Права собственников коммунальных квартир

За годы независимости украинские власти активно занимались расселением коммунальных квартир. Тем не менее, в одном только Киеве существует несколько сотен таких квартир. А, например, в Одессе их намного больше. Как выкупить часть соседа, как прописать нового жильца, можно ли сдавать комнату - на вопросы о правилах коммунального общежития отвечали Екатерина Гутгарц, партнер адвокатской компании «АБГ», Андрей Бузинный, юрист компании «Правовая помощь» и Дарья Ганич, юрист компании «Алексей Пуха и Партнеры».

Договор: тишина и лампочки

В законодательстве для понятия «коммунальная квартира» не существует даже однозначного определения. Его можно найти лишь в еще не утвержденном проекте Жилищного кодекса, где коммуналкой считается квартира, состоящая из двух и более разделенных комнат, находящихся в собственности или в пользовании двух и более лиц. Коммунальная жизнь регулируется Жилищным кодексом, Административным кодексом и Гражданским кодексом — всеми нормативными актами, в которых прописаны обязанности и права собственников обычных квартир. Если вы не планируете сдавать, продавать, обменивать или дарить свою комнату в «коммуне», то можете использовать ее по своему усмотрению.

Тем не менее, для того, чтобы без конфликтов и проблем пользоваться общей площадью (кухня, коридор, туалет, ванная), нужно отдельно договариваться с соседями. Лучше всего сделать это в письменном виде - заключить договор совместного использования имущества, в котором будут прописаны все нормы поведения: очередность и время уборки, ремонта и др. Если пункты договора будут нарушены, этот документ станет одним из основных доказательств. При условии, что у вас на руках будут доказательства.

Прописка

Прописка в коммунальные комнаты регулируется Жилищным кодексом, в соответствии с которым собственник имеет право на регистрацию в своей квартире членов семьи или других людей исключительно с согласия всех совладельцев. Исключение лишь одно: регистрация по своему адресу собственных детей. Это подтверждается собственно формой заявления о регистрации места проживания, где в графе «Согласие собственника/совладельца» все совладельцы должны письменно подтвердить согласие на вселение.

Продажа

Если право собственности совладельцев оформлено отдельно на каждую комнату, при продаже проблем не возникнет. Сдать, обменять или продать такую комнату можно без согласия владельцев других комнат. Несколько сложнее распорядиться комнатой в квартире, которая находится в общей долевой собственности, определение и право продажи которой прописано в статьях 356 и 362 Гражданского кодекса. Иными словами, проблемы возникнут, если объектом собственности является не отдельная комната, а квартира полностью, с определенными долями каждого совладельца - при продаже необходимо придерживаться норм Гражданского кодекса, регулирующих распоряжение имуществом в общей собственности. Придется спрашивать согласия всех собственников. Правда, завещать комнату, равно как и долю в общей собственности, можно без участия соседей.

Первенство

Продать постороннему человеку комнату в коммуналке получится не сразу. Это станет возможным лишь тогда, когда остальные владельцы откажутся от ее покупки. Или не откажутся, а просто в течение месяца не отреагируют на объявление о продаже. Дело в том, что у соседей по квартире есть преимущественное право покупки, прописанное в статье 114 ГКУ. Продавая комнату, вы обязаны оправить всем соседям письма - лучше всего заказные, с уведомлением о получении. Таким образом, в будущем у Вас будут подтверждение того, что была соблюдена процедура продажи. В письме с сообщением о намерении продать долю в коммуналке третьему лицу укажите цену и условия продажи. Если намерение о покупке выразили несколько соседей, у вас есть право выбора. Если вы не сделаете выбор, соседи получат право в течение трех месяцев потребовать возвращения им преимущественного права покупки в судебном порядке. Если они его не используют, через год после продажи оно у них пропадет – к слову, они будут обязаны перевести на депозитный счет суда сумму, которую, согласно договору, обязан заплатить покупатель.

Аренда

Право сдавать свою комнату в «коммуне» дает статья 361 ГКУ. Одновременно, ч. 2 статьи 369 защищает интересы соседей, требуя их согласия на допуск постояльцев. Грубо говоря, поселить квартиранта в свою комнату вы можете, однако без согласия совладельцев жильцы не смогут пользоваться кухней, коридором, туалетом и ванной. Добрую волю соседей необходимо письменно зафиксировать в договоре о праве совместного пользования вспомогательными нежилыми помещениями.

Жизнь по кодексу

Как и жильцам обычных квартир, жители коммуналок не должны нарушать Кодекс об административных правонарушениях, согласно которому с 22:00 до 8:00 запрещены громкие выкрики, пение, применение звукоусиливающей аппаратуры, проведение салютов и др. Шумные ремонтные работы запрещены в праздничные и выходные дни, а также в будни с 21:00 до 8:00.

Читайте также:

Как стать в очередь на квартиру?
Як отримати муніципальну субсидію у Львові?
Верховный Суд Украины разъяснил судам, как рассматривать споры с недвижимостью
Как получить разрешение на строительство и ввод дома в эксплуатацию с последующим оформлением права собственности?
Правовые риски, связанные с действием Закона о земельных торгах