Ипотечные мини-заемы: сравниваем банки и подсчитываем расходы

Представим себе ситуацию: для покупки новой квартиры осталось накопить совсем немного, но именно в этот момент будущий покупатель вдруг находит на рынке предложение по жилью своей мечты, или решает увеличить свою семью, для чего опять-таки необходимы деньги на покупку более просторной жилплощади. Самым распространенным выходом из подобной ситуации обычно считается оформление небольшого кредита (10–20% от стоимости квартиры) на короткий срок. На первый взгляд такое решение выглядит весьма привлекательно – удобно и, вроде бы, недорого. Но давайте сначала рассмотрим, в какие расходы может вылиться такой кредит на самом деле.

Допустим, у потенциального заемщика уже имеется 80% стоимости квартиры (в качестве «модели» возьмем 2-комнатную квартиру в Киеве), накопленные им за много лет, либо полученные от продажи старого жилья. В этом месяце, как сообщает SV Development, 1 кв. м столичной «двушки» стоит в среднем 15 З92 грн. ($1924). Таким образом, квартира площадью в 50 кв. м будет стоить 770 тыс. грн. По нашим условиям, 620 тысяч (80%) у покупателя уже есть, а недостающие 150 тысяч он намеревается занять у банка.

В общих чертах сценарии расходов выглядят так:

– при оформлении кредита на 5-летний срок со ставкой в 21,11% годовых, заемщик переплатит 94,4 тыс. грн., то есть 12,2% от стоимости квартиры. При этом ежемесячный платеж составит чуть более 4 тысяч.

– если взять заем, рефинансируемый ГИУ (при средней ставке в 18,9% годовых), – он обойдется в 83 тыс. грн. переплаты, что равно 10,8% цены квартиры. Ежемесячно нужно будет выплачивать 3800 грн.

– кредит, оформленный под минимальную рыночную ставку от банков, входящих в число 50 лидеров по активам (Укрсоцбанк, UniCredit Bank ^тм – кредиты без привязок к конкретным объектам) под 17,02% годовых, даст возможность сократить переплату до 73,8 тыс. грн. (9,6% цены жилья). Ежемесячный платеж при этом снизится до 3730 грн.

– в случаях, когда заемщик обязуется выплатить полученный кредит в течение 1 года, то переплата составит 19,2 тыс. грн. при 22,8% годовых (средний рыночный показатель). Эта сумма равна всего лишь 2,5% от стоимости жилья, но каждый месяц придется вносить более 14 тыс. грн.

Однако все эти сценарии представляют собой лишь поверхностный расчет, не учитывающий некоторых дополнительных существенных деталей.

Составляющие первоначального взноса

Запланировав для себя оформление кредита на небольшую часть от общей стоимости жилья, вы должны очень внимательно изучить условия финансовых учреждений по выдаче таких займов. Помните, что в некоторых банках заемщик обязан внести до 10% суммы кредита еще при его получении. Сюда входит оплата банковской комиссии, услуг нотариуса и оценщика, стоимость оформления договора, страхование жизни заемщика и предмета залога. В некоторых случаях дополнительно оплачивается титульное страхование.

Главное «узкое место» в данном случае заключается в том, что эти расходы не уменьшаются в зависимости от уменьшения суммы займа, поскольку они, в отличие от процентных, являются фиксированными либо привязаны непосредственно к стоимости приобретаемой недвижимости.

Если привести в качестве примера Ощадбанк, то расходы по ипотечному кредиту на квартиру стоимостью в 770 тыс. грн. при авансе в 80% составят здесь почти 15 тыс. грн. (9,9% от суммы займа). Это всего на 4000 грн. меньше переплаты по кредиту сроком на 1 год.

При аналогичных условиях расходы по кредиту, оформленному в Укрсоцбанке, составят 7,6%, а в Укргазбанке – 5,2% от суммы займа. Эти затраты заемщик должен будет или покрыть за счет собственных сбережений (при этом уменьшив аванс), или же включить их в сумму кредита. В каждом из этих случаев увеличится сумма займа и, соответственно, вырастут расходы на его погашение.

Если же заемщик обратится в банк, предлагающий невысокую комиссию за кредит и дополнительные одноразовые платежи (Укрэксимбанк, «Клиринговый дом», «Хрещатик»), то затраты на получение займа могут составить порядка 2% от его суммы.

Портал недвижимости Stopmakler предлагает вашему вниманию наглядную таблицу одноразовых расходов на получение ипотечного займа в размере 150 тыс. грн. для приобретения недвижимости стоимостью в 770 тыс. грн. Таблица составлена по результатам исследования компании «Простобанк Консалтинг» по состоянию на 1 октября текущего года. Банки, фигурирующие в таблице, входят в число 50 лидеров по активам.


 

Расходы на страхование

К недостаткам кредитов с большим авансом также относятся достаточно солидные затраты на страхование предмета залога – особенно, если заем оформляется на несколько лет.

По данным «Простобанк Консалтинг», сейчас расходы на страхование могут достигать 22% от общей суммы кредита (4,4% цены жилья) при оформлении займа на 5-летний срок – например, в Universal Bank. Такие расценки полисов, при среднерыночной годовой ставке, увеличивают переплату по кредиту на треть.

Столь существенные затраты могут происходить потому, что предмет залога нужно страховать на его полную стоимость, а она может во много раз превышать сумму кредита при наличии большого аванса.

Однако и здесь можно отыскать более «бюджетный» вариант, как и в вышеописанном случае с первичным одноразовым платежом. Так, в банке «Хрещатик» при условиях нашего примера 5-летняя страховка обойдется только в 3,85% от общей суммы займа. У ОТП Банка, Укрэксимбанка и «Клирингового дома» расходы на страхование составят от 6,4% до 6,6% от суммы кредита.

Стоимость страхования при 5-летнем сроке ипотечного кредита в 150 тыс. грн., взятого для покупки недвижимости стоимостью в 770 тыс. грн., у банков-лидеров по активам такова:

Резюмируя все вышесказанное, можно сделать вывод, что в некоторых случаях мини-кредит на покупку жилья при наличии большого аванса может оказаться ничем не выгодней обычного ипотечного займа на крупную сумму. Необходимо очень тщательно проанализировать все имеющиеся предложения от банков, чтобы сделать правильный выбор, при котором переплата по такому кредиту действительно будет сведена к минимуму.

Читайте также:

Ипотека или аренда – что выгоднее?
Популярные схемы обмана при получении кредита
«Доступное жилье» и «Молодежное кредитование»: условия и проблемные аспекты
Ипотека в Украине в 5 раз дороже, чем в США

Другие материалы о выборе ипотечных кредитов вы найдете в нашей рубрике «Аналитика».