Развитие пешеходных зон в Москве

Так недавно была открыта пешеходная зона, пролегающая по маршруту Столешников переулок – Камергерский переулок – Кузнецкий мост – Рождественка, закрыт для автомобильного движения Тверской проезд. Общая протяженность маршрута составила 2 км (без учета Тверского проезда), а площадь — 46 тыс. кв. м. Кроме того, на данной территории был произведен ряд работ — заменено освещение и брусчатка, реконструирован памятник Юрию Долгорукому. Ранее значительную часть этого пространства занимали припаркованные автомобили.

Это не единственная территория, которую планируется реконструировать. Правительство Москвы собирается создать значительное количество пешеходных зон в различных районах города. В частности, сделать пешеходной улицу Никольская на всем протяжении до Красной Площади. Крымская набережная также может превратиться в территорию, закрытую для въезда автомобильного транспорта. Эта пешеходная зона будет включать в себя велосипедные дорожки, прогулочные маршруты и газоны. Планируется также сделать пешеходной и Большую Дмитровку от Тверского проезда до Охотного Ряда.

В целом активное развитие свободного от автомобилей пространства приближает облик Москвы к облику европейских городов. В центре многих европейских столиц и крупных городов давно существуют пешеходные зоны с успешно функционирующим ритейлом. Более того, местные власти проводят активную работу для развития этих территорий, которая заключается не только в поддержании общей инфраструктуры (своевременное обновление брусчатки, ремонт фасадов и т.д.), но и специальных мерах по развитию пешеходного пространства. Так например, в городе Хаарлем (Нидерланды) выпускался специальный гид по магазинам на пешеходных улицах и представленным в них товарным категориям. Развитие культурной составляющей — также немаловажный фактор успеха. Сочетание ритейла, музеев и выставочных залов на пешеходных улицах генерирует дополнительный поток, что положительно сказывается на эффективности работы магазинов. Среди европейских улиц, считающихся ключевыми локациями для ритейла, существуют как частично, так и полностью пешеходные. Среди них:

•Bahnhofstrabe (Цюрих; частично пешеходная)

•Kaufingerstrabe (Мюнхен)

•Corso Vittorio Emanuele II (Милан)

•Zeil (Франкфурт; частично пешеходная)

•Kalverstraat (Амстердам)

•Spitalerstrasse (Гамбург)

Ниже будут рассмотрены несколько примеров европейских городов, где пешеходные улицы играют ключевую роль для развития торговли.

Важнейшей локацией в Милане является улица Corso Vittorio Emanuele II. Она характеризуется самой высокой долей сетевых ритейлеров среди основных торговых коридоров города (84%). Также в сравнении с другими ключевыми улицами достаточно велика доля международных брендов — 71%. Corso Vittorio Emanuele II генерирует наиболее высокий пешеходный поток среди всех основных торговых коридоров Милана (эта цифра находится на уровне 18 000 человек в час), а доля вакантных помещений здесь самая низкая (3%). На этой улице в 2010 году открылись Sephora и Gap, и новые ритейлеры проявляют стабильный интерес к объектам торговой недвижимости. Via Dante, ставшая пешеходной в 1996 году, также демонстрирует неплохие показатели. Доля международных брендов составляет 71%. По показателю пешеходного потока улица занимает четвертое место среди всех основных торговых коридоров Милана.

Довольно успешны пешеходные зоны и в Берлине. По большинству показателей лидируют Wilmersdorfer Stra?e и пешеходная территория Alexanderplatz. Так, велик пешеходный поток (около 6 400 человек в час), что превосходит показатели всех остальных торговых коридоров города. Alexanderplatz занимает второе место по доле сетевых операторов и характеризуется достаточно высокой средней ставкой аренды (2 050 евро/кв. м/год).

В других городах Германии пешеходные улицы могут играть куда более заметную роль. Например, в Ганновере практически все основные торговые улицы являются пешеходными. Главным торговым коридором можно назвать частично пешеходную Georgstrabe. Она характеризуется наибольшим количеством магазинов (80) и одним из самых высоких показателей пешеходного потока (7 810 человек в час). Наибольшее количество международных арендаторов также на пешеходной Grobe Packhofstrabe (74%). На этой же улице 100% магазинов представляют торговые сети. Наибольший пешеходный поток в городе генерирует улица Bahnhofstrabe (8 815 человек в час). Здесь же самый высокий (наряду с двумя предыдущими торговыми коридорами) уровень ставок (2 200 евро/кв. м/год). Самый высокий рост ставок в Ганновере (45% с 2008 по 2012 год) отмечен на частично пешеходной улице Karmarschstrabe. В настоящий момент эта цифра колеблется в диапазоне 960 – 1 920 евро/кв. м/год.

Аналогичное примеры встречаются и за пределами Западной Европы. Например, главный торговый коридор Белграда, улица Князя Михаила, также имеет пешеходный характер. На этой улице с высокой проходимостью находятся многочисленные флагманские магазины: Zara, Mango, Bata, Aldo, Cinti, GAP, Accessorize и Monsoon. Важное значение для ритейла имеет пешеходно-трамвайная улица Istiklal в Стамбуле. За последние годы характер улицы менялся — качественные операторы начали постепенно вытеснять частные магазины и магазины локальных брендов.

Стоит также отметить, что доминирующими арендаторами на рассмотренных пешеходных улицах являются магазины одежды и аксессуаров, реже магазины украшений и рестораны.

Торговая недвижимость на пешеходных зонах Москвы имеет хороший потенциал развития. Магазины в историческом центре города — одна из альтернатив для людей, которым важно сочетать покупки с возможностью приятно провести время, совершить прогулку и просто отдохнуть. Пешеходный характер улицы создает особую атмосферу, в большей степени располагающую к шоппингу, нежели улица с оживленным автомобильным движением. Запрет на въезд транспорта приведет к увеличению пешеходного потока, а новый ландшафт позволит самим арендаторам повысить эффективность работы их площадей. Ритейлеры смогут максимально использовать рекламные пространства (фасады и окна) — это особенно важно для флагманских магазинов международных брендов; кафе и рестораны получат дополнительные возможности для размещения веранд, что повысит престижность заведения. В силу вышеперечисленных факторов, а также по причине дефицита помещений в основных торговых коридорах Москвы владельцы и арендаторы недвижимости в целом позитивно реагируют на происходящие изменения.

Еще одним важным преимуществом торговых объектов ритейлеров, чьи помещения расположены на пешеходных улицах в центре города, является их меньшая зависимость от онлайн-коммерции в сравнении с объектами, которые находятся на второстепенных локациях. Пример Европы показывает, что флагманские магазины известных брендов, обладающие наилучшим местоположением, хорошо вписываются в стратегию мультиканальных продаж и в большинстве случаев приносят необходимый доход, одновременно являясь своеобразным инструментом маркетинга.

Все вышеперечисленное приводит к росту спроса на наиболее удачно расположенные помещения, где в данный момент уже идет процесс ротации арендаторов – слабые бренды вытесняются более сильными международными игроками. Основной спрос на помещения на новых пешеходных улицах Москвы предъявляют магазины одежды верхнего ценового сегмента (80 – 200 кв. м), рестораны (400 – 600 кв. м), универмаги (>1 000 кв. м). Таким образом, в центре Москвы продолжится формирование района сосредоточения люксовых ритейлеров. Неглинная улица, Кузнецкий мост и Петровка станут важнейшими коридорами для арендаторов данного сегмента, в особенности на фоне все большего тяготения Тверской улицы к масс-маркету.

Единственным минусом для арендаторов торговых помещений, расположенных на пешеходных улицах, становится невозможность парковки непосредственно перед зданием магазина или ресторана. В этой связи особую ценность приобретают угловые здания, предоставляющие возможность для размещения транспорта. Этот фактор также предопределяет активное развитие торговой недвижимости не только на самих пешеходных улицах, но и в прилегающих переулках. Вместе с тем для многих покупателей необходимость небольшой пешей прогулки не представляется обременительной, а магазины на прилегающих к пешеходным зонам улицах могут представлять интерес для людей, ориентированных на быстрое совершение покупки и точно представляющих себе, какой именно товар они хотят приобрести.

Собственники и инвесторы также заинтересованы в развитии пешеходных зон. Уже сейчас они готовы активно вкладывать в покупку  и  реновацию  помещений  с  целью  дальнейшего повышения арендных ставок. Владельцы недвижимости анализируют, насколько эффективно они используют свои объекты и при необходимости продают и пересдают их. Собственникам менее качественных площадей вполне разумно инвестировать в реконструкцию и реновацию, что позволит увеличить арендный доход за счет возросших ставок. Инвесторам, рассматривающим возможность покупки торговых помещений на указанных пешеходных зонах, также следует принимать во внимание и здания, расположенные в прилегающих переулках и на смежных улицах, как уже было сказано, позитивные изменения не обойдут стороной и эти территории. Особое внимание необходимо обращать на пул арендаторов. Типичные ошибки могут привести к тому, что часть помещений может быть занята ритейлерами, соседство с которыми будет неприемлемо для других, что в перспективе может негативно отразиться на формировании арендного дохода.

Как бы то ни было, для развития пешеходных зон необходимы совместные усилия собственников недвижимости, арендаторов и городских властей. Хорошая транспортная доступность (наличие остановки общественного транспорта или стоянки для автомобилей неподалеку) определяет успешность пешеходных зон в перспективе. Например, по Bahnhofstrabe в Цюрихе проходят трамвайные пути, а многие пешеходные улицы в Великобритании имеют поблизости обычные или подземные стоянки.

Как показывает пример развития аналогичных территорий в крупных европейских городах, чаще всего на лучших пешеходных улицах остаются монобрендовые магазины крупнейших мировых марок, в то время как мультибрендовые магазины уступают свое место. Основными операторами на пешеходных улицах Москвы скорее всего будут ритейлеры одежды верхнего ценового сегмента, аксессуаров, подарков и ювелирных украшений. Также пример Европы позволяет говорить о том, что особая атмосфера пешеходных улиц играет не последнюю роль, она   способствует дополнительному привлечению покупателей к прилегающим территориям, не исключая и улицы с автомобильным движением.

В ближайшее время мы ожидаем обострение конкуренции за лучшие локации, и, как следствие, рост уровня арендных ставок на наиболее качественные объекты, расположенные на вновь созданных пешеходных улицах в центре города. В этих условиях ритейлерам необходимо будет более подробно анализировать местоположение здания и целевую аудиторию с тем, чтобы сделать правильный выбор в пользу того или иного помещения. Продолжит возрастать значение качества объектов, особенную важность оно имеет для международных арендаторов. Также их будет интересовать возможность заключения более длительных договоров аренды (7 – 10 лет) по ставке, позволяющей объекту окупиться за период 8 – 9 лет. Создание пешеходных зон, возможно, сможет подтолкнуть некоторые западные бренды к более активному выходу на российский рынок. Это связано с тем, что стратегия многих европейских марок предполагает наличие флагманского магазина на одной из ключевых торговых улиц города. В этой связи с учетом высокого спроса ритейлерам следует принимать решение о покупке или аренде помещений на пешеходных улицах не позднее зимы 2013 года.

Напомним также, что по информации компании «Jones Lang LaSalle» одним из основных трендов рынка коммерческой недвижимости России и, особенно, - Москвы является развитие аутлетов.