Законы выживания

Регистрация сделок без БТИ, о которой украинцы, измученные очередями и непомерной алчностью сотрудников всемогущего бюро, грезили годами, разочаровала потенциальных покупателей и продавцов. Введенная процедура регистрации прав собственности пока явно сырая, из-за чего нотариусы массово отказывают в оформлении сделок или же требуют оплаты услуг по двойному тарифу.
 

Украинцам по-прежнему приходится простаивать в очередях, поскольку многие помещения "потерялись" и, невзирая на уверения чиновников, просто не были внесены в общий реестр недвижимости. Как результат - рынок оказался парализован, и неизвестно, как скоро положение стабилизируется.

 

Скандальная регистрация

 

С начала года рынок недвижимости функционирует по новым законам. БТИ, ранее выдававшее разрешение на проведение операций с объектами недвижимости, и осуществлявшее их учет, теперь оставили лишь скромную функцию — осуществление технической инвентаризации. Которая, к тому же, перестала быть обязательной.

Функции БТИ были отданы Государственной регистрационной службе, которая курирует общенациональный реестр недвижимости, в который вошли все базы, существовавшие ранее (сделок, запретов отчуждения, ипотеки). Доступ к реестру имеют частные и государственные нотариусы, которые в онлайн-режиме могут вносить в него изменения, фиксируя сделки.

Теоретически, процедура оформления купли-продажи должна была стать менее громоздкой. Прежняя процедура оформления прав на недвижимость проходила следующим образом. БТИ осуществляло техническую инвентаризацию (на это отводилось 30 дней), затем выдавало собственнику документы и выписку из реестра. После нотариального оформления покупки, новый владелец регистрировал право на купленную недвижимость в том же БТИ – это занимало еще две недели.

Сейчас оформляющий сделку нотариус, в течение одного дня обязан внести данные о новом владельце в общенациональный реестр. Причем, поскольку в нем находятся все сведения об объекте, у нотариуса есть возможность быстро проверить, к примеру, не находится ли жилье под арестом и погашен ли кредит прежним владельцем. Таким образом, риск приобрести проблемную недвижимость формально снижается.

После оформления сделки регистрационная служба в течение двух недель обязана выдать правоустанавливающие документы новому собственнику. Таким образом, необходимое для переоформления жилья время сокращается втрое. Если учитывать очереди в БТИ, которые можно было обойти лишь за взятки, нововведние должно было сэкономить не только время граждан, но и деньги и нерввы (в Госреестр оплачивается лишь государственная пошлина – ее размер определяется видом операции и составляет от 51 до 129 гривень).

Однако "картинка", нарисованная чиновниками, на практике пока не работает. Первая же проблема возникла непосредственно с общенациональным реестром. Планировалось, что данные баз БТИ перенесут в него автоматически. На это было отведено больше года, поскольку реализация новой программы регистрации была запланирована еще в 2012 г., затем перенесена на начало 2013 г.

Однако клерки все равно не уложились в сроки. В общий реестр гарантированно попали лишь объекты, сделки по которым оформлялись с 2010 г. Остальных в базе от общего количества не более 50–60%. Проблема в том, что информация о многих сделках в БТИ хранится лишь в бумажном варианте, поскольку электронная система массово начала применяться только с 2003 г.

Потребуется много времени на то, чтобы перенести их в реестр. К тому же, отлученное от кормушки БТИ не торопится расставаться с ценными данными. В пресс-службе Государственной регистрационной службы обвинили "отдельных представителей" БТИ в том, что они тормозят реформирование, отстаивая "свой корыстный интерес".

Нотариусы взяли паузу

Неожиданно взбунтовались нотариусы, которые в новой системе выполняют ключевую функцию регистраторов. Многие пока отказались работать с недвижимостью, заняв выжидательную позицию. Найти контору, в которой согласятся зарегистрировать сделку купли-продажи, сейчас сложно даже в Киеве, не говоря о провинции. И это вопреки угрозам Минюста наказывать "дезертиров" вплоть до лишения нотариального свидетельства.

 

Нотариус Елена Кондратенко объясняет опасения коллег рядом причин. Минюст продолжает присылать разъяснения по работе с новой базой - постоянно появляются новые детали. Нотариусы до конца так и не разобрались во всех тонкостях, потому и не рискуют браться за регистрацию сделок, особенно если к документам есть какие-то вопросы - к примеру, объект не зафиксирован в новом реестре.

Нотариус Ирина Корецкая добавила, что, в таком случае, если права на объект к тому же не были зафиксированы в электронном реестре, функционировавшем до 2013 г. (а подобных объектов, в Киеве, например, больше половины), нотариусы не имеют возможности убедиться в легитимности правоустанавливающих документов, предоставленных клиентом. Никто не может поручиться, что, к примеру, не выдан дубликат документа либо не было судебного решения относительно прав собственности, заявленных продавцом.

Паники нагнали и прогнозы скептиков о том, что с введением новой системы увеличится число мошенничеств. Поскольку в общей базе зафиксирован лишь текущий статус объекта, весьма проблематично проследить его предысторию - предшествующие сделки купли-продажи и прежних владельцев. Чтобы подстраховаться, нотариусы часто отправляют в Госреестр клиентов за удостоверяющими право собственности документами, и требуют обновить в БТИ техпаспорт, хотя в соответствии с законодательством, этого не нужно делать.

Нотариусы объясняют, что техпаспорт может быть необходим, чтобы убедиться в самом факте наличия объекта по данному адресу и подлинности параметров. Ведь владелец попросту может "дорисовать" несуществующие квадраты.

Нотариусов настораживает и тот факт, что закрыть сделку полностью и внести в общий реестр информацию о новом владельце они обязаны в течение одного дня. Г-жа Корецкая подчеркивает, что нередко на оформление одной сделки приходится потратить весь день. А что касается первичной регистрации объекта, здесь может не хватить и дня. Это объясняется многоэтапностью процесса регистрации и необходимостью направить отчет о проведенной регистрации в регистрационную службу - с приложением и полной описью как всех поданных документов, так и сформированных в процессе регистрации - до окончания рабочего дня и исключительно с Главпочтамта или же курьерской службой.

Г-жа Кондратенко рассказывает, что ранее это занимало не более двух часов.

Работа самого реестра также вызывает вопросы. Нотариусы жалуются, что база часто просто зависает.

 

Еще не проще, но уже дороже

 

"Усовершенствование" процедуры уже сказалось на кошельках покупателей и продавцов. Нотариусы, которые все же занимаются оформлением сделок, требуют за услуги как минимум вдвое больше. Если ранее за оформление купли-продажи квартиры стоимостью до $100.000 нотариусы брали порядка тысячи гривень, то сейчас требуют не менее двух тысяч.

В регионах за подобные сделки берутся лишь единичные конторы, и цены стартуют от 3.000 гривень. Продавец, как и прежде, обязан оплатить госпошлину и пенсионный сбор (по 1% от стоимости). Еще 119 гривень понадобится для оплаты регистрации в базе данных (если квартира ранее там не числилась). Теоретическая экономия на БТИ компенсируется необходимостью "освежить" техпаспорта по требованию нотариуса, за изготовление которых граждане вынуждены платить еще 200–400 гривень.

В итоге владельцу придется потратить на 1,300–2,500 гривень больше. Владельцы дорогих квартир или объектов коммерческой недвижимости переплатят не менее 10.000 гривень.

Нотариусы обосновывают повышение цен на услуги необходимостью делиться заработком с государством. За каждый вход в реестр они платят до 600 гривень. Кроме того, тарифы являются компенсацией за длительное время оформления. Если ранее нотариусы в день проводили по пять-шесть подобных сделок, то сейчас максимум две.

Но даже увеличенные платежи не избавили граждан от бесконечных очередей, которые плавно передвинулись из БТИ в регистрационную службу, столичные офисы которой ежедневно штурмуют 200–300 посетителей - регистраторы же в состоянии обслужить не более сотни человек в день.

Помимо граждан, планирующих продажу жилья и желающих внести его в новый реестр, пороги службы обивают владельцы нескольких квартир, спешно переоформляющие на родственников «лишние» квартиры, чтобы избежать налога на недвижимость. Также регистраторов атакуют застройщики, по новым правилам обязанные самостоятельно ставить вводимый в эксплуатацию объект на первичный учет.

В Госреестр идут даже те, кто не планирует ничего продавать. Напуганные прогнозами о вероятной волне мошенничеств (например, по схеме регистрации объекта на другого собственника по фальшивым документам), граждане спешат убедиться, что их квартира оформлена именно на них. Очереди в Госреестре пока не стали причиной массового взяточничества, как это происходило в БТИ. Однако эксперты допускают, что, если отделения в ближайшее время не разгрузятся, посредники с тарифами на оформление бумаг появятся и там.

Недвижимый рынок

Ситуация на рынке уже отразилась на статистике. Согласно данным компании SV Development, в январе на столичной вторичке было продано 411 квартир, по сравнению с 633 сделками за январь прошлого года. С учетом прогнозируемого роста рынка, за первый месяц этого года агентства планировали реализовать не менее 700 объектов. Для этого были все шансы - в течение прошлого года показатель ежемесячных продаж не опускался ниже 1,300–1,500, а в некоторые периоды достигали двух тысяч квартир.

 

Аналогичная ситуация и с первичкой. За минувший месяц было продано лишь 196 новых квартир против 314 в январе прошлого года, и более 1,200 в декабре. По стране в целом зависло почти 30.000 сделок, что составляет 10% от годовых продаж. Многие продавцы снимают с продажи объекты, пытаясь решить вопрос с документами.

По словам аналитиков SV Development, в общей базе столичных риелторов всего пару месяцев назад было зафиксировано порядка 55.000 квартир, выставленных на продажу. Сейчас же эта цифра не превышает 25–27 тысяч.

Предложение коммерческой недвижимости упало на треть, а поводов для волнений у владельцев еще больше. По мнению юриста Максима Копейчикова, партнера компании "Ильяшев и Партнеры", возможна волна рейдерства. Договоры купли-продажи коммерческой недвижимости до 2004 г. не заверялись нотариально, потому сейчас и продавец, и покупатель имеют теоретическую возможность зарегистрировать в общем реестре имущество на свое имя. Могут также появиться фиктивные, оформленные задним числом, договоры.

Разумеется, законный собственник может оспорить в суде действия рейдеров, однако, учитывая специфику нашей судебной системы, предприниматели до этого стараются не доводить, потому пытаются максимально быстро решить все спорные моменты. Земельный рынок вообще завис. За январь в столице не состоялось ни одной сделки - данные по участкам в общий реестр переносятся медленнее всей остальной недвижимости.

Когда этот кавардак закончится — непонятно. Тем временем государство лишается на простое рынка недвижимости немалых денег. В Украине ежемесячно оформляется жилья более чем на 12 млрд гривень. Раньше покупатели оплачивали госпошлину с балансовой стоимости, в разы ниже действительной.

Однако с прошлого года стало проблематично занижать цену, поскольку, в соответствии с новыми правилами Минюста, объекты должны оценивать независимые оценщики. Таким образом, ежемесячная сумма госпошлины и пенсионных отчислений, на которые государство может претендовать, автоматически возросла до 240 млн гривень. Поскольку по стране в целом в январе зависло более половины сделок, бюджет уже потерял 120 млн гривень.

Никому не двигаться

Осенние аналитические прогнозы, обещавшие коллапс на рынке недвижимости, полностью сбылись. С начала года число сделок заметно снизилось. В целом по стране их зависло не менее 30 тысяч. Нотариусы отказываются оформлять сделки, поскольку до сих пор не разобрались, как работать с новым общенациональным реестром.

 

Да и база заставляет желать лучшего. Пробелы в ее заполнении открывают широкие возможности мошенникам.

Остались без работы и маклеры. В январе, пока о масштабе катастрофы знали еще не все покупатели, они по крайней мере проводили какие-то показы. С начала февраля спрос на квартиры упал почти до нуля, и агентства недвижимости сейчас существуют лишь за счет рынка аренды.

Найти квартиру с «чистыми» документами по объективной цене все труднее.

Многие собственники обнаружили, что их апартаменты в новый реестр не внесены, из-за чего вынуждены были снять их с продажи и обивать пороги Государственной регистрационной службы, стараясь исправить ситуацию. Поскольку в новой базе отсутствует почти половина всех существующих объектов, вряд ли получится сделать это оперативно. Учитывая бесконечные очереди в отделениях и маленький штат регистраторов, процедура рискует затянуться на месяцы.

Власти отреагировали на ситуацию перестановкой ключевых чиновников Госреестра. Однако помогут ли перезапустить рынок недвижимости кадровые перестановки — большой вопрос.