9 факторов успеха строительного проекта

Девелоперы говорят, что успешных строительных проектов в нашей стране не так уж и мало – 50-60%. Более того, с приходом кризиса их количество, как ни странно, увеличивается. «Рост рисков только способствует кристаллизации инвестиционных стратегий», – убежден директор компании «ITT-Недвижимость» Михаил Логинов.

Какой строительный проект можно считать успешным, вне зависимости от вида недвижимости? Для потребителя он должен быть удобным, хорошо расположенным и концептуально правильным. А девелоперу должен гарантировать быстрый возврат инвестиций и высокую рентабельность, при этом быть знаковым на рынке.

Киевские девелоперы назвали Forbes.ua девять факторов, который сделают строительный проект успешным.

1. Место плюс формат

Location, location, location… Эту фразу участники рынка недвижимости повторяют, словно мантру. Расположение в центре города само по себе способно «вытянуть» неинтересный проект с непродуманной концепцией, но вряд ли он станет успешным в полной мере.

 Каждый участок способен принести девелоперу «золотые горы», если будет точно угадано или определено консультантами, что именно, какого размера, с каким наполнением здесь будет востребовано. Например, на разных этапах развития киевского рынка недвижимости, хороший результат показали ТЦ «Мегамаркет» на Горького и первая очередь ТРЦ Dream Town. Оба они расположены внутри жилой зоны с хорошей транспортной доступностью, а это – два ключевых момента для торговой недвижимости.

Совладелец ТРЦ «Dream Town» Александр Меламуд говорит, что в вопросе выбора места, концепции и других факторов, важно правильно сориентироваться на ту группу покупателей, которая будет преимущественно посещать торговый комплекс. «В мире большинство торговых центров закольцованы и очень мало – имеют прямую конструкцию. В Рио-де-Жанейро, например, есть огромный прямой торговый комплекс, в два раза больше, чем «Dream Town». Мне очень понравилась эта концепция. И место, на котором мы планировали строить, позволило создать торговый комплекс в виде прямой улицы», – рассказывает Александр Меламуд.

К консалтинговым исследованиям и разработке концепции будущего торгово-развлекательного центра была привлечена компания SQM Experts (Украина), экспертизу по ней делала фирма Laguarda.Low (США).

Многие украинские строительные компании не готовы сегодня выделять достаточно средств на тщательные предпроектные исследования и консалтинг, в первую очередь, это касается жилой недвижимости. Если за рубежом расходы на эти услуги составляют от 3 до 10% от объема инвестиций, то в Украине эти суммы на порядок ниже. Компании готовы рисковать десятками миллионов долларов, экономя сотни тысяч. Справедливости ради стоит отметить, что уровень таких услуг в Украине не всегда высокий.

2. Юридическая чистота

Проверка статуса и истории участка для многих компаний может предупредить довольно неприятные последствия его приобретения.

Как рассказал Максим Копейчиков, партнер  ЮФ «Ильяшев и Партнеры», в их практике был случай, когда по результатам проведенного в 2004 г. due diligence, клиента предупредили: снести старое здание и построить новое на данном участке невозможно и он отказался от сделки. В 2006 г. это же здание, имея аналогичные планы, приобрела другая компания без проведения due diligence. Но проект так и не был реализован.

 Для девелопера с международными инвестициями, далекого от власти, юридическая чистота должна быть безукоризненной. Например, тщательный due diligence интересующих объектов проводит группа компаний Seven Hills. «Жесткий двойной контроль за прозрачностью сделок позволяет предотвратить большую часть сложностей заранее», – говорит Любовь Казарянц, директор по маркетингу Seven Hills.

Цена due diligence, как правило, не привязана к стоимости объекта и составляет от €10 000 до €500 000.

Если есть сомнения в «чистоте» используемого участка, строить нужно быстро. Шансы на обжалование решений по земле снижаются по мере готовности дома. Новый собственник готового здания получает права на участок, на котором оно расположено, в том же объеме, что и предыдущий. Судебные споры по земле при высокой готовности здания слишком дорого стоят всем заинтересованным сторонам, поэтому в случае конфликта они практически всегда находят компромисс.

3. Адаптивная стратегия

Начиная проект, компания, как правило, выстраивает стратегию его реализации, исходя из оптимистических ожиданий. Но как вести себя, если что-то пойдет не так?  Нужно быть готовыми к целому ряду сценариев, в том числе, и к самому плохому. Это поможет уберечь проект от остановки, а компанию – от банкротства в кризисной ситуации.

«Один из способов минимизации рисков – поэтапное развитие участка. Главное, что девелопер, начиная проект, при таком подходе рискует только частью инвестиционных средств», – отмечает управляющий партнер компании «Диалог-Классик» Артем Новиков.

«Хотя ресурсы нашей компании позволяют строить больше, мы не накапливаем недвижимость, поскольку это экономически нецелесообразно. Мы строим столько, сколько может поглотить рынок», – делятся в компании «К.А.Н. Недвижимость», девелопер ЖК «Паркове місто» и «Комфорт Таун».

4. Стабильное финансирование

 Директор проектов девелоперской компании «Нест» Виталий Грусевич отмечает, что сейчас компании чаще всего финансируют свои новые проекты за счет собственных средств.

А бесперебойное внешнее финансирование, в основном, может быть обеспечено только в случае привлечения средств от международного партнера.

Также следует заранее обсудить с кредитором возможность пролонгации кредита или выделения дополнительного финансирования на случай задержки по срокам.

Генеральный директор Группы ISTIL Вадим Ноздря считает, что проект сегодня успешен, если способен генерировать денежный поток, покрывающий кредитные платежи с коэффициентом 1,3-1,5.

5. Культурный образ

Современные комплексы предлагают уже не только архитектурный, но и своеобразный культурный образ: инфраструктура, концепция, портрет жителя.

Торговые центры повышают свою привлекательность благодаря качественному пулу арендаторов. Это, например, ТЦ Sky Mall и ТРЦ Dream Town.

В жилых комплексам появляется достаточно развитая инфраструктура. Например, в «Новопечерских Липках» есть не только обширные зеленые зоны и набор необходимых объектов инфраструктуры, но также Академия детского тенниса, Дом детского творчества, Центр восточной культуры, художественная галерея и Британская международная школа.

Что касается офисной недвижимости, то сегодня не на последнем месте стоят такие факторы, как парковка и возможность без труда добраться в офис. Современные бизнес-центры имеют высокое качество строительства, техническое оснащение, инфраструктуру и развернутую систему услуг и сервисов, но, по словам архитектора Станислава Демина, создают колоссальную нагрузку на город.

Поэтому, по его мнению, вскоре успешными в Украине окажутся отдельные офисные здания и бизнес-парки европейского образца – небольшие строения или комплексы, располагающие достаточно большой территории, с емким паркингом и необходимой инфраструктурой для максимально комфортного пребывания в них.

6. Командная работа

Отличная идея может погибнуть на этапе проектирования, если не будет налажено взаимодействие между разработчиком концепции проекта и его архитектором. На практике консультант часто заканчивает свою работу при передаче расчетных характеристик собственнику, а архитектор не всегда готов сотрудничать.

Уже в ходе самого строительства компания, желая снизить себестоимость, может заменить материалы на более дешевые. В результате, казалось бы, незначительная экономия приводит к тому, что проект в целом теряет свою привлекательность, а, значит, и прибыльность.

По мнению Демина, успешный проект предполагает формирование команды специалистов, а не разрозненную работу. «В 2010 г. наша команда из 40 человек, в которую входили не только консультанты, архитекторы, социологи, но и юристы, специалисты по библиотекам и историки, участвовала в конкурсе на лучшую библиотеку им. Кушнарева в Харькове. Проект занял третье место, и при этом мы аргументировали перенос строительства библиотеки на другой участок и посчитали точку ее безубыточности», – рассказывает архитектор.

Такая командная работа – смелый подход к реализации строительного объекта, но он пока редко исповедуется руководителями и собственниками строительных компаний. 

7. Эффективное продвижение

Если вы захотите ознакомиться с описанием заинтересовавшего вас объекта недвижимости, то не исключено, что не сможете найти его сайт или может оказаться, что информация о нем не актуальна.

Это не удивительно – далеко не все девелоперские компании осознают важность позиционирования своих объектов среди целевой аудитории и экономят на маркетинге. Как результат – однотипная реклама, слабые узнаваемость проекта и доверие к нему.

Запоминающуюся рекламную кампанию удалось провести ХК «Киевгорстрой» в период, когда покупательская активность на первичном рынке упала почти в два раза. Первая волна кампании прошла с 2008 по 2010 г.

«Провокационная формулировка «Съедим этот (кирпич/каску/кран), если не достроим хоть один дом», тем не менее, выражала ключевой для потенциального покупателя критерий – стройка будет завершена, что бы ни происходило», – говорит директор рекламного агентства Think! McCann Erickson Сергий Урын. Количество бордов было оптимизировано до 90.

По мнению специалистов агентства, наибольшая ошибка рекламы строительных компаний состоит в том, что они пытаются продать квадратные метры, в то время как покупатель ищет место жительства или офис, которые бы соответствовали его стилю жизни.

8. Соблюдение сроков реализации

Строительство подобно конвейеру. Любое отклонение на любом этапе приводит к срыву сроков на последующих, и задержка в три дня легко может обернуться затягиванием срока ввода в эксплуатацию на две недели.

«В ситуации положительной динамики рынка финансовые затраты, вызванные задержкой сроков, зачастую перекладывались на конечных покупателей или арендаторов недвижимости. В период, когда ставки падают или не растут, эти затраты переложить не на кого», – говорит Новиков. Возникает «замкнутый круг», когда ставка аренды или продажи должна быть выше, чтобы покрыть возросшую себестоимость и получить ожидаемый доход, но рынок диктует свои условия.

 Некоторым компаниям удается сдавать в эксплуатацию свои новостройки даже раньше срока. Так, первая очередь ЖК «Паркове місто» была введена в сентябре 2009 г., на три месяца раньше, чем планировалось. Компания двигалась не с опережением, а точно по графику, и неиспользованным остался временной технический зазор, который всегда закладывается в сроки строительства.

«Бизнес-центр «101 Tower» также был построен довольно быстро и явно пользуется спросом на рынке среди крупных иностранных компаний. Знаем не понаслышке, поскольку данный проект «увел» от нас нескольких классных арендаторов, которые сделали выбор в пользу более-менее приемлемого класса «А», как только он появился. Наш же БЦ «Риальто» – это честный класс «Б», – рассказывает Вадим Ноздря.

9. Инновационность

Авторы некоторых проектов предпочитают не подчиняться спросу, а формировать его, находя свободные рыночные ниши или «голубые океаны». Смелость окупается сторицей – такие проекты пользуются большой популярностью среди аудитории и привлекают крупных инвесторов.

Отель «Ибис», который открылся в 2011 г. на бул. Т. Шевченко, стал первым трехзвездочным отелем в центре, управляемым международным оператором (Accor Group, Франция). «Отель уже успел «снять сливки», и насколько нам известно, сегодня сохраняет неплохие показатели заполняемости на фоне общего проседания рынка после Евро-2012», – говорит Ноздря.

Не обошли вниманием и БЦ «Евразия» (ранее «Айсберг»), который был приобретен ИПГ «Евразия-Украина» спустя два месяца после окончания строительства и ввода в эксплуатацию в 2007 г. за рекордную сумму (более €100 млн.). Расположение в центральной части, смелая эклектическая архитектура, высокая техническая оснащенность – главные составляющие успеха этого проекта.

«В стадии реализации находится еще один претендент на лидерство – ТРЦ Ocean Plaza, открытие первой очереди которого ожидается осенью», – считает Михаил Логинов. Его отличает расположение, архитектура и дизайн, качество подобранных арендаторов, микс торговой и развлекательной функций и главное – яркая идея – строительство публичного аквариума.

Елена Евграфова