Торговая недвижимость Украины - 2013: обзор рынка Colliers International

В 2012 году в эксплуатацию было введено порядка 100 000 м² качественных торговых площадей. Таким образом, общий объем предложения столицы вырос по сравнению с 2011 годом на 14%. К концу 2012 года арендуемая в киевских ТЦ/ТРЦ площадь составила почти 800 000 м². Вакантность при этом незначительно увеличилась, а ставки аренды оставались стабильными в большинстве проектов.

Невысокая насыщенность рынка качественными площадями позволяет коммерческому сегменту сохранять наибольшую привлекательность для девелопмента, о чем свидетельствует беспримерный объем предложения, заявленный к вводу в эксплуатацию на 2013-2015 годы.

Как в Киеве, так и в регионах, большинство развиваемых проектов являются масштабными региональными или суперрегиональными ТЦ - подобные форматы типичны для более развитых рынков России и Восточной Европы.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Предложение качественных торговых площадей в столице возросло на 14% по сравнению с 2011 годом и достигло 800 000 м². Так, обеспеченность помещениями составляет примерно 280 м² на 1 000 жителей – значительно меньше показателей европейских городов (к примеру, Варшава – 594 м² на 1 000 жителей). 

На рынок было введено 100 200 м², что на 67% превышает аналогичный показатель 2011 года. Открытие нескольких ТРЦ/ТЦ перенесено на 2013 год - площадь введенных торговых помещений составила всего 56% от предложения, заявленного на начало года (180 000 м²).

Основные торговые центры, введенные в эксплуатацию в 2012 году:

- Ocean Plaza (72 200 м²) – крупнейший ТРЦ в центре города (крупнейшим ТРЦ Киева остается ТРЦ Dream Town, площадью 90 000 м²). В состав ТРЦ вошли гипермаркет Real, общая площадь которого составляет около 12 000 м², торговая галерея из более, чем 300 магазинов международных брендов, первый в Украине развлекательный детский центр Happylon, 8 кинозалов «Синема Сити», а также публичный аквариум.

- ТЦ РайON с торговой площадью 24 000 м², открытый в Деснянском районе, якорными арендаторами которого стали гипермаркет «Сільпо», занявший 7 000 м², супермаркет бытовой техники «Comfy», арендовавший 2 200 м²,
супермаркет «Спортмастер» (1 200 м²).

Заявленный на 2013-2015 годы ввод помещений в ТРЦ/ТЦ, около 740 000 м², может увеличить предложение почти в два раза. Большинство анонсированных проектов находятся в стадии активного развития, что свидетельствует о привлекательности данного сегмента для девелопмента. Однако финансирование банками девелоперских проектов по-прежнему остается весьма ограниченным. Проекты развивается за счет средств девелоперов либо путем привлечения сторонних, в основном, локальных инвесторов.

В случае своевременного ввода всех заявленных на 2013 год проектов, на рынок выйдет порядка 188 000 м² новых торговых помещений ТЦ/ТРЦ. Среди основных: ТРЦ «Гулливер» (предлагаемая к аренде площадь - 47 000 м²), ТРЦ «Мармелад» (40 000 м²), ТРЦ ART MALL (35 500 м²), ТРЦ «Атмосфера» (30 000 м²) и Silver Breeze (16 000 м²).

Среди запланированных к открытию на 2014 год проектов, отметим ТРЦ Respublika (140 000 м²), ТРЦ Kyiv Mall (72 000 м²), ТРЦ River Mall (55 000 м²) и ТРЦ «Проспект» (40 500 м²). В июне 2012 года в Киеве начато строительство ТРЦ Respublika. Общая площадь планируемого к открытию в 2014 году проекта составит 284 000 м². В составе ТРЦ, помимо гипермаркета и торговой галереи, включающей 430 магазинов, будет представлен также парк развлечений.

В 2014 году к открытию также запланированы два региональных проекта на Харьковском массиве – Kyiv Mall и River Mall.

Необходимо принимать во внимание тенденцию прошлых лет: многократный перенос даты открытия на существенно более поздний срок. Подобный сценарий вероятен и в период 2013-2015.

СПРОС

Несмотря на оптимистические официальные данные, индексы экономических ожиданий и потребительских настроений, согласно информации Gfk Ukraine, сохраняются на низком уровне. Некоторые арендаторы нижнего и среднего ценовых сегментов также отмечали уменьшение объемов товарооборота. 

На торговые помещения Киева в 2012 году отмечался умеренный спрос.

Большой объем заявленного предложения способствовал дифференциации спроса. Арендаторы стали избирательны в выборе проектов, уделяя внимание качеству концепции проекта и конкурентноспособности. Таким образом, наибольший интерес ритейлеров отмечается к наиболее знаковым и качественным проектам.

ПРОГНОЗ

На 2013-2015 годы заявлен ввод 740 000 м² торговых помещений, что вдвое увеличит объем предложения. 

Беспрецедентные объемы предложения могут привести к дисбалансу между предложением и спросом. Уже сегодня отмечаются подобные тенденции: арендаторы все более требовательны к выбору помещений, что указывает на потенциальную высокую конкуренцию между проектами.

Одновременно, ввод достаточного количества качественных торговых помещений может послужить аргументом для выхода на рынок новых международных ритейлеров.

В случае стабильной экономической ситуации ставки аренды, вероятнее всего, сохранятся на прежнем уровне. В условиях неблагоприятной экономической конъюнктуры, а также ввода всех запланированных проектов, ставки могут понизиться, а вакантность увеличиться. Однако даже в случае некоторого снижения ставок аренды, торговый сегмент сохранит для девелопмента привлекательность с точки зрения доходности.

СТАВКИ АРЕНДЫ И ВАКАНТНОСТЬ

К концу 2012 года вакантность временно повысилась с 1,7% до 3,0%. В 2012 году наблюдался умеренный спрос со стороны ритейлеров и стабилизация, а в отдельных объектах и некоторым снижением ставок аренды. 
Наивысшие ставки аренды на секции 100-200 м² в самых успешных столичных ТРЦ/ТЦ составили $110 м² в месяц. Максимальные ставки аренды в основных торговых коридорах достигли 250 $ в месяц на секции 100-200 м².