Малоэтажные новостройки на месте частных домов – чем рискуют инвесторы

Пригородные малоэтажки привлекают инвесторов жилья относительно низкими расценками на квадратные метры, небольшим количеством соседей и возможностью обосноваться вдали от шумной и загазованной атмосферы мегаполиса. Однако, планируя покупку квартиры в одном из таких домов, следует помнить и о возможных рисках – отсутствии коммуникаций и придомовых территорий, а в некоторых случаях даже риске потери возможности распоряжаться собственным имуществом.

Среди киевлян, готовящихся к приобретению своего первого жилья или желающих улучшить имеющиеся жилищные условия, весьма высокой популярностью пользуются квартиры, расположенные в ближайшем пригороде. Сейчас наиболее высокий интерес инвесторов вызывают предложения западного направления, в городах Буча, Ирпень, Ворзель. Около трети предложений местного первичного рынка здесь составляют квартиры в домах малоэтажной застройки.

«Антикризисные» дома

Идея таких домов появилась и была реализована сравнительно недавно – во время кризиса. Частные 2–3-этажные дома столичного пригорода стали превращаться в многоквартирные жилые объекты. Наиболее высоким спросом пользовались квартиры площадью в З0–З5 кв. м, стоившие сравнительно недорого, а, благодаря статусу частного дома, застройщик мог заниматься возведением объекта без лишних бюрократических проволочек, при этом не особо заботясь о соответствии нормативам, действующим для крупных жилых комплексов.

В итоге подобных домов в пригороде во время кризиса было отстроено немало. Продолжают они возводиться и сейчас, несмотря на то, что кризис миновал. Как сообщают аналитики строительной фирмы BGM (Киевская обл., г. Ирпень) – с 2010 года в пригороде столицы число новых малоэтажных домов увеличилось более чем на 30%. В одном лишь Ирпенском регионе сейчас выставлено на продажу порядка З0–40 подобных малоэтажек, а основная причина их популярности среди застройщиков заключается в быстроте такого строительства и его относительно низкой стоимости. В малоэтажных домах цена 1 квадратного метра в итоге может выйти на 20–30% дешевле, чем в стандартных 9–10-этажных жилых комплексах.

На сегодняшний день цена квадратного метра в пригородных малоэтажках колеблется от 4000 до 7000 грн. Но, как сообщает Анатолий Топол, вице-президент украинской Ассоциации управляющих недвижимостью, столь привлекательные расценки достигаются в основном за счет использования низкокачественных стройматериалов, небольшого земельного участка под застройку и отсутствия инфраструктуры. При этом застройщик малоэтажного дома не должен, в отличие от крупных строительных фирм, оформлять множество документов, заполнять декларации и проходить проверки, обходясь лишь уведомлением о начале строительства.

К чему готовиться

Рассмотрим основные проблемы, которые могут подстерегать инвесторов жилья в малоэтажных пригородных домах. В качестве основной из них следует отметить целевое назначение участка и проектную документацию объекта. Зачастую с целью удешевления работ, застройщики возводят малоэтажки на земле, предназначенной под садовое строительство, а проектные документы подготавливают под одноквартирный дом. В итоге по таким документам покупатель приобретает не квартиру, а «часть дома».

Как сообщает Игорь Вишняков, глава BGM, не существует гарантий, что местные власти поменяют целевое назначение участка или не потребуют за это вознаграждения. Кроме того, существует риск и в случае, если впоследствии инвестор решит продать свою квартиру (официально – часть дома) в малоэтажке. Чтобы оформить сделку, ему придется получить от всех соседей-совладельцев разрешение на отчуждение, поскольку именно они, согласно законодательству, имеют первоочередное право на приобретение этой части дома.

Вторая не менее существенная проблема малоэтажных домов связана с инженерными коммуникациями. Как правило, крупные застройщики, перед тем, как начать строительство, проектируют собственные системы газопровода и водопровода, протягивают новые линии электропередачи, оборудуют электроподстанции, бурят скважины. Но у компаний-«однодневок» ситуация с коммуникациями обстоит иначе: низкая себестоимость жилья не позволяет застройщикам обеспечить качественные сети и инфраструктуру. А когда в дом заселяются люди, город не обеспечивает объект необходимыми мощностями, – говорит Игорь Вишняков.

Также следует помнить и о проблемах с придомовыми территориями. Зачастую малоэтажные многоквартирные дома строятся на участках площадью не более 10 соток (опять-таки в целях экономии средств), что в итоге не оставляет возможности оборудовать полноценную придомовую территорию с парковкой, детской или спортивной площадками, местом для сбора мусора.

Мелкий частный застройщик возводит объект якобы «для одной семьи» – и все, что ему нужно – это 1–2 места для парковки автомобилей и минимум зеленой территории. Разумеется, он не построит рядом ни больницу, ни детский сад, ни школу. А когда в малоэтажку заселяется 15–20 семей, все эти проблемы выходят на передний план – некуда отправить детей учиться, негде поставить машину. И расшириться тоже невозможно, ведь, как правило, такие здания строятся на маленьких клочках земли где-нибудь на городских окраинах либо на территориях уже существующих жилмассивов.

При этом чтобы сэкономить на себестоимости работ еще больше, мелкие застройщики часто сдают дома даже без утепления стен и какой-либо отделки. То есть инвесторы малоэтажного жилья в дальнейшем вынуждены тратить еще порядка $500 на утепление и ремонт каждого квадратного метра своих квартир. При этом ремонт при въезде в полноценный многоэтажный дом обходится существенно ниже – в $200–300 за 1 кв. метр.

Малоэтажное строительство в нашей стране существует сравнительно недавно, и пока еще не вскрыт весь спектр проблем обслуживания таких объектов и низкого качества их постройки. Но эти проекты уже сейчас вполне можно назвать скорее мошенническими, нежели помогающими в улучшении жилищных условий украинцев.

Отметим, что проблема некачественного жилищного строительства в Украине касается и многоэтажных жилых комплексов, в том числе и элитных. Другие материалы об украинских новостройках читайте в рубрике «Статьи» на портале недвижимости Stopmakler.

Читайте также:

Собственный отель на Бали – достижимая мечта
Дом в Норвегии от Saunders Architecture
Экодом в Англии за 150 £
В 2014 году земельные участки за Киевом могут подорожать более чем на 15%