Многофункциональная недвижимость Лондона: мораль для Украины

Опыт европейских стран доказывает, что будущее за МФК - во многих странах именно этот формат способствовал развитию новой философии городского планирования. При реализации проектов МФК учитывается ускорение темпа жизни, постоянный рост показателя автомобилизации - потому формат является одним из наиболее эффективных. Формат МФК представляет собой анклав с внутренней инфраструктурой, где в одном месте можно жить, работать, отдыхать, а также приобретать все необходимые товары и услуги.

В случае грамотного планирования, проекты МФК имеют ряд преимуществ для всех участников. Для собственника основными достоинствами являются, во-первых, диверсификация рисков, достигаемая за счет объединения в проекте разных типов недвижимости – офисной, жилой, гостиничной и торговой - с различными циклами развития. Во-вторых, финансовые риски минимизирует возможность поэтапного развития проекта. Наконец, имиджевая составляющая, когда на карте города формируется знаковое место. Кроме того, важным социальным аспектом является создание новых рабочих мест. Также многие проекты направлены на очищение и оживление депрессивных территорий, на которых ранее были расположены промышленные предприятия, что является неоспоримым достоинством с экологической точки зрения.

Безусловными преимуществами для арендаторов являются обширная инфраструктура (рестораны, кафе, торговые центры, отделения банков), удобство пути на работу (в МФК, как правило, предусмотрены объекты жилой недвижимости, что позволяет в одном районе и жить, и работать).

Согласно определению экспертов Urban Land Institute, многофункциональный комплекс - это совокупность по меньшей мере трех типов недвижимости, второстепенные компоненты в котором занимают порядка 10-20% общей площади. Дифференцируют «вертикальные» МФК, сооруженные как одно здание, и «горизонтальные» - комплекс зданий.

Вертикальные МФК развивают на участках небольшой площади, увеличивая тем самым плотность застройки. Стоимость участков под строительство, как правило, в таких проектах весьма высока, строительство более дорогое, соответственно, арендные ставки выше, чем в зданиях, стоящих отдельно. Этому формату присущ ряд таких недостатков, как значительная потеря полезной площади за счет оборудованных входных, лестничных и лифтовых групп для зонирования разных типов недвижимости. В большинстве случаев инвесторы считают этот актив менее ликвидным по сравнению с МФК «горизонтального» типа.

Локомотив – государство

В развитии крупных проектов МФК, как правило, участие государства является безусловной движущей и развивающей силой. Как показывает опыт развитых государств, взаимодействие частных и государственного капиталов крайне эффективно. Государство, будучи собственником, выделяет депрессивные районы города под застройку, а также способствует ускоренному процессу получения необходимых согласований и разрешений. Государство также поддерживает девелопмент, предоставляя налоговые преференции для компаний на территории проекта, что формирует необходимый спрос.

Самое большое распространение и поддержку государства приобрели МФК Великобритании, где в настоящий момент общая площадь «горизонтальных» комплексов на различных стадиях реализации составляет порядка 5,5 млн м².

Для реализации в Великобритании подобных масштабных проектов с целью консолидации частного капитала был специально учрежден фонд развития проектов МФК. English Cities Fund основан в 2001 г. и на сегодняшний день осуществил работы на £2 млрд (800 000 м²). Первоначальный объем фонда составлял £100 млн, 50% которых были собственным капиталом, другую половину составляли заемные средства. В списке проектов – Central Salford (195 000 м²), Clayton Brook (84 000 м²) и Wakefield Westgate (65 000 м²).

Первым этапом воплощения в жизнь масштабных проектов МФК является создание транспортной инфраструктуры – проведения ветки метро, организации движения транспорта. Лишь затем начинается строительство. Stratford City - яркий тому пример. В рамках развития проекта были обновлены автобусная и железнодорожная станции Stratford, подведена линия Jubilee, а также было организовано Доклендское легкое метро.

 

Помимо всего этого, к 2018 г. будет открыта ветка, которая будет связывать восточную и западную части города, с остановкой в Stratford. Благодаря этой линии можно будет добраться до аэропорта Хитроу всего за сорок минут.

Опыт Лондона и страны в целом демонстрирует, что метро и наземные электрички по транспортной разгрузке города и пропускной способности более эффективны, чем автотранспорт. Лондонское метро является одним из наиболее разветвленных и имеет большое число станций, однако в 2008 г. стартовал амбициозный проект Crossrail, предполагающий объединение существующих 30 станций, а также строительство семи новых по прямой, соединяющей восточную и западную части города. Каждый час по ветке будут проходить 140 поездов. Запуск в эксплуатацию запланирован на 2017 г.

Опыт Великобритании демонстрирует, что для привлечения частных инвесторов схемы финансирования таких масштабных проектов должны быть гибкими. Участие государства в большинстве случаев ограничивается предоставлением под девелопмент частным инвесторам небольших участков, либо образованием консорциума совместных предприятий.

В Киеве заявлены масштабные проекты многофункциональных комплексов - впервые одним из участников будет выступать государство. В частности, проектом делового МФК «Киев-Сити» предусмотрено появление более 1 млн м² в районе Осокорки-Северные.

Госагентством по инвестициям и управлению нацпроектами Украины разработан еще один проект с участием государства – «Национальный проект «Технополис», уже утвержденный Кабинетом министров. Проектом предусмотрено развитие инновационных центров в Киеве, Харькове, Львове, Донецке и Днепропетровске. В рамках программы украинской компанией UDP представлен проект парка информационных и иных высоких технологий «Bionic Hill» общей площадью 950 000 м², который предполагается разместить на 147 га.

Нюансы планирования

Опыт реализованных проектов МФК подчеркивает важность фокусирования на определяющих успех реализации проекта факторах. В данном случае необходимо глубокое понимание трендов в каждом сегменте недвижимости, согласованный подход к проектированию, финансированию и фазированию. К примеру, на некоторых рынках офисная недвижимость может быть более востребованной, в то время как рынок торговой уже насыщен, или наоборот.

В Киеве, как и в Украине в целом, наиболее востребованной остается коммерческая недвижимость – в ТЦ доля вакантных площадей находится на минимальном уровне, однако на офисном рынке наблюдается высокая вакантность (порядка 17% в деловых центрах классов А и B). На офисные площади спрос предъявляют, преимущественно, существующие компании, выход на рынок новых игроков минимален. Именно поэтому на раннем этапе важно определить реалистичный и одновременно дальновидный объем спроса, и на государственном уровне проанализировать, какие отрасли следует развивать. К примеру, последней национальной стратегией в Украине объявлено развитие IT-индустрии путем введения в вузах новых специальностей, обеспечение финансовых стимулов для развития отрасли.

При реализации подобных проектов необходимо тщательно изучить имеющуюся и предполагающуюся транспортные схемы, допустимую нагрузку на транспортные сети. Обеспечение удобного доступа для разных видов транспорта – основной фактор успеха МФК.

На этапе планирования МФК важно разделить парковку под разные виды использования – это даст инвесторам возможности реализации проекта по частям. Парковка может быть зонирована отдельными въездами и блоками с автономными системами. Необходимо подготовить заранее юридическую документацию под разные виды недвижимости и паркинг, под нее отведенный.

Основные принципы планирования проекта:

• территория, интегрированная в существующую городскую застройку;
• строго соблюдаемая единая концепция для всей территории;
• территория, которая «живет» и вечером, и днем;
• инновационная архитектура;
• обладающий достаточным функционалом как для получения прибыли от инвестиций, так и для формирования имиджа места.

Серьезное внимание должно уделяться формированию внутреннего пространства - зеленых и пешеходных зон, добавлению декоративных архитектурных элементов, освещению территории.