Офисная недвижимость: анализ рынка Украины - 2013 от компании Colliers International

В свою очередь, поглощение офисных площадей уменьшилось на 20%, составив 135 000 м².

Выход на рынок нового предложения вызвал рост уровня вакантности до 16,8% - по сравнению с показателем 2011 года, составившим 13,5%. Базовые арендные ставки в течение года сохранялись на прежнем уровне и составили на конец года: для помещений класса А - $27-38 за м² в месяц и $17-23 за м² для площадей класса В.

В 2012 году была заключена крупнейшая за историю рынка офисной недвижимости страны сделка аренды. Компания Samsung, мировой лидер по производству цифрового и телекоммуникационного медиаоборудования, арендовала 20 000 м² в БЦ 101 Tower.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

В 2012 году в столице предложение офисных площадей по сравнению с 2011 годом увеличилось на 12%, достигнув 1 460 000 м².

Новое предложение 2012 года составило порядка 155 000 м², что на 62% превышает соответствующий показатель 2011 года.

Основные офисные здания, введенные в эксплуатацию: БЦ «Европа» (20 000 м²), БЦ «Мега-Сити» (22 000 м²), БЦ «Торонто» (36 000 м²), БЦ 101 Tower (45 000 м²). Основную часть, около 57% предложения, составили офисные центры класса А. Таким образом, доля площадей класса А возросла в 2012 году с 14% до 19%, оказав влияние на структуру рынка в офисном сегменте в целом. В течение 10 лет настолько же значительный ввод офисных площадей класса А в новом предложении наблюдался лишь в 2007 году и был вызван вводом в эксплуатацию БЦ «Евразии» (27 900 м²) и БЦ «Паруса» (47 000 м²).

В 2013-2014 годах в офисном сегменте Киева ожидается значительный ввод предложения. В случае своевременного ввода всех анонсированных офисных помещений, на рынок выйдет порядка 260 000 м² офисных помещений. Среди основных зданий: БЦ IQ Business Centre (38 000 м²), БЦ «Сенатор» (48 000 м²) и БЦ «Гулливер» (64 000 м²). Ожидается сохранение тенденции увеличения в общем предложении доли класса А с 19% в 2012 году до 25% в 2013-2014 годах, а также уменьшение долей классов C и B.

СПРОС

Поглощение уменьшилось на 20% по сравнению с показателем 2011 года (170 000 м²), составив порядка 135 000 м².

В 2012 году доля открытых рыночных сделок купли-продажи офисных помещений/зданий для собственного пользования составила всего 4%, в то время как в 2011 году аналогичный показатель составлял 30%. Подобное сокращение говорит о временном удовлетворении спроса на покупку зданий/помещений.

Основной спрос в 2012 году формировали компании IT сектора - 35%, компании торгового и финансового секторов - 20% и 11% соответственно.

Динамику ставок аренды во многом определят действия девелоперов крупных офисных проектов, которые будут введены в эксплуатацию в 2013-2015 годах.



Ввиду конкуренции между крупными проектами, отдельные девелоперы могут совершать демпинговые действия, тем самым обваливая рынок. В таком случае, в перспективе возможно снижение ставок аренды. 

Однако если девелоперы будут учитывать нормальную мировую практику, когда крупные проекты заполняются постепенно и лишь через 2-3 года достигают 100% заполняемости, и не будут проявлять панику и демпинговать, постепенно рынок потребит нововведенное предложение, и ставки аренды сохранятся на прежнем уровне.

С учетом существующего и прогнозируемого объема предложения офисных площадей в Киеве, в перспективе 2013-2014 годов ожидается сохранение «рынка арендатора»: вероятнее всего, арендодатели вынуждены будут изменить условия договоров аренды и пересмотреть свои позиции по удержанию старых арендаторов и привлечению новых.

Основная часть трансакций, порядка 74%, произошла в результате переезда, что обусловлено желанием арендаторов улучшить качество помещений, оптимизировать затраты на аренду, увеличить занимаемую площадь или консолидировать офисы в одном здании, а также готовностью владельцев в условиях «рынка арендатора» предоставить такие возможности.



Половину общего объема составили трансакции более 3 000 м².

Читайте также: