Как не стать обманутым дольщиком в Москве и Российской Федерации

Московский Стройкомплекс предложил 10 практических советов, которые помогут дольщикам Российской Федерации в целом и Москвы в частности не стать жертвой обмана со стороны строительных компаний. Итак, рассмотрим подробнее каждый из этих советов:

1. Прежде всего, следует убедиться, что застройщик, у которого вы планируете приобрести жилье, работает в соответствии с 214-ФЗ (ранее портал недвижимости Stopmakler сообщал, что, согласно этому федеральному закону, с 1.01.2014 г. все российские застройщики обязуются страховать свою ответственность). Застройщик должен предложить вам подписать ДДУ – договор участия в долевом строительстве. Таким образом, если застройщик в итоге окажется не в состоянии выполнить взятые на себя обязательства, вы сможете рассчитывать на возвращение вложенных средств. Заключив ДДУ, дольщик также обезопасит себя и на случай банкротства строительной компании.

2. Не приобретайте жилье у застройщика, который предложит вам купить вексель или заключить предварительный договор, – предупреждает Стройкомплекс Москвы. В обоих этих случаях вы должны будете передать деньги (всю сумму сразу или в рассрочку при подписании документов), однако взамен не получите никаких гарантий. Помните, что предварительный договор заключается лишь на период строительства, а основной договор по купле-продаже, согласно которому вы станете собственником квартиры, заключается с дольщиками только после того, как объект будет введен в эксплуатацию.

Предварительный договор в России не дает дольщику никаких гарантий, поскольку нигде не регистрируется официально. При этом данным договором не предусматривается никаких денежных расчетов: любые платежи производятся исключительно по договору купли-продажи. В итоге соинвестор не получает абсолютно никакой защиты, гарантированной ему законом о долевом строительстве 214-Ф3. То есть он не застрахован от двойной продажи (когда его оплаченное жилье может быть повторно продано – и не раз), у него нет законной возможности предъявить претензии по поводу срыва сроков строительства или взыскать с застройщика пеню за просроченное исполнение обязательств. Кроме того, предварительный договор могут признать так называемой «притворной сделкой».

Согласно Гражданскому кодексу PФ, предусмотренные предварительным договором обязательства прекращаются в случае, если до окончания периода, в который между сторонами должен быть заключен основной договор, он не будет заключен или если одна из участвующих в нем сторон не отправит другой стороне предложение по заключению этого договора.

Другими словами – если ни с вашей (дольщика) стороны, ни со стороны застройщика не будет проявлена инициатива по заключению основного договора до окончания периода действия предварительного, вы рискуете потерять и деньги, и квартиру. В данном случае вам необходимо направить застройщику соответствующее письмо с требованием о заключении основного договора. Такое письмо лучше отправлять заказным, с уведомлением о вручении и описью вложения. Также письмо застройщику можно вручить лично, но предварительно следует убедиться, что оно было зарегистрировано, и сохранить у себя его копию с присвоенным входящим номером.

Если российская строительная компания использует вексельную схему, дольщику предложат подписать два договора: первый предварительный и второй – купли-продажи векселя. Купленным векселем дольщик должен рассчитаться с застройщиком перед заключением основного договора. Важно знать, что предварительный договор и вексель никак не связаны между собой – то есть, дольщик опять-таки не застрахован от потери вложенных денег, не защищен 214-ФЗ и не может предъявить претензии по неисполнению застройщиком обязательств, качеству строительных работ и т. д.

Российские дольщики должны помнить о том, что, когда объект будет закончен, строительная компания может «передумать» заключать основной договор. В таком случае соинвесторы имеют право требовать возвращения суммы, прописанной в векселе. Правда, к этому моменту, учитывая темпы инфляции, эта сумма может оказаться существенно меньше изначально внесенной. Данная схема обмана со стороны застройщиков Москвы и Российской Федерации относится к так называемым «серым схемам» продажи квартир в новостроях, а используют ее те застройщики, которые желают избежать ответственности за неисполнение обязательств перед дольщиками (эта ответственность предусматривается положениями 214-ФЗ).

3. Перед покупкой квартиры у застройщика проверьте, имеет ли строительная компания разрешение на проведение строительных работ.

4. Когда застройщик предложит заключить ДДУ, следует убедиться, что в СМИ и/или в интернете им была опубликована проектная декларация. Согласно 214-ФЗ (статья 19), застройщик должен опубликовать ее за 14 дней до момента подписания договора с первым соинвестором. Также следует помнить, что российский застройщик имеет право не обнародовать проектную декларацию в случае, если он не размещает рекламы по привлечению денежных средств граждан. В таком случае вы можете самостоятельно запросить эту информацию для ознакомления: согласно закону, строительная организация обязана предоставлять ее любым заинтересованным лицам.

5. Потребуйте у застройщика пакет документации, которая подтверждает законность строительства, а также договор, который вы впоследствии должны будете подписать. Получив на руки пример такого договора, вы сможете получить консультацию юриста, работающего в данной сфере.

6. Внимательно изучите все опубликованные в СМИ и сети Интернет отзывы о выбранной строительной компании. У застройщика должны иметься: опыт строительства, соответствующая деловая репутация, а также готовые объекты в данном регионе РФ, отзывы о качестве которых тоже нужно изучить.

7. Необходимо изучить историю строительства объекта. Не исключено, что репутация застройщика, до этого безупречная, была подпорчена финансовым кризисом, и у него не хватило средств на достройку именно того дома, в котором вы собираетесь приобрести квартиру. Согласно действующему российскому законодательству, в подобном случае застройщик должен прекратить продажи, однако возможно, что кто-то из предыдущих дольщиков попытается продать свое жилье в проблемном доме.

8. Ни в коем случае не покупайте жилье в доме, который не видели лично. Даже если все документы окажутся в порядке, в 10-этажном здании будет достраиваться уже девятый этаж, и ни вас, ни вашего юриста ничего не будет смущать – все равно нужно найти время для визита на стройплощадку, чтобы убедиться, что строительство действительно осуществляется. На ограждениях всех московских и российских строек имеются информационные щиты, на которых указано, какой именно объект возводится, кем ведется строительство, а также сроки начала и завершения работ. Следует внимательно изучить всю представленную информацию, чтобы убедиться, что строится действительно именно указанный объект и что находится он в той стадии строительства, о которой заявляет строительная организация.

9. Перед заключением договора участия в долевом строительстве Москвы и РФ еще раз внимательно изучите всю документацию, которую будете подписывать. В соответствии с 214-ФЗ (статья 4), в ДДУ должны содержаться следующие данные:

– определение данного объекта долевого строительства, который подлежит передаче застройщиком дольщикам, согласно проектной документации, после получения им разрешения на введение в эксплуатацию;

– сроки передачи застройщиком объекта дольщику;

– сумма договора, срок и порядок ее оплаты;

– срок гарантии на объект долевого строительства.

10. В случае если у вас имеются конкретные вопросы или какие-либо сомнения по поводу качества возводимого объекта, репутации застройщика – воспользуйтесь Горячими линиями московского Комплекса градостроительной политики и строительства. Здесь вы сможете получить необходимые консультации, в том числе и относительно долевого строительства.

Подводя итоги нашего материала, еще раз перечислим предусмотренные 214-ФЗ законные схемы покупки квартир на условиях долевого строительства (для Российской Федерации):

1) Заключение ДДУ (договора участия в долевом строительстве).

2) Возведение дома путем создания ЖНК или ЖСК.

3) Привлечение денег соинвесторов путем выпуска сертификатов на покупку жилых помещений, закрепляющих права их владельцев на получение эмитента жилья согласно законодательству РФ о ценных бумагах.

Читайте также:

Без сайта в Украине теперь нельзя привлекать деньги на строительство

Прокуратура выявила очевидное: регистраторы недвижимости регулярно нарушают закон

Как купить квартиру в новостройке. 10 пунктов проверки застройщика

В России с 1 января вступили в силу изменения в закон о долевом строительстве

До 2016 года в «старой» Москве обещают покончить с обманутыми дольщиками