Обзор рынка торговой недвижимости

Развлекательный сегмент завоевывает все большую популярность: практически во всех новых объектах и проектах ТРЦ под развлекательную зону предусматривается как минимум 40% площадей. Кроме того, в Киеве началось строительство первых мегамоллов. Данные проекты равномерно распределены между правобережной и левобережной частями города, что позволит каждому из них охватить свою целевую аудиторию.

По мнению Ярославы Чапко, директора по развитию бизнеса Knight Frank Kyiv, торговые центры, действующие или строящиеся, по-прежнему являются приоритетными объектами для инвестирования как у девелоперов, так и инвесторов. Высокие арендные ставки на торговые площади обуславливают хорошую доходность и быстрый период окупаемости инвестиций.

Ключевые события
 
• Компания «КАН Девелопмент» объявила о начале строительства МФК Respublika, в состав которого войдет одноименный ТРЦ общей площадью около 290 тыс. м2 (арендопригодная площадь — около 140 тыс. м2). В составе ТРЦ планируются продуктовый гипермаркет «Ашан», мебельный гипермаркет, супермаркет электроники, а также значительная развлекательная составляющая (кинотеатр, боулинг, ледовая арена, роллердром). Открытие МФК запланировано на начало 2014 г., инвестиции в проект составят около $350 млн.
 
• Компания XXI Century планирует приступить к реализации МФК «Вырлица» на проспекте Бажана до конца 2012 г. Соинвестором строительства выступит группа Auchan, гипермаркет которой должен войти в состав торгового центра в МФК. С этой целью было подписано инвестиционное соглашение, согласно которому Auchan обязуется вложить в строительство гипермаркета около $30 млн, а XXI Century — завершить строительство не позже чем в 30-ти месячный срок от первого транша в размере $4,5 млн.
 
• После открытия первой очереди ТРЦ Ocean Plaza, которое запланировано конец 2012 г., компания «КАН Девелопмент» планирует начать реализацию второй очереди центра. Общая площадь ТРЦ (всех трех очередей), по заявлению компании, должна составить 235 тыс. м2.

• Компания «Интергал-Буд» продолжает строительство ТЦ «Полярный» на улице Майорова, 2. ТЦ входит в МФК «Яскравый» (содержит в составе жилой комплекс и гипермаркет строительных материалов Leroy Mеrlіn). Общая площадь ТЦ составит 12,4 тыс. м2, арендопригодная — 8,6 тыс. м2. Якорным арендатором ТЦ выступит супермаркет «Амстор».

Предложение
 
В течение первого полугодия 2012 г. в г. Киеве новые профессиональные торговые центры не вводились. Таким образом, общее предложение профессиональных торговых площадей осталось на уровне конца 2011 г. и составило 1 162,1 тыс. м2.
Ввод в эксплуатацию торговых центров, которые находятся на завершающей стадии строительства (ТРЦ Ocean Plaza, ТЦ «Район», ТЦ «Мармелад» и др.), ожидается в конце III – начале IV квартала 2012 г. В этих объектах активно ведутся строительные и отделочные работы, а также продолжается набор арендаторов. Договоры аренды по некоторым объектам подписаны уже на 60-70% площадей, что позволяет говорить о высокой вероятности открытия этих торговых центров до конца 2012 г.

Стабильно высоким остается спрос на помещения больших размеров (от 2 000 м2) для открытия продуктовых супер- и гипермаркетов, а также магазинов бытовой техники и электроники.
 
Сохраняется интерес к украинскому рынку со стороны международных операторов. Так, в первом полугодии состоялся выход российской сети Lady & Gentleman CITY, первый магазин которой был открыт в ТЦ «Караван».
Во втором полугодии 2012 г. планируется выход таких новых брендов, как Pepe Jeans London, LC Waikiki, Weekend, Marina Rinaldi, Camper, Napapijri, Atelier de Courcelles, Michael Kors, Mohito, Furla и др. Они будут представлены преимущественно в новых торговых центрах (ТРЦ Ocean Plaza, ТЦ «Район»), а также в существующих (например, W52 Jeans в ТЦ DreamTown).

    
Спрос

В первом полугодии 2012 г., как и в предыдущем периоде, высокий спрос на небольшие торговые площади (до 150-200 м2) сохранился преимущественно со стороны арендаторов, реализующих одежду, обувь, аксессуары. Спрос на площади средних размеров (300-600 м2) формируется за счет крупных fashion-сетей, а также продуктовых операторов, развивающих новые для себя небольшие форматы торговли.

О своем намерении открыть в Киеве первый ресторан заявила также компания Kentucky Fried Chicken — третья в мире по величине сеть ресторанов быстрого питания. Ее первый ресторан откроется в ТРЦ Ocean Plaza. 

Коммерческие условия

Арендные ставки в первом полугодии 2012 г. остались на уровне конца предыдущего года: 480–2 700 $/м2/год (triple net) для операторов торговой галереи и 90–360 $/м2/год (triple net) для «якорных арендаторов».

Прогноз

До конца 2012 г. в г. Киеве запланирован выход на рынок около 207 тыс. м2 (GLA) профессиональных торговых площадей в шести новых ТЦ, что в несколько раз превышает показатели 2010-2011 гг. Открытие еще нескольких торговых центров, вероятнее всего, будет перенесено на следующий год.
О некотором оживлении рынка, а также о позитивных ожиданиях девелоперов свидетельствуют заявления о возобновлении строительства ранее замороженных объектов, разработка новых концепций ТЦ, а также начало реализации новых проектов, в том числе таких крупномасштабных, как ТРЦ River Mall, ТРЦ Kyiv Mall и ТРЦ Respublika на Кольцевой дороге.
Мы ожидаем небольшого роста вакантности в сегменте до конца 2012 г. в связи с тем, что рынку будет необходимо время для поглощения всего объема планируемых к выходу торговых площадей. Также мы предполагаем, что для большинства действующих торговых центров этот показатель, как и в первом полугодии, будет оставаться в пределах 1-5%, а для новых — 10-15%.

Маловероятно, что арендные ставки в сегменте в ожидании выхода значительного объема торговых площадей покажут рост. Однако и снижения арендных ставок не прогнозируется, так как строящиеся торговые объекты установили ставки не ниже средних по рынку.

Читайте также:

Обзор рынка торговой недвижимости Москвы: торговые коридоры
Обзор рынка торговой недвижимости Москвы за III квартал 2012 года
Обзор рынка торговой недвижимости Киева за III квартал 2012 года
Торговая недвижимость Украины - 2013: обзор рынка Colliers International
Инвестиции в коммерческую недвижимость Украины увеличились на 270%