Страхование ответственности застройщиков увеличит инвесторские риски

Согласно данным Госстата, на начало нынешнего года в Украине насчитывалось более 16 тысяч неоконченных жилых объектов, строительство которых было заморожено в основном по причине отсутствия средств на продолжение работ. По оценке Геннадия Темника, министра регионального развития и строительства, общая сметная стоимость этих недостроев составляет порядка 186 млрд. грн. Как сообщал портал недвижимости Stopmakler, в начале сентября Верховной Радой был зарегистрирован законопроект, усиливающий государственную защиту прав инвесторов недостроенных жилых объектов.

Планы Нацфинуслуг

Попытки обеспечения защиты граждан, вкладывающих средства в строительство жилья, предпринимаются и небанковским регулятором – Нацфинуслуг. Комиссия разработала некоторые законодательные правки, согласно которым застройщики должны будут страховать ответственность перед своими доверителями на случаи невыполнения взятых на себя обязательств. Также предусматривается и альтернативный способ защиты – покупка застройщиками банковских гарантий.

В случае если сдача объекта будет задержана более чем на полгода, банк или страховщик должны будут выплатить определенную компенсацию фонду финансирования строительства (ФФС). Получив компенсацию, ФФС обязан завершить строительство в течение года и предоставить жилье инвесторам. Если же объект не будет сдан в эти сроки, то фонд должен вернуть внесенные в него средства гражданам.

Финансисты не стремятся к сотрудничеству

Надо сказать, что потенциальные гаранты строительства – банки и страховые компании – отнеслись к предложенным новациям без особого энтузиазма. Причины беспокойства финансистов различны – здесь и высокие отраслевые риски, и достаточно сложная финансовая ситуация среди украинских застройщиков. Заключение таких договоров со строительными компаниями является заведомо убыточным для банков и страховщиков.

Предложение Нацфинуслуг прокомментировал Александр Шишко, глава департамента банковских продаж HACK «Оранта». По его словам, мало кто из застройщиков заинтересован в прозрачной работе и демонстрации своей реальной финансовой ситуации страховщикам, что вызывает затруднения в оценке рисков. Если страховые компании и согласятся на сотрудничество с застройщиками, то только с наиболее надежными из них, – подчеркнул эксперт.

По прогнозу Игоря Реутова, сотрудника АФ «Грамацкий и партнеры», не исключены сложности с получением банковских гарантий. Адвокат отмечает, что гарантии под рисковые проценты банки и сейчас выдают с большой неохотой, а стоимость этой услуги весьма высока. Поэтому строительные фирмы вряд ли станут массово использовать данный механизм, чтобы обеспечить исполнение своих обязательств.

Непредусмотренные риски инвесторов

Даже в случае, если финансисты и начнут работать с застройщиками, результаты этой работы мало помогут инвесторам. Законопроект, подготовленный Нацфинуслуг, предусматривает, что суммы, получаемые ФФС от банков или страховщиков, должны быть эквивалентны стоимости объекта. Вероятнее всего, эти суммы будут фиксироваться на момент заключения страхового договора, но, учитывая инфляцию, стоимость дома может значительно увеличиться за время его строительства. Если это произойдет, страховая выплата может оказаться недостаточной, и интересы инвесторов в этом случае не будут защищены.

Еще одна норма, не проработанная авторами проекта закона – необходимость целевого использования выплат по страховке. В этой ситуации банк-управитель сможет «прокручивать» инвесторские средства на вполне законных основаниях – например, направляя их на выдачу потребительских кредитов, – а через год, получив солидную прибыль, просто вернуть инвесторам их деньги, но не жилье. При этом инвесторы рискуют даже лишиться своих денег в результате недобросовестности банка-управителя, а также по объективным причинам. Так, управитель может пустить все выплаченные суммы на продолжение строительства, но так и не закончить его. За подобные действия в законопроекте Нацфинуслуг не предусмотрено никакой ответственности.

По мнению некоторых экспертов, если новшества, предложенные Нацфинуслуг, вступят в законную силу, то на рынке, помимо уже перечисленных схем, позволяющих отнимать деньги у инвесторов, появятся и новые. Пока все обязательства управителя ФФС по завершению строительства объекта за счет страховых выплат, согласно законопроекту, возникают лишь с момента получения от страховой компании полной суммы возмещения. Если страховщик не доплатит хотя бы 1 грн. из этой суммы, то управляющий фонда в этом случае не будет обязан и платить доверителям. Теоретически банку-управителю будет несложно договориться со страховщиком о недоплате положенной суммы – особенно учитывая, что большинство страховых компаний, которые согласятся заниматься этой деятельностью, вероятнее всего будут «дочками» самих банков или строительных фирм.

Участники госпрограмм остаются без защиты

Законопроектом Нацфинуслуг также не предусмотрено и защиты для граждан, приобретающих жилье в рамках государственных программ льготного кредитования, поскольку механизм ФФС там отсутствует. Основные проблемы, касающиеся объектов, строящихся в рамках этих госпрограмм, возникали чаще всего не только по причине нецелевого использования средств, но и из-за изменений начальной стоимости жилья.

Люди верили обещаниям государства предоставить им помощь при покупке «доступного жилья» и вкладывали в него деньги. Но впоследствии либо государство не компенсировало вовремя ставки по кредитам, либо проводился перерасчет стоимости жилья. В последнем случае сценариев дальнейшего развития ситуации могло быть два: или инвесторы были вынуждении выкупить свои квартиры уже по рыночным расценкам, или (худший вариант) не могли приобрести квартиру вообще, поскольку государство прекращало перечислять застройщику деньги, и стройка останавливалась.

Читайте также:

Инвестирование строительства: страх и риск
Ипотека или аренда – что выгоднее?
Заложить дом: кредиты под залог недвижимости
Рассрочка от застройщика – сколько стоит?

В разделе «Новости»  на нашем портале вы найдете и другие материалы о защите прав инвесторов жилья в новостроях, а также о планах Укргосреестра по упрощению регистрации объектов инвестирования.