Новые правила регистрации недвижимости: упростили до «дыр»

В новом порядке регистрации недвижимости множество лазеек для мошенничества. Хотя глава правительства и распорядился навести порядок, сделать это быстро не удастся, поскольку оборвана цепочка получения новыми регистраторами информации.

Николай Азаров, увольняя Леонида Ефименко с должности руководителя Государственной регистрационной службы, заявил, что не удовлетворен недочетами и ошибками при введении новой системы., а зачастую и откровенными организационными недоработками. Премьер-министр негодовал: почему были создано столько неудобств для людей, почему нельзя было сразу их избежать?

Азаров распорядился сформировать рабочую группу для разработки решений по усовершенствованию работы ведомства. В состав группы входят: Александр Вилкул, вице-премьер-министр; Геннадий Темник, министр строительства, регионального развития и жилищно-коммунального комплекса; Александр Лавринович, министр юстиции. Должность главы Реестра, как ожидается, займет Инна Завальная, заместитель руководителя Укргосреестра, которая вместе с рабочей группой должны в кратчайшие сроки вывести ситуацию из тупика.

Увольнять Ефименко, формально, должно Министерство юстиции, которому подчиняется служба. Александр Лавринович утверждает, что опальный чиновник уже написал заявление - разобрались с этим быстро.

А вот одним махом решить проблему с регистрацией не получится. Множество нотариусов ушли с нового года на больничный или в отпуск - лишь для того, чтобы избежать оформления сделок. Поскольку за оформление «не того» договора ответственность, вплоть до уголовной, несет нотариус.

Переход регистрационной системы на новые рельсы должен был произойти еще в начале 2012 года, однако в тот момент государство одумалось, понимая, что это чревато остановкой рынка. Потому регистраторам предоставили год для подготовки к работе по новой схеме – однако года оказалось недостаточно: подготовка реформы выявилась скверной настолько, что за несколько недель исправить огрехи не получится.

К войне не готовы

Ранее регистрация прав на землю осуществлялась в Госреестре земель; на недвижимость и объекты незавершенного строительства — в БТИ, к тому же в бумажном виде. Уже в электронном варианте информация о владельцах вносилась в Реестр прав собственности на недвижимость, а сведения об обременениях — в Государственный реестр ипотек. Роль нотариусов заключалась лишь в удостоверении сделки.

Так как в стране введен налог на недвижимость, к тому же бумажные архивы отныне не в моде, власти приняли решение собрать всю информацию в Едином государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, в котором фиксируются все сведения о регистрации всех объектов недвижимости, в том числе земельные участки, и обременения, с ними связанные. Однако он начал работу лишь 1 января 2013 года и, следовательно, пока практически пуст.

В соответствии с поправками к Закону «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», на рынке недвижимости регистрацией прав собственности занимаются исключительно нотариусы — государственные и частные – которых, по данным Кабмина, насчитывается в Украине 6835 человек.

Законотворцами это задумывалось в соответствии с лучшими мировыми лекалами — дескать, украинцам не придется теперь никуда ходить, собирать бесконечные справки и выписки, а получить все это можно в одном месте. Процесс регистрации якобы должен был с двух месяцев сократиться до двух недель, а регистрация отягощений — до суток.

Однако выяснилось, что, разрушив старую систему, новую создать не сумели. Максим Копейчиков, партнер юридической компании «Ильяшев и Партнеры» рассказывает, что сделки купли-продажи должны оформляться на специализированных бланках, которых в данный момент просто не существует. И это не самая серьезная проблема.

Оформление договора купли-продажи происходит на основании документа, удостоверяющего право собственности продавца на недвижимость. Нотариус обязан подвергнуть проверке историю объекта, убедиться, что продавец жилья действительно является его владельцем, удостовериться в отсутствии совладельцев, в том, что объект не находится в залоге. А с подтверждением — проблема. Информация хранилась в БТИ и в реестре прав собственности. Работающий с 2004 года реестр заполнен приблизительно на 30–40%. Больше информации хранится в бумажном архиве БТИ.

Потому именно в БТИ нотариусы начали направлять запросы. Однако молчание было им ответом. Как объясняет Дмитрий Павленко, руководитель Всеукраинской ассоциации БТИ, это неудивительно. С наступлением 2013 года бюро занимается исключительно технической инвентаризацией - работники, занимавшиеся регистрацией, уволены. Отвечать на запросы просто некому. Он также рассказал, что некоторые сотрудники бюро в конце года предпринимали попытки передать архивы в Регистрационную службу, однако их там не приняли — поскольку в обязанности службы не входит хранение документов БТИ.

Одновременно стало понятно, что нотариусы не располагают информацией, как взаимодействовать с новым реестром. Казалось бы, Порядок проведения нотариальных сделок купли-продажи вступил в силу еще в феврале прошлого года. Однако о порядке работы с новым реестром в нем нет ни слова.

Трудности возникли и с обменом сведениями между новым реестром и Земельным кадастром. Нотариусы жалуются, что сейчас кадастр работает некорректно, к тому же у нотариусов нет доступа к нему.

Парник для рейдеров

Специалисты по недвижимости даже в таких условиях ухитряются проворачивать сделки. Однако на каждую трансакцию уходит масса времени. Алексей Говорун, заместитель генерального директора девелоперско-строительной компании ТММ, рассказывает, что, если раньше в день осуществляли регистрацию шести–восьми сделок продажи паркингов, то с наступлением нового года - лишь одну-две.

Покупатели на сегодняшний день оформляют сделки на собственный страх и риск. Риелторы сокрушаются, что из-за отсутствия доступа к архивам БТИ крайне сложно убедиться, что продавец является реальным собственником имущества, а не украл/нашел/подделал подтверждающий право собственности документ. Сергей Позняк, директор АН «Каштан», предполагает и другую ситуацию: покупатель выплатил деньги за квартиру, оформил сделку. А спустя неделю к нему являются ”друзья” продавца и объясняют, что сделка была оформлена неверно, потому она не может считаться действительной. А все потому, что нет четкого регламента оформления купли-продажи. Это обыкновенное рейдерство.

Для восстановления работы нотариусов необходимы новые разъяснения и инструкции Минюста. В свою очередь, Дмитрий Павленко продолжает настаивать, что функцию регистрации прав собственности нужно вернуть БТИ. Однако Министерство юстиции сделало заявление, что нотариусы должны руководствоваться предложенным Порядком осуществления нотариальных действий по оформлению сделок, и ждать новых разъяснений не следует. Дескать, всё и так понятно.

Глава Госпредпринимательства Михаил Бродский, которым некогда была инициирована реформа, нанес визит в одно из столичных ведомств регистрационной службы. В официальном сообщении Кабмина указано, что в результате ревизии были выявлены некоторые недочеты в организации работы реестра: отсутствие четкой и понятной посетителям информации, неудачный выбор помещения, большие очереди, а также отсутствие кассы или банка. Бродский утверждает, что в законодательстве всё подробно прописано, а в сложившейся ситуации виновны нотариусы, за что и пригрозил лишать таких нотариусов лицензии и заявил о соответствующей договоренности с Лавриновичем.

Таким образом, круг замкнулся. Очевидно, рынок недвижимости остановился, как минимум, до тех пор, пока инициированная Азаровым рабочая группа не предоставит надлежащие разъяснения.