Монтян: «ЖЭКи – нелегитимные и мафиозные структуры»

Портал недвижимости Stopmakler предлагает вниманию читателей статью, подготовленную по материалам интервью известного украинского адвоката Татьяны Монтян программе «Железный аргумент» (ведущий – С. Дубенко).

Начиная обсуждение существующих проблем обслуживания жилых домов, следует сперва прояснить один вопрос: а кому, собственно, принадлежит дом, если в нем нет ОСМД? Возможно, коммунальному предприятию?

Каждому свое

Нет домов в коммунальной собственности, – говорит Татьяна Монтян. Есть только дома, являющиеся совместной собственностью граждан. Собственником может быть также территориальная община, если некоторые квартиры в доме не приватизированы. Количество неприватизированных квартир может быть от нуля (в домах новой застройки) до 20% и более в старых домах. Чаще всего в таких квартирах живут представители «проблемных» слоев общества – наркоманы, алкоголики и прочие маргиналы, которые в свое время не озаботились приватизацией жилья.

Законным собственником неприватизированных квартир и является территориальная община, имеющая на них все права. Другое дело, что распоряжаются этой собственностью от имени громады хитрые чиновники. И после того, как образ жизни обитающего здесь маргинала приводит его к «логическому завершению», вдруг оказывается, что за некоторое время до этого в его квартиру было прописано некоторое количество граждан.

Обычно это родственники чиновников, или же люди, заплатившие за прописку, которые в дальнейшем приватизируют жилье и становятся «эффективными собственниками», либо продают квартиру, выступив в роли «первой прокладки».

Если вы являетесь жильцом многоквартирного дома, то вы должны знать, что этот дом является совместной (а не коммунальной) собственностью – вашей и остальных жильцов.

Однако горсоветы по всей Украине массово принимают решения, противоречащие здравому смыслу и действующему законодательству, о том, что все многоквартирные дома, где нет ОСМД или жилищно-строительного кооператива, якобы относятся к коммунальной собственности.

Это бред и абсурд, но, тем не менее, суды воспринимают его абсолютно спокойно, мотивируя это тем, что, если решение горсовета не отменено, – следовательно, дом находится в коммунальной собственности на законных основаниях. Создается впечатление, что все юристы страны поголовно «забыли» о том, что такое решения Конституционного суда и почему они являются общеобязательными к исполнению.

За что платим ЖЭКу?

Если граждане осознают, что являются сособственниками дома, и он не принадлежит никому, кроме них, а в доме, допустим, прорывает стояк или рушится крыша, то люди должны также понимать, что это тоже их проблема – их и соседей. Однако часто они уверены, что ремонтом должен заниматься ЖЭК, если уж дом находится в коммунальной собственности по решению горсовета. Но существует масса примеров, когда именно в таких случаях ЖЭК и городские власти «вдруг вспоминают», что жильцы дома являются его сособственниками и, соответственно, должны ремонтировать все своими силами.

В этом случае граждане основываются на том, что каждый месяц они платят сборы на содержание дома. Но, как отмечает Татьяна Монтян, если внимательней изучить все квитанции, можно заметить, что там не фигурирует никаких отчислений на капитальные ремонты, а лишь на текущие, максимум – «покрасить-побелить» . Ремонты крыши и коммуникаций не предусматриваются.

Т. Монтян привела в пример киевский случай, когда на пенсионерку обрушилась часть стены – у женщины были диагностированы три перелома костей. ЖЭК тогда отказался принимать участие в ремонтных работах, мотивируя это тем, что обрушившаяся стена была несущей конструкцией, и, согласно статье 382 (ч. 2) Гражданского кодекса Украины, ее сособственниками являются жильцы дома.

Когда ОСМД – не панацея

Иногда жильцы понимают, что являются сособственниками, но опасаются, что если они создадут ОСМД и начнут заключать договоры с ЖЭКами или другими обслуживающими ЖКХ организациями, – это приведет к неимоверным проблемам. Эти опасения чаще всего основаны на том, что во многих домах, помимо «положительных» жильцов, живут еще и наркоманы, алкоголики и прочие «пофигисты», а также пенсионеры, пользующиеся субсидиями. И людям кажется, что пусть уж лучше привычный ЖЭК взимает с них фиксированную оплату за услуги, выполняя при этом 5% от необходимого объема работ, чем создавать ОСМД и пытаться «выбить» деньги за обслуживание дома из неплатежеспособных соседей.

Каждый дом – индивидуален, – говорит Татьяна Монтян. При этом практически каждый жилец способен сделать выбор, в зависимости от того, насколько «безнадежен» его дом. Главное при этом – подробно ознакомить человека со всеми нюансами. Он знает контингент своего дома и может проанализировать возможности создания ОСМД. Если человек уверен в том, что доля адекватных людей в его доме превышает количество неадекватных, и общими силами они смогут справиться и с произволом ЖЭКа, и с прочими трудностями, – тогда создается ОСМД, и дом переходит под его управление. Однако, как подчеркивает Татьяна, труднее всего забрать у ЖЭКа именно «хороший» дом, населенный вменяемыми и платежеспособными людьми. В таких случаях жильцам часто приходится обращаться в антимонопольный комитет с жалобами на то, что ЖЭК не отдает дом и не позволяет заключать договоры с монополистами ЖКХ.

А есть и другой тип домов – «маргинальный». И их наиболее адекватные жильцы, зная, что основную часть их соседей составляют в основном неработающие люди или люди с низким достатком, рано или поздно принимают самое оптимальное решение – попросту продают свои квартиры. Их выбор нельзя осудить, ведь каждому ясно, что дом без надлежащего ухода в скором времени придет в полную негодность, поэтому выгодней избавиться от такого жилья как можно быстрее, – ведь потом его никто уже не купит, а если и купит, то за сущие копейки. Если у такого человека имеются сбережения, – он приобретает новую квартиру. Если же сбережений нет, то он кладет деньги, вырученные от продажи, на депозиты (в нескольких банках – чтобы уменьшить риски) и арендует другое жилье.

К слову, Татьяна Монтян отмечает, а портал недвижимости Stopmakler разделяет ее мнение, что арендовать жилье выходит гораздо выгоднее, чем ввязываться в ипотеку, учитывая огромные процентные ставки по ипотечным кредитам в Украине. И вот эти люди арендуют жилье, оплачивая его процентами, полученными со своих банковских вкладов. Разумеется, случаи бывают разными, в зависимости от предпочтений каждого отдельного человека, от уровня его доверия к банковской системе, от общей «продвинутости» в финансовых вопросах. Поэтому невозможно дать один универсальный совет для всех, можно лишь предоставить людям как можно более полную информацию, исходя из которой, они будут принимать решения.

ЖЭКи как мафиозные структуры

Как уже говорилось выше, самым правильным первым вопросом, на который должен суметь ответить любой человек – «Понимаете ли вы, за что именно платите свои деньги?».

Чаще всего, сталкиваясь с такой постановкой вопроса, человек задумается о том, что он, по сути, ни разу не видел реального акта выполненных работ, где было бы подробно расписано, куда уходят его средства, выплаченные ЖЭКу. Татьяна Монтян отмечает, что сейчас люди даже не могут четко объяснить, на каком, собственно, основании их ЖЭК присылает им платежки. Что характерно, получить в дополнение к этим платежкам еще и акты выполненных работ – абсолютно невозможно, поскольку ни один суд не интересуется, делает ли ЖЭК что-либо для дома, находящегося у него «на балансе». Почему же так происходит?

А потому, – объясняет Татьяна, – что все ЖЭКи на сегодняшний день являются мафиозными структурами, которые разделили между собой города и дома в них. При этом частные ЖЭКи «отстегивают» определенные суммы городским властям, а коммунальные предприятия и так принадлежат конкретным чиновникам из горсоветов или окружения городского головы, что фактически снимает с них ответственность за качество работы. Судьи же находятся «на абонементе» у этих ЖЭКов и им абсолютно не интересны ни договоры, ни акты, ни прочая документация. Собственно говоря, никаких актов выполненных ЖЭКом работ в природе и не существует.

Плати за шестерых, получай за одного

Весьма показателен один случай во Львове, приведенный Татьяной в качестве наглядной иллюстрации. Жители одного львовского двора, состоящего из шести многоквартирных домов, решили выяснить, за что же конкретно они платят по графе «уборка придомовой территории». Шесть активистов, по одному от каждого дома, обратились в мэрию Львова с просьбой разъяснить, какая именно площадь придомовой территории относится именно к их дому. И каждому из этих людей ответили, что к его дому относится вся площадь двора! То есть, жильцы этого двора переплачивают за уборку придомовой территории в шесть раз.

Подобное положение, по наблюдениям Татьяны Монтян, широко распространено и в других городах Украины, в том числе и в Одессе. В большинстве случаев придомовая территория четко не выделена, и люди платят за уборку фактически неизвестно чего.

Сила привычки

Поборы ЖЭКов воспринимаются жильцами домов как «необходимый оброк», потому что это привычно: каждый дом вроде как должен быть закреплен за каким-то ЖЭКом, этот ЖЭК вроде как что-то делает – и значит нужно платить. Тем не менее, Т. Монтян уверена, что ЖЭКи не делают абсолютно ничего, а лишь создают видимость деятельности. Другими словами, даже получая плату за свои услуги от уже упоминавшегося выше двора из шести домов, ЖЭК не будет принимать никаких мер, если в каком-нибудь из этих домов прорвет канализационный стояк.

Кто лифт ремонтирует – тот в нем и ездит

Здесь Татьяна приводит еще один из недавних примеров, на этот раз касающийся работы лифтов. В одной днепропетровской высотке сломался лифт. Жильцами дома было написано множество жалоб, но ответ следовал один – мол, простите, но в вашем доме некоторые граждане имеют задолженности по оплате услуг ЖКХ, поэтому денег на ремонт нет. В итоге один состоятельный жилец, чья квартира находилась на верхнем этаже, и отсутствие лифта для него было совсем некстати, инвестировал в ремонт 21 тысячу грн., отремонтировал его, после чего ввел «карточную систему» на пользование лифтом – то есть, пользоваться лифтом мог только он один.

Всем соседям же бизнесмен предложил скинуться и покрыть его расходы на ремонт – только при выполнении этого условия он был согласен запустить лифт и «для народа». Соседям, разумеется, такое положение дел не понравилось, и они стали писать жалобы уже по второму кругу, в том числе и в администрацию Президента, а по ТСН даже транслировался сюжет на эту тему.

«Виновник событий» при этом вполне резонно отвечал соседям, что для них этот лифт как не работал – так и не работает, и, соответственно, своими действиями сложившуюся ситуацию он никак не изменил. Но, поскольку лифт фактически является собственностью всех жильцов дома (в том числе и соседних 9 подъездов), то нужно поучаствовать в его ремонте всем вместе. Однако никто из жильцов 10-подъездной высотки не изъявил желания внести свою часть денег за ремонт.

Никакого порядка сбора средств в таких ситуациях законодательно не предусмотрено, а сами жители дома понадеялись на мифическую «работу ЖЭКа» и не захотели добровольно заплатить за ремонт лифта. Разумеется, свой отказ они мотивировали тем, что ежемесячно платят ЖЭКу за обслуживание лифтов, но совсем упустили из виду тот факт, что обслуживание лифтов не подразумевает их ремонт. В итоге «виновнику событий» выплатили 21 тысячу из местного бюджета, после чего все соседи смогли пользоваться лифтом.

Не осведомлен – значит, не вооружен

По мнению Татьяны Монтян, основной причиной проблем подобного рода является неосведомленность граждан в вопросах собственности. Например, откуда среднестатистический гражданин может знать, что является сособственником своего дома, когда всю жизнь ему внушали, что многоквартирные дома находятся в коммунальной собственности и на балансе ЖЭКов.

Также трудности данного характера возникают из-за отсутствия единой юридической инфраструктуры, которая обязывала бы всех без исключения сособственников сдавать деньги, допустим, на тот же ремонт лифта или другие ремонтные работы, а также оказывала бы влияние на тех жильцов, которые в ремонтах участвовать не хотят.

Поскольку Гражданским Кодексом по этому поводу не предусмотрено никаких механизмов влияния, остается рассчитывать лишь на добровольное согласие всех 100% жильцов дома, однако количество случаев консенсуса ничтожно мало. В итоге ЖЭК исправно берет деньги, ремонты не проводятся, а граждане не знают своих прав и продолжают платить за несуществующие «услуги» в надежде на то, что, когда случится серьезная авария, – ЖЭК ее ликвидирует. Однако это совсем не так: рассчитывать на помощь ЖЭКа в каких-либо серьезных случаях не стоит, – помощь оказана не будет.

Сейчас, констатирует Татьяна Монтян, люди просто не понимают, что, если бы существовала официальная юридическая инфраструктура, занимающаяся всеми этими вопросами, – жильцы могли бы инвестировать деньги, которые они ни за что платят ЖЭКу, в поэтапный капремонт своих домов, многие из которых находятся в почти аварийном состоянии. То есть, действовать именно так, как это делают сейчас жильцы домов, которым удалось пробиться через все бюрократические преграды и отнять свои дома у ЖЭКов, переведя их под управление ОСМД.

Перекрыть крышу в типовой 5-этажке по нынешним ценам обойдется примерно в 70 тысяч грн. Разбив эту сумму на всех сособственников, осуществить ремонт можно будет очень быстро и без проблем. Не обязательно собирать всю сумму единоразово – этот процесс можно растянуть на несколько месяцев или даже на год, собирая с каждой квартиры по 50–70 грн. в месяц. Но зато в итоге крыша будет добротно отремонтирована на долгие годы, а люди будут знать, что их деньги ушли именно на ремонт, а не в карманы «мафиозного» ЖЭКа, откуда они совершенно точно не вернутся к людям – ни в каком виде.

Как считает Татьяна Монтян, создание юридической структуры, регулирующей данный механизм, не выгодно Минюсту и ВР Украины. Сама эксперт пока не видит никаких предпосылок к подобным нововведениям, хотя назначение на пост главы Минюста Елены Лукаш вместо Александра Лавриновича вселяет в Татьяну хоть какие-то надежды на будущее политики ЖКХ.

Ликбез для неосведомленных

В Киеве Татьяна Монтян регулярно проводит для граждан разъяснительную работу по текущей ситуации с ЖЭКами и на наглядных примерах показывает им выгоду от вывода дома из-под юрисдикции этих коммунальных предприятий.

Главное условие для того, чтобы эти разъяснения не ушли «в воздух», а были реализованы в виде создания ОСМД – наличие инициативной группы активистов каждого отдельного дома, пользующейся доверием остальных жильцов.

Многие люди остаются равнодушными даже не из-за того, что их все устраивает, а просто потому, что им удобней платить каждый месяц ЖЭКу и ни о чем не задумываться. Некоторые честно говорят, что в их доме заниматься созданием ОСМД и остальной работой никто не будет. А некоторые, выслушав все разъяснения, просто продают свои квартиры и отправляются искать «лучшей жизни».

Часто жильцы многоквартирных домов считают ОСМД неким аналогом ЖЭКа, хотя, конечно, это совершенно не так. У ОСМД и ЖЭКа абсолютно разная правовая природа, поскольку ЖЭК по своей сути является обслуживающей организацией, а ОСМД – механизмом для принятия легитимных совместных решений.

В доме, где живет сама Татьяна Монтян, часть работ выполняется силами жильцов, часть – наемными лицами, а лифты и внутридомовые коммуникации обслуживаются соседним ЖЭКом, с которым ОСМД заключило соответствующий договор. Нетрудно догадаться, что этот ЖЭК работает отлично: делает все качественно и в назначенные сроки, поскольку знает, что в противном случае договор с ним будет расторгнут, а денег за плохую работу ОСМД не заплатит. В то же время, по словам Татьяны, этот ЖЭК абсолютно не обслуживает те дома, которые официально находятся на его балансе, поскольку они населены именно теми маргиналами и пенсионерами, упоминавшимися выше, которые не могут поучаствовать в судьбе своих домов, а лишь обрывают горячие линии мэрии, если, например, из двора не вывозится мусор.

То есть, чтобы ЖЭК работал, – говорит Татьяна Монтян, – нужно его постоянно контролировать и заставлять это делать, – и как нельзя лучше с данной задачей справляется именно правление ОСМД, состоящее из активных людей.

Дела одесские

В 2011 году одесским горсоветом было издано распоряжение, которое подписал мэр города, о том, что в каждом многоквартирном доме должен быть избран «старший по дому», в обязанности которого будет входить ежемесячное подписание актов выполненных работ по услугам ЖКХ. При этом должна была быть создана и выложена в Интернет специальная база этих актов, чтобы с ними мог ознакомиться каждый житель дома. Данный проект не заработал, и, по мнению Татьяны Монтян, заработать он и не смог бы, поскольку является нежизнеспособным из-за отсутствия законодательной базы, регулирующей множество нюансов, связанных с ним.

Адвокат считает саму идею создания этого проекта имитацией бурной деятельности, – попыткой внушить людям, что власти что-то делают для исправления ситуации с ЖЭКами.

Существующие сейчас ЖЭКи не являются легитимными, поскольку для придания им легитимного статуса требуется опять-таки собрание 100% сособственников дома и их консенсуальное заявление о том, что они желают, чтобы их дом обслуживался каким-то определенным ЖЭКом. Но не существует даже официальной формы для такого заявления, не говоря уже об остальной нормативной базе.

Татьяна Монтян считает ежемесячные платежи ЖЭКу, навязанному людям властями, своего рода рэкетом, – «платой за право жить в городе», взамен которой жильцы домов не получают ничего.

О придомовой территории

Множество недоразумений связано с правами на домовую территорию – кому она принадлежит, кто должен ухаживать за ней, что это вообще такое? Т. Монтян разъясняет: в абсолютном большинстве случаев придомовая территория является собственностью территориальной общины (фактически – каждого горожанина), находясь при этом в постоянной пользовании данного дома.

Загвоздка в том, что эта площадь никак не выделена – ее межевые знаки не вынесены в натуру, она не занесена в кадастр, и потому является сейчас неким эфемерным понятием. Именно из-за этого и происходят инциденты, подобные вышеописанному случаю во Львове, когда жители шести домов платят полную сумму за уборку одной и той же территории.

Если бы вопрос придомовой территории был решен законодательно, и она была бы официально внесена в кадастр, жители домов могли бы предоставлять право пользования ею различным ларькам и прочим МАФам, автостоянкам или мини-рынкам, получая от этого дополнительный доход, который покрыл бы часть расходов на содержание дома.

Итак, резюмируя все вышеизложенное, все-таки постарайтесь ответить себе на главный вопрос – за что вы платите ЖЭКам? Главное, как считает Татьяна Монтян, четко осознавать ситуацию и владеть информацией о происходящем беспределе, поскольку человек, вооруженный информацией, обладает хорошим иммунитетом против всех «сладких речей» чиновников и их пустых обещаний.

Читайте также:

Порядок передачи домов с баланса ЖЭКов на баланс ОСМД
ЖЭК или ОСМД, что лучше?
ОСМД или ЖЭК? Отзывы из форумов
Жители Киева будут получать информацию от ЖЭКов в виде смс-сообщений
ОСМД против ЖЭКа. Как забрать дом у нерадивого ЖЭКа, – эксперт