Правовые риски, связанные с действием Закона о земельных торгах

Концептуальное безобразие

Новая редакция статей 135 - 139 Земельного кодекса Украины, появившаяся в результате принятия Закона Украины «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины относительно порядка проведения земельных торгов в форме аукциона» (далее - Закон № 5077), пребывает в концептуальном конфликте с проектом Закона о рынке земель, находящимся на рассмотрении в парламенте. Напомним, что существенная часть норм упомянутого законопроекта посвящена именно регулированию проведения земельных торгов.

Более важным следствием угрозы «двойного» урегулирования одного и того же вопроса является влияние принятия Закона № 5077 на действие моратория отчуждения сельскохозяйственных земель, установленного до 2013 года при условии принятия Закона о рынке земель. Можно ли считать Закон № 5077 Законом о рынке земель для целей отмены моратория? Вопрос остается открытым, а ответ на него далеко не однозначным. Заключительные положения Закона не ограничивают ни срок вступления его в силу 2013 годом, ни перечень категорий земельных участков, на которые действие Закона распространяется. Расширительное толкование понятия «Закон о рынке земли» может привести к выводу о достаточности нормативного регулирования для прекращения действия моратория с 1 января 2013 года, даже если попытки принятия проекта Закона «О рынке земель» как отдельного нормативного акта не увенчаются успехом до конца года.

Предмет торгов: терминологическая путаница

К сожалению, отечественная законотворческая мысль продолжает отказывать себе в возможности следовать законам логики в случае определения предмета земельных торгов. Естественным предметом их есть и будет земельный участок, а наивысшая цена, предложенная участником аукциона, и является ценой продажи земельного участка. Сложнее обстоит дело с так называемой «продажей» права аренды и вещных прав - эмфитевзиса и суперфиция. В кавычки слово заключено потому, что назвать происходящее на аукционе «продажей» сложно. Очевидно, что ни право аренды, ни эмфитевзис, ни суперфиций на момент проведения торгов еще не существуют. Участнику торгов «продается» лишь преимущественная возможность обрести право пользования земельным участком, в соответствии с заключенным по результатам торгов договором, который будет предусматривать наивысшую предложенную плату за пользование участком (аренду, суперфиций, эмфитевзис). То есть в ходе торгов продается возможность заключить договор и не более того. Почему бы не называть вещи своими именами, отграничив земельный аукцион по продаже земельных участков от конкурса на определение пользователя, предложившего наивысшую плату за аренду (пользование) участком? Такой подход позволил бы избежать многих коллизий, заложенных Законом № 5077. Ниже остановимся лишь на нескольких моментах, неудачно урегулированных Законом:

- Закон № 5077 оперирует понятием «продажа прав (аренды, суперфиция и эмфитевзиса) на земельные участки государственной или коммунальной собственности», в то время как Гражданский кодекс (ст. 413) указывает, что такое право возникает на основании договора либо завещания. Аналогичный подход предусмотрен законодательством и для аренды и эмфитевзиса (более того, в ближайшее время все вещные права будут возникать только с момента их регистрации, что делает «продажу» прав еще абсурднее);

- статья 136 Закона № 5077 при подготовке лота к аукциону требует проведения государственной регистрации вещного права на земельный участок. Законодатель совершенно напрасно применил общее понятие «вещное право» вместо специального понятия «право собственности», ведь в категорию вещных прав попадают и эмфитевзис, и суперфиций (а для целей регистрации к вещным правам приравнено и право аренды). Как же зарегистрировать на этапе подготовки к аукциону предполагаемое к продаже право аренды либо суперфиция если это возможно только после заключения договора с победителем торгов? В довершение часть 26 статьи 137 напоминает, что право на земельный участок, приобретенное в ходе аукциона, подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном законом. Интересно, чем это право, приобретенное в ходе аукциона (в смысле необходимости его регистрации), отличается от такого же права (аренды, суперфиция, эмфитевзиса), приобретенного вне аукциона;

- Закон № 5077 совершенно невразумительно определяет, что считать стартовой ценой «продажи» прав эмфитевзиса и суперфиция. Так, статья 136 указывает, что стартовая цена не может быть ниже «рыночной стоимости соответствующего права», в то время как статья 137 говорит о «стартовом размере годовой платы за пользование земельным участком», в дальнейшем снова упоминая лишь о стартовой плате за пользование земельным участком. Очевидно, что величина рыночной стоимости права суперфиция, установленного, например, на 49 лет, и размер годовой (ежегодной) платы за такой суперфиций - это совершенно разные цифры. Кроме того, часть 31 статьи 137 ЗКУ (в редакции Закона № 5077) прямо требует от победителя аукциона оплаты за пользование участком, право пользования которым приобретено на торгах, не позднее трех банковских дней со дня заключения соответствующего договора. С учетом срочного характера аренды, суперфиция и эмфитевзиса возникает закономерный вопрос - за какой период должно быть оплачено пользование: месяц, год, весь срок? Логично предположить, что победитель должен внести авансом только годовую (стартовую) плату, однако Закон не дает исчерпывающего ответа, так ли это. Добавим лишь, что часть 5 статьи 138 в виде санкции за неоплату суммы приобретенного лота предусматривает аннулирование результатов торгов;

- Закон № 5077 неадекватно урегулировал вопросы продажи в ходе земельных торгов участков, находящихся в частной собственности. Например, в нарушение конституционных гарантий осуществления права частной собственности собственник земельного участка лишен возможности организовать повторные торги в срок менее одного и более шести месяцев со дня предыдущих торгов, которые не состоялись либо результаты которых аннулированы.

Угроза стабильности оборота недвижимости

Хотелось бы обратить особое внимание на историю принятия Закона № 5077. Напомним, что его одобрение парламентом сопровождалось скандалом с «голосованием» за проект депутатов, которые не были зарегистрированы в этот день в парламенте. Депутатом Ю. Кармазиным было подготовлено соответствующий проект постановления об отмене Закона № 5077 вследствие грубых нарушений процедуры его принятия. Такие обстоятельства, к сожалению, будут негативно оценены потенциальными участниками земельных торгов, поскольку сомнения в законности процедуры принятия Закона № 5077, о которых сведущие юристы будут обязаны упоминать в своих заключениях, не позволят рассчитывать на нерушимость прав на недвижимость, приобретенных в ходе аукциона. Такая атмосфера принятия Закона отнюдь не служит упрочению и стабилизации оборота недвижимости в стране, а значит и повышению инвестиционной привлекательности рынка недвижимости.

Земля, которая согласно статье 373 Гражданского кодекса Украины является основным национальным богатством, нуждается в более трепетном отношении к нормативному регулированию. За последний неполный год один лишь Земельный кодекс был изменен, по меньшей мере, 7 раз (иногда по два раза на дню, например, 5 июля 2012 года), что свидетельствует о нестабильном правовом поле и, зачастую, низком качестве законопроектной работы. Думается, пора говорить об изменении порядка вторжения депутатских нововведений в такие краеугольные отрасли законодательства как земельное и гражданское право. Неплохо было бы признать, что для изменения Гражданского и Земельного кодексов необходимо провести экспертизу законопроекта, поручив ее, к примеру, Министерству юстиции с привлечением теоретиков и практиков, а также экспертов профильных организаций рынка, а после одобрительного заключения экспертизы собрать не простое большинство, а как минимум 2/3 голосов депутатов. Да еще и вступать в силу нововведения должны не ранее чем через год после их принятия. Иначе положительные моменты усовершенствования законодательного поля потонут в хаосе правовой нестабильности.

ВЫВОД:

В Законе № 5077 заложены серьезные правовые риски, связанные с возможной отменой моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения, неопределенностью предмета при купли-продажи земельных прав на торгах и законностью принятия самого Закона.

Владислав Кисиль,

партнер ЮК «КПД Консалтинг»,

председатель Комитета по вопросам права Украинского клуба недвижимости