Регистрация земли и недвижимости: нотариальные и иные аспекты

После начала работы Госреестра вещных прав и введения нового порядка рынок недвижимости остановился практически на весь январь, а оформление наследства было невозможно до середины февраля. К тому же, у общественности вызвало много удивления наполнение Госземкадастра, оформить куплю-продажу земельного участка было почти невозможно. Однако сейчас все понемногу налаживается, уверяют эксперты.

Недвижимость

В самом деле, зарегистрировать права на недвижимость теперь будет проще - сделать это можно у нотариуса за один день. Однако нотариусам прибавилось проблем. Нотариус Людмила Лазарева, бывший заместитель Первой нотариальной государственной конторы, рассказала, что в новый реестр не перенесена база БТИ, отсутствуют методические рекомендации по работе с ним и нотариусы регистрируют права на недвижимость на собственный страх и риск. И боятся ответственности, поскольку у нотариусов нет доступа к истории объекта недвижимости.

Многих интересует: если заявленная официально стоимость оформления прав на недвижимость - 119 гривень, а нотариусы требуют в несколько раз больше? Дело в том, что 119 гривень - стоимость регистрации, помимо которой нотариус совершает множество действий, объяснила Лазарева. Таких действий чересчур много - для оформления каждой сделки нужно выполнить примерно девять алгоритмов, и у каждого шага есть своя цена. К примеру, ввиду особенностей поиска в Реестре, для проверки наличия ареста на квартире с пятью владельцами, потребуется выполнить поиск по каждому из владельцев, а затем по самой квартире. И каждый из шагов стоит 68 гривень.

Кстати, совсем недавно для оформления одно лицо вынуждено было оплачивать до 18 разных квитанций, пока нотариусам не разрешили оформлять все вместе письмом Минюста от 5.02.2013, рассказала Лазарева. Так, за простую сделку (один покупатель, один продавец) нужно заплатить порядка 700 грн (помимо госпошлины). Да и займет оформление от четырех до пяти часов.

Это связано с тем, что, например, в новый Реестр не были введены сведения об имеющихся ипотеках - их наличие можно проверить, только обратившись в старый Реестр ипотек. Подобная ситуация сложилась и с иными отягощениями вещных прав и самими правами. Вследствие чего, по словам г-жи Лазаревой, нотариусы почти лишены возможности проверки истории имущества, особенно в части, зафиксированной лишь в бумажных архивах. С начала года это стало причиной нескольких досадных инцидентов в нотариальной практике.

Комментируя эту проблему, замдиректора Государственного департамента регистрации прав на недвижимость Анатолий Лещенко указал, что нотариусы имеют право направлять официальные запросы в органы, которые вели такие реестры ранее. Ответ обязателен в течение трех рабочих дней. На практике же система часто пробуксовывает, поскольку ряд органов, которые вели реестры прав на недвижимость, просто саботируют запросы, поступающие от нотариусов, перенаправляя их к Госрегистраторам.

Также г-н Лещенко заметил, что по мере заполнения реестра будет решен вопрос с хранением истории недвижимости: программным обеспечением предусмотрено бессрочное хранение в реестре всех записей (в том числе внесенных в результате отмененных судом действий нотариуса или регистратора, с необходимой отметкой), также как и всех действий регистратора и нотариуса с реестром.

Ряд проблем возник и с оформлением наследства. В соответствии с разъяснениями, нотариус самостоятельно подвергает проверке регистрацию собственности на умершего и регистрирует именно возникновение, а не переход на наследника права собственности. Как утверждает Лазарева, нотариусы сейчас работают, наследство оформляется, однако это занимает много времени – так что готовьтесь провести у нотариуса почти весь день.

Земля

Еще одно позитивное нововведение, кадастровый реестр, на данном этапе имеет множество проблем: сложности переоформления, технические ошибки, несовпадение границ участков.
Что следует делать, если нужно продать земельный участок? У нотариусов пока нет доступа к кадастру, потому для начала следует обратиться в земкадастр и получить извлечение, если участок в него уже внесен. Этот документ подается нотариусу вместе с актом права собственности на землю и заключением об оценке.

Однако даже с внесенными участками возникает масса проблем - «накладки» границ и технические ошибки. Подобные ошибки будут исправлять исключительно по волеизъявлению владельца на основе документации. В случае с технической ошибкой можно отправить письменное обращение, а вот в проблеме несовпадения границ может помочь только суд. Это может заставить людей массово обращаться в суд, и число споров будет только расти, полагает Зоя Ярош, специалист по земельному праву Академии адвокатур Украины. Потому эксперты рекомендуют кадастровый номер получать уже сейчас, чтобы убедиться, что в кадастре нет ошибок.

По оценке Андрея Кошиля, президента Земельного союза Украины, в общем, изменение порядка оформления земельных участков и прав на них направлено на лучшее, несмотря на большое количество недоработок. Например, весьма актуальна проблема наполнения земельного кадастра, имеющая под собой ряд причин, в числе которых ошибки при переносе информации из прежних кадастров, которые отдельно велись по каждому региону. Г-н Кошиль полагает, что процесс переноса информации будет завершен в течение нескольких месяцев, после чего необходимо активно заняться исправлением допущенных ошибок.

Сергей Биленко, помощник председателя подкомитета ВР по вопросам земельных отношений и аграрной политики, заметил, что, в соответствии с новым законодательством, основным документом, удостоверяющим регистрацию земельного участка, будет являться извлечение из кадастра. На данный момент, с его получением на местах имеются проблемы, которые, однако, решаются, и извлечения начинают постепенно выдавать, хотя и оформленные по форме, не полностью отвечающей законодательным требованиям.