Обзор рынка торговой недвижимости Москвы: торговые коридоры

Предложение

Основные торговые коридоры столицы формируют примерно двадцать улиц в центре города. Их общая протяженность – около 55 километров. В данных торговых коридорах было поглощено практически все предложение и доля свободных помещений не превысила 5%. К аренде также предлагались единичные объекты на улице Неглинной, Шаболовке, Петровке. За пределами ЦАО пользуются высоким спросом помещения, расположенные возле станций метро. Вновь выставляемые объекты удовлетворяют этому критерию. Предложение формируется в основном за счет уже арендуемых площадей, на которых происходит коррекция арендных ставок; помещений, у которых сменился владелец и которые находятся в стадии редевелопмента; новых бизнес-центров с торговой инфраструктурой на первых этажах здания, где отбор арендаторов происходит с точки зрения соответствия общей концепции проекта и надежности.

Спрос

Для арендаторов помещений в стрит ритейле ключевыми критериями остаются визуальная реклама и близость к потребителю. Основные игроки в этом сегменте – супермаркеты, банки, кафе и рестораны, предприятия сервиса – такие, как стоматологические клиники, аптеки и салоны красоты.

Центральные улицы Москвы интересны в основном ритейлерам, открывающим флагманские магазины с целью создания соответствующей атмосферы и привлечения клиентов, а также операторам, ориентирующимся на бизнес-аудиторию. Наиболее активно спрос на помещения на центральных улицах предъявляют магазины класса люкс и премиум, банки и розничные корпоративные офисы, рестораны и кафе.

В спальных районах спрос формируется магазинами детских товаров, зоомагазинами, продуктовыми супермаркетами (тренд в сторону кулинарий, фреш маркетов, мини-маркетов), демократичными ресторанами и кафе, а также розничными отделениями банков. Если в ЦАО все операторы ведут точечное развитие, то за пределами ТТК арендаторы в основном тяготеют к станциям метро, районам активной жилой застройки.

В рассматриваемый период на рынке стрит ритейла наблюдались два разнонаправленных тренда. Наряду с продолжающейся децентрализацией стрит ритейла, некоторые арендаторы (магазины обуви и одежды, экопродуктов и др.) заявляли о своем желании вернуться в центр города на основные торговые коридоры.

Баланс рынка

В третьем квартале участники рынка начали готовиться к закрытию года, сосредоточившись на текущих транзакциях. Таким образом, с началом осени количество сделок возросло. Наиболее активно сделки (как по аренде, так и по продаже) проходили на территории ЦАО и на крупных магистралях вблизи станций метро или узловых перекрестков.

В конце лета и в начале осени собственники некоторых помещений пошли на уступки арендаторам в части коммерческих условий, что вывело с рынка некоторые предложения, невостребованные в течение длительного времени.

Ставки в целом остались прежними в центре города. Незначительный их рост (в пределах 3 – 7%) отмечен за пределами ТТК в помещениях, находящихся в непосредственной близости от метро. Значительных изменений не претерпело среднее количество вакантных помещений. На основных торговых коридорах их доля составила менее 5%, на второстепенных улицах незначительно снизилась по сравнению с предыдущим кварталом и составила менее 10%.

Средний срок экспозиции качественных торговых помещений в Москве составляет от 4 до 24 недель. Срок согласования условий сделки аренды/купли-продажи занимает в среднем от 3 до 6 недель. Договор аренды обычно подписывается на 5 лет, однако договоры на 7–10 лет встречаются всё чаще.

 Перспективы рынка

В ближайшее время стоит ожидать роста спроса на небольшие помещения у метро (до 150 кв. м). Также сохранится тенденция деления крупных торговых помещений (торговый зал от 1 000 кв. м) на несколько более мелких по более высокой арендной ставке. Продолжится развитие комплексных жилых территорий, в особенности вблизи запланированных станций метро. Девелоперы закладываю т в проекты торговые площади, однако не всегда они соответствуют необходимым критериям качества и могут удовлетворить имеющийся спрос. В частности, на сегодня рынку не хватает помещений для сетевых супермаркетов. Мы ожидаем, что сделки, начатые в октябре, будут закрыты в конце января, а очередной виток деловой активности начнется в феврале.