало немало украинских инвесторов. Итак, полноценная «экспертиза» выбранного застройщика должна обязательно включать в себя следующие 10 пунктов:

1. Анализ цен

Внимательно изучайте ценовые предложения! Помните, что демпинговые цены чаще всего предлагают либо нестабильные компании, либо те застройщики, у кого на данный момент готов лишь котлован под объект.

Низкая стоимость квадратного метра в наше время должна вызывать отнюдь не желание тотчас же заключить сделку, а наоборот – внимательнее присмотреться к застройщику и определить, в чем же кроется подвох.

Например, если среднерыночная цена квадратного метра киевского жилья класса «эконом» составляет 8800–10 500 грн., а некая фирма предлагает вам цены на уровне 7000–8000 грн. – это повод задуматься. Как правило, застройщики, настолько сильно занижающие цены, или имеют серьезные проблемы, чреватые «замораживанием» стройки, или же вообще изначально не планировали довести строительство до конца. Подобные «деятели» обычно рассчитывают на неопытность и доверчивость инвесторов, а строительство в этом случае выступает лишь в качестве благовидного предлога для, скажем так, «сбора средств». Также рекомендуется не забывать о рисках, сопровождающих инвестирование жилья на этапе котлована.

2. Явки и пароли

Далее необходимо проверить, имеет ли компания-застройщик физический офис (желательно в пределах города), есть ли у нее городские телефонные номера, а также нужно ознакомиться с официальным сайтом компании – и отнюдь не только для того, чтобы полюбоваться 3D-моделями будущего дома.

Особое внимание следует обратить на информацию о заказчике, генподрядчике и разработчике строительства, которая тоже должна быть полностью представлена на сайте. Если у застройщика в работе находится несколько объектов, – проверьте, везде ли фигурирует один инвестор-подрядчик и инвестор-заказчик. И если обнаружится, что в инвесторах числятся разные компании, хотя все проекты формально принадлежат одной структуре, – это достаточный повод задуматься, все ли там «чисто».

В остальном, что касается сайта: здесь также должна быть опубликована история строительной компании, ссылки на сайты других ее проектов, обновляемая фотогалерея процесса строительства или даже прямая веб-трансляция видео с объекта. Кроме того, на сайте должны размещаться сканы основной документации, по которым покупатель сможет сделать вывод о порядочности намерений застройщика: разрешение на строительство, лицензии, решение местных органов власти об отводе участка. А еще – важный момент! – в публичном доступе должно быть представлено подробное описание процедуры вложения средств с приложенной копией бланка договора.

3. Знакомство с историей фирмы

История компании-застройщика – один из важнейших моментов, которые необходимо прояснить перед тем, как заключить договор на покупку жилья в новострое (о подробностях самого договора мы поговорим в конце данного материала). В наши дни отличным подспорьем для выяснения всех подробностей является интернет-общение на специализированных форумах: здесь вы сможете найти реальных инвесторов выбранного вами застройщика и посоветоваться с ними по интересующим вас вопросам. Также полезно внимательно изучить отзывы о строительной компании и материалы СМИ, посвященные ей: если с компанией «что-то не то» – вы с легкостью найдете эту информацию в сети (например, в виде журналистских расследований), даже если часть хвалебных отзывов о ней была оставлена ее же сотрудниками.

Обратите внимание на количество объектов, уже сданных застройщиком в эксплуатацию и проверьте, сколько объектов «в работе» числится за ним на данный момент. Если сейчас застройщик работает над тремя или более проектами, и при этом у него нет ни одного завершенного – начинайте поиски другой компании, так как инвестиционные риски слишком высоки.

4. Документация

Порядочный застройщик должен располагать следующими документами (и незамедлительно предоставлять их по просьбе инвестора) :

– решение местного органа власти об отводе земельного участка под строительство;

– договор аренды участка (здесь следует обратить внимание на сроки договора: в идеале он должен быть заключен на период, превышающий задекларированный срок строительства);

– ТУ на коммуникации;

– проект и его экспертиза;

– лицензия, подтверждающая право осуществления строительной деятельности;

– разрешение на проведение строительных работ.

5. Проверка репутации застройщика

Получить представление о репутации выбранной строительной фирмы можно разными способами, и лучше использовать их все. Нужно провести мониторинг интернет-ресурсов на предмет:

а) отзывов инвесторов объектов, введенных в эксплуатацию выбранным застройщиком. Следует выяснить, вовремя ли сдавались предыдущие объекты, как скоро в дома были проведены вода и электричество на постоянной основе, какие проблемы возникали с коммуникациями, и как быстро они решались застройщиком.

б) наличия у застройщика солидных партнеров – банков, подрядчиков, архитектурных бюро с хорошей репутацией. Стабильный застройщик обязательно должен иметь столь же стабильных партнеров, известных на рынке с хорошей стороны и долговременно сотрудничающих со строительными фирмами.

7. Юридическая чистота

Необходимо проверить юридическую чистоту приглянувшейся компании – то есть, выяснить, не фигурирует ли она в каких-либо судебных тяжбах. Данная информация публикуется на официальном сайте Единого госреестра судебных решений.

8. Наблюдение за процессом

Да, именно наблюдение в прямом смысле – приезжаем на стройку и лично оцениваем скорость продвижения работ. Для того чтобы сделать правильный вывод, покупателю понадобится некоторое время – 1–2 недели визитов, – но зато в итоге станет ясно, стоит ли инвестировать сюда свои средства, или же вы имеете дело с очередным «долгостроем».

Обратите внимание на количество рабочих на стройплощадке, как часто площадка бывает пустой, оцените активность использования строительной техники и особенно подъемного крана – он должен не просто служить «реквизитом» площадки (поскольку может быть просто взят в аренду застройщиком «для солидности»), а постоянно находиться в работе. К слову, многие серьезные компании ведут строительство своих объектов без выходных, и даже в ночное время.

Если вы заметите, что работа на площадке движется слишком медленно или не движется вообще – без всяких сомнений отказывайтесь от идеи вложить деньги в это строительство, поскольку это слишком рискованно.

9. С кем заключать договор

Необходимо выяснить, через какую именно организацию застройщик предлагает инвестору вложить средства в строительство. В идеале это могут быть: ФФС (фонд финансирования строительства) либо выкуп целевых облигаций.

Также существуют и другие, сомнительно-законные схемы вложения средств: предварительный договор, закладная, договор переуступки – однако юристы не рекомендуют связываться с ними, поскольку они могут быть чреваты неприятными последствиями.

10. Схема оплаты

Солидные застройщики с хорошей репутацией указывают в договоре реквизиты компании, необходимые для внесения оплаты через банковскую кассу. При этом вся платежная документация сохраняется. Порядочный застройщик не станет принимать от инвестора пачку наличных или совершать какие-либо другие финансовые махинации в обход банка – например, предлагать клиенту перевести средства на счет какой-то непонятной фирмы с неизвестными реквизитами.

ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ПУНКТЫ ДОГОВОРА

Договор при сделках с недвижимостью является настолько важным документом, что о нем стоит написать отдельно. Итак, в договоре с застройщиком обязательно должны фигурировать такие пункты, как:

1. Указание секции и этажа расположения покупаемой квартиры, ее номер, площадь, стоимость одного квадратного метра.

2. Точные (а не приблизительные) сроки выполнения всех работ и передачи дома в эксплуатацию.

3. Описание планировки квартиры (крайне желательно – с приложением схемы).

4. Исчерпывающее и понятное (а не расширенное и размытое) описание:

- ответственности застройщика в случае нарушения сроков строительства дома и ввода его в эксплуатацию;

- непредвиденных обстоятельств, которые могут снимать ответственность с застройщика (форс-мажор).

5. Обязательство застройщика не отчуждать третьим лицам имущественные права на квартиру.

6. Порядок оплаты (инвестирования). Сроки, этапы, размеры платежей.

7. Перечень всей документации, на основании которой строительство осуществляется застройщиком. При этом важно, чтобы договор заключался именно с тем юридическом лицом, в отношении которого выдана разрешительная документация.

8. Срок действия данного договора и реквизиты сторон.

Читайте также:

Что проверять при выборе застройщика и новостроя
Проект закона о защите прав инвесторов жилой недвижимости зарегистрирован в Верховной Раде
Инвестирование строительства: страх и риск
Новострои-2013. Первичка дешевеет, но при покупке нужно быть бдительным
Как правильно принять квартиру в новострое? Инструкция для новоселов
Прогноз цен на жилье в Украине в связи с ограничением операций с наличностью
Чем рискует инвестор новостройки?