Обзор рынка офисной недвижимости

Правобережная часть Киева остается наиболее популярной как для девелоперов офисных центров, так и для арендаторов. Несмотря на все усилия городских властей, направленные на разгрузку центра города и перенос деловой активности на левый берег, развитие офисных проектов там идет медленными темпами.

По словам Андрея Голубкова, директора департамента профессиональных услуг и инвестиций Knight Frank Kyiv, новое предложение офисных площадей будет достаточно долго поглощаться рынком, так как на многих объектах продолжаются отделочные работы, и въезд арендаторов станет возможным не ранее конца III квартала текущего года. Небольшие объекты, где предлагаются площади и на продажу, и в аренду,имеют высокие шансы остаться незаполненными, поскольку такой подход собственников снижает ликвидность офисных объектов и их привлекательность для крупных и средних арендаторов. Продажа и сдача помещений блоками небольшой площади создает эффект муравейника и усложняет управлениеобъектом».

Ключевые события

• KDD Group заключила соглашение о продаже проекта офисно-гостиничного комплекса Sky Towers и жилого комплекса «Зазимье» (Киевская область) американской компании Cimbrorum Holdings LLC. Сумма сделки составляет $202,4 млн, из которых денежными средствами девелопер получит $12 млн, а остальная часть пойдет на покрытие долгов компании перед Укрэксимбанком и самой Cimbrorum Holdings.

• На земельном участке площадью 0,83 га, ограниченном улицами Набережно-Крещатицкая, Нижний Вал и Ярославская, в IV квартале 2012 г. планируется начать строительство 9-11 этажного торгово-офисного комплекса общей площадью 56 тыс. м2. В проекте предусмотрена наземная стоянка на 56 автомобилей и подземная парковка на 150 машиномест.

• Киевский городской совет выделил ООО «Златовлад» земельный участок площадью 0,1 га на углу улиц Прорезная и Владимирская. Назначение участка – строительство офисно-развлекательного комплекса с подземным паркингом.

Предложение

В первом полугодии 2012 г. в Киеве было введено в эксплуатацию 13 бизнес-центров классов A и B. Предложение офисных площадей класса A увеличилось на 41 тыс. м2 благодаря вводу двух новых объектов. Новое предложение офисных центров класса В+/В- представлено несколькими крупными проектами, а также рядом мелких офисных зданий, многие из которых являются объектами реконструкции. Все новопостроенные бизнес-центры, за исключением одного объекта, расположены в правобережной части города. Левобережная часть Киева практически не пользуется популярностью у арендаторов, поэтому развитие бизнес-центров здесь идет медленными темпами. Стоит отметить, что все объекты, за исключением комплекса «Торонто Киев», расположены за пределами центрального делового района.

Общее предложение качественных офисных центров в г. Киеве на конец июня 2012 г. достигло 1 533,27 тыс. м2, из которых около 20% приходится на офисы класса A и 80% – на офисы класса B+ и B-.

Несмотря на значительный объем нового предложения, около трети всех офисных площадей пока остаются на заключительной стадии ремонтно-отделочных работ и въезд арендаторов в них начнется не ранее середины III квартала 2012 г. Собственники небольших офисных зданий активно предлагают свои объекты на продажу как целиком, так и частями.

Спрос

Структура спроса в первом полугодии 2012 г. по сравнению с концом 2011 г. не изменилась. Как и в прошлом году, наибольшее число запросов поступает на аренду небольших офисных помещений площадью 100-200 м2 в бизнес-центрах, расположенных в ЦДР или прилегающих к нему районах.

Вместе с тем, постепенно увеличивается количество заявок на помещения большей площади (от 1 000 до 2 000 м2). В основном запросы поступают от компаний финансового сектора, сектора информационно-коммуникационных технологий, а также от производственных компаний.

В течение первого полугодия 2012 г. основные сделки по аренде офисных площадей были обусловлены желанием арендаторов расширить занимаемые площади или улучшить условия аренды путем переезда в более качественные помещения.

В начале года уровень вакантных площадей в сегменте офисов класса А резко снизился благодаря миграции арендаторов в новые офисные объекты.

Введение в эксплуатацию значительного количества новых офисных площадей во II квартале 2012 г. обусловило рост вакантности во всех сегментах рынка. По итогам первого полугодия средний показатель по рынку достиг значения 16,5% (15% для класса А и 17% для класса В).

Во втором полугодии средний уровень вакантных площадей по рынку может возрасти благодаря его пополнению новыми объектами, находящимися на завершающих стадиях отделки и подключения к городским сетям. При этом вакантность для действующих офисных объектов класса А и В+, расположенных в ЦДР, останется наименьшей (не более 7-8%), а показатель для новых объектов будет оставаться высоким по нескольким причинам. Заполнение арендаторами новых объектов, где объявлено о техническом вводе в эксплуатацию, начнется не ранее октября-декабря 2012 г., что отразится на показателе вакантности уже в III квартале 2012 г. Текущий спрос на рынке преимущественно сосредоточен на сегменте офисных помещений с отделкой: арендаторы не готовы инвестировать в ремонт значительные суммы. При этом большинство новых объектов предлагают помещения в аренду или на продажу в состоянии «под чистовую отделку» (shell&core). Кроме того, ценовые ожидания собственников ряда новых объектов остаются выше бюджетов потенциальных арендаторов, которые заинтересованы в аренде более качественных площадей.
Совокупность данных факторов будет удерживать вакантность во втором полугодии на уровне не ниже 16-18%.

Коммерческие условия

На протяжении первого полугодия 2012 г. арендные ставки для высококачественных офисных центров впервые за последние два года показали небольшое снижение. В связи с ростом нового предложения в сегменте офисов класса A нижняя граница арендных ставок снизилась – с 35 $/м2/месяц до 30 $/м2/месяц. Офисные центры класса В+/В- пока удерживают запрашиваемые ставки на уровне конца 2011 г., хотя наиболее вероятно, что и в этом сегменте можно ожидать падения ставокна 3-5%. По состоянию на конец первого полугодия арендные ставки на офисные помещения класса A варьировались в диапазоне 360-540 $/м2/год, класса B+ – 260-360 $/м2/год, класса B- – 180-260 $/м2/год.

Прогноз

До конца года анонсирован ввод в эксплуатацию четырех объектов общей площадью около 104,5 тыс. м2. Два крупных офисных центра пополнят предложение в классе А на 87 тыс. м2. Общее предложение качественных офисных площадей до конца года может достичь 1 638 тыс. м2.

Благодаря вводу новых объектов, к концу года в сегменте ожидается рост уровня вакантных площадей, а также снижение арендных ставок на 3-5%.

Читайте также:

ООбзор рынка офисной недвижимости Киева за III квартал 2012 года
Обзор рынка офисной недвижимости Москвы: III квартал 2012 года
Обзор рынка офисной недвижимости Москвы за III квартал 2012 года
Офисная недвижимость: анализ рынка Украины - 2013 от компании Colliers International