Долевое строительство Москвы и Подмосковья: как заключить безопасную сделку

Процесс покупки квартиры в новострое начинается с выбора подходящего объекта. Если вы решились приобрести жилье в строящемся доме, застройщик которого предлагает долевое строительство, – сначала необходимо досконально проанализировать репутацию этого застройщика и изучить историю уже построенных и сданных им объектов. Ранее на портале недвижимости Stopmakler уже рассматривался вопрос о том, как не пополнить ряды обманутых дольщиков в Москве и РФ, а сегодня мы остановимся на некоторых моментах подробнее, ведь по договору участия в долевом строительстве в настоящее время реализуется более 50% новых квартир в одном только Московском регионе.

ПРОВЕРКА РЕПУТАЦИИ ЗАСТРОЙЩИКА

Эксперты рынка рекомендуют первым делом убедиться, что строительная компания, на которую пал ваш выбор, не числится в реестрах проблемных застройщиков, опубликованных на правительственных сайтах Москвы и Подмосковья.

Чтобы запустить долевое строительство и получить право на привлечение денежных средств, застройщик должен иметь право на земельный участок по договорам аренды или субаренды, либо по праву собственности на землю. Договоры долевого участия строительная компания может заключать только после того, как получит разрешение на проведение строительных работ, и не ранее чем через 14 дней после опубликования проектной декларации в СМИ.

Как известно, с 1 января 2014 года все российские застройщики, осуществляющие жилищное долевое строительство, обязаны страховать свою ответственность перед дольщиками. Строительная компания должна располагать поручительством банка или страховой компании, где застрахована ее гражданская ответственность. Данное правило не имеет обратной силы, и поэтому распространяется только на те объекты, которые начали строиться после 01.01.2014 г.

Покупатель квартиры, заключивший договор на долевое строительство, имеет право ознакомиться со всеми документами по первому требованию. В случае отсутствия какого-либо документа стоит задуматься о том, что у застройщика, вероятнее всего, нет права на привлечение денежных средств населения.

Кроме обязательной проверки разрешительных документов на долевое строительство, потенциальному покупателю квартиры в новострое стоит зайти на сайт налоговой службы и оставить запрос на электронную выписку относительно юрлица, обозначенного в проектной документации как застройщик. Благодаря этой мере, покупатель сможет проверить, зарегистрировано ли вообще такое юрлицо официально, а также составить общее впечатление о застройщике.

Московским и подмосковным покупателям квартир в новостройках специалисты советуют посетить сайт арбитражного суда Москвы или Подмосковья (в зависимости от местонахождения объекта). Планируя вложить средства в долевое строительство, полезно проверить, какие дела проходят по выбранному застройщику-юрлицу, чтобы отследить его судебную историю. Отсутствие или наличие дел о банкротстве поможет сделать вывод об имеющихся у компании финансовых трудностях.

БЕЗОПАСНОСТЬ СДЕЛКИ

Следующий совет может показаться банальным, но тем не менее – внимательно читайте договор! В договоре на долевое строительство обязательно должны содержаться исчерпывающие данные об объекте, оговариваться сроки его передачи в пользование покупателю, цена, срок и порядок оплаты, гарантийные сроки на объект. Помните, что если какие-либо из обязательных условий будут отсутствовать в договоре, то документ признают недействительным.

Никогда не вносите оплату до осуществления государственной регистрации договора долевого участия в строительстве. Данное требование противоречит действующему российскому законодательству.

Долевое строительство более безопасно для покупателей, обращающихся в банки за ипотечными кредитами. Банки обязаны проверять застройщиков на предмет надежности, финансового положения, реальных возможностей для своевременного окончания строительства и т. д.

Если же вы не планируете привлечение ипотечных средств – просто проверьте, какие банки аккредитованы выбранным застройщиком. Правда, специалисты указывают, что если в проекте (особенно на ранних этапах строительства) отсутствует аккредитация от крупных известных банков – это еще не означает, что застройщик, осуществляющий долевое строительство, ненадежен. Новые банки могут присоединиться к проекту в процессе повышения готовности объекта.

ЕСЛИ ЗАСТРОЙЩИК НЕ ИСПОЛНЯЕТ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

В законодательстве РФ предусмотрено два пути развития событий для случаев, когда не соблюдаются сроки передачи дольщику объекта, прописанные в договоре на долевое строительство.

Застройщик обязан уведомить дольщиков о переносе сроков передачи жилого объекта, а также передать им дополнительные соглашения относительно изменения сроков. В свою очередь, дольщики имеют право либо согласиться с переносом сроков, либо расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Если договор расторгается по причине неисполнения застройщиком обязательств, – покупателям квартир, вложившим денежные средства в долевое строительство, должны вернуть эти средства, а также выплатить неустойку, сумма которой определяется индивидуально. Выплата средств должна быть произведена в течение 20 рабочих дней.

Если же застройщик, проводящий долевое строительство, отказывается от выплаты средств, дольщики имеют право обратиться в суд, и истребовать причитающиеся им деньги через судебных приставов на основании судебного решения.

В случаях, когда сроки передачи объекта нарушаются по причине приостановки или прекращения строительства, застройщик обязан возвратить денежные средства дольщикам в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора.

Вне зависимости от того, на каком основании был расторгнут договор (прекращение строительства или нарушение сроков) – покупатель, вложивший средства в долевое строительство, получает не только изначально вложенную сумму, но также и проценты за пользование этими деньгами.

ПОЧЕМУ ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО СТОИТ ВЫБИРАТЬ

Итак, в Московском регионе сейчас более половины квартир в новостроях реализуется по договорам долевого участия (ДДУ). Остальная часть продается по прочим договорам (соинвестирования, инвестирования, паенакопления в ЖСК, предварительным соглашениям или договорам уступки права требования).

Как поясняют эксперты, все перечисленные схемы совсем не обязательно являются «серыми». Однако именно такие договорные формы значительно слабее защищают покупателя квартиры в строящемся доме по сравнению с договором на долевое строительство. Нередко в подобных объектах цена «квадрата» бывает ниже на 5–15%, чем в объектах, продающихся по ДДУ. Но риски здесь гораздо выше, а вот шансы на получение компенсации – минимальны.

Российские специалисты единодушны во мнении о том, что сейчас именно ДДУ можно назвать наиболее надежным вариантом для покупателей квартир на первичном рынке.

Договор долевого участия способен полностью защитить дольщиков от так называемых «двойных продаж», поскольку информация о сделке фиксируется в ЕГРП еще до момента передачи средств. Кроме того, сводится на нет опасность, что застройщик привлечет деньги на строительство, не имея при этом разрешения на проведение строительных работ или права на землю. Однако прежде чем подписать договор на долевое строительство, нужно обязательно навести справки о строительной компании и проверить ее на наличие всех необходимых документов.

На международном портале недвижимости Stopmakler вы можете размещать объявления о продаже или аренде вашей недвижимости в России.

Читайте также:
В России 1 января вступили в силу изменения в закон о долевом строительстве жилья
В России упрощено согласование жилищного строительства
Апартаменты к жилью в России не приравняют
В России жильцы аварийных домов смогут получить жилье по соцнайму