Собрать бумажки сложнее, чем построить небоскреб

Построить дом физически – еще не означает завершить дело.  Тут-то все самое интересное и начинается.

Впереди две непростые процедуры – ввод готового жилья в эксплуатацию, а затем оформление документов на право собственности покупателям. Не пройдя их, готовые жилые дома или комплексы превращаются в долгострои или в долговводы (назовем их так).

Оба эти этапа могут оказаться по тем или иным причинам непреодолимыми. Так и стоят новые дома, разрушаясь от времени, без тепла и света. Или, в случае задержки на втором этапе, дома заселяются инвесторами стройки, которые так и не становятся собственниками квартир и, что вполне ожидаемо, пытаются избавиться от них. «Как избавился? – переспрашивает один из рискнувших на этапе котлована еще до кризиса и продавший по договору переуступки свой долговвод в 2009 году. – Нашел такого же лоха, как и я. Только я был уже лох с опытом, а он – еще нет».

Почему ввод тормозится?

«Задержки в оформлении по вине застройщиков после 2008 года участились, – считает первый заместитель исполнительного директора Конфедерации строителей Украины Тарас Лылык. – До 2008 года, когда рентабельность строительного бизнеса была достаточно высокой, на рынок зашли некомпетентные организации, целью у которых была только прибыль без соответствующей материально-технической, кадровой и финансовой базы».

По словам Ивана Трофименко, младшего партнера юрфирмы OMP, после того, как в начале 2011 года вступил в силу Закон «О регулировании градостроительной деятельности», госкомиссия обычно принимает готовые дома за 10 дней – если у объекта нет особых проблем. Но они часто есть. Самые распространенные – следующие.

• Неуплата застройщиком паевого взноса на развитие инфраструктуры города. По закону, паевой взнос до начала 2011 года должен был уплачиваться не позднее одного месяца после принятия объекта в эксплуатацию. С 1 января 2013 года – исключительно до принятия. Сейчас формально такого требования нет, но, как правило, застройщики все равно вынуждены укладываться в такие сроки. Размер паевого взноса для жилищного строительства ограничен сегодня 4% от генподрядной стоимости работ, и город не вправе дополнительно требовать площади в объектах. Но кризисный период «вырастил» множество долгостроев. По договорам, которые компания заключала несколько лет назад, прописаны «устаревшие», более жесткие требования. И хотя сегодня они могут быть оспорены в суде, местный ГАСК под политическим давлением горадминистрации может находить предлоги для отказа во вводе в эксплуатацию до выполнения таких обязательств.

• За несколько лет устарели и технические условия на подключение к сетям энерго- и водоснабжения, и их приходится обновлять. Затраты на возобновление договоров аренды земельного участка на практике приближаются к затратам при первоначальном землеотводе.

• Изменение проекта в ходе строительства тоже влечет за собой повторное прохождение согласований, а в некоторых случаях и государственной экспертизы. Эти случаи нередки – многие компании сократили площади жилья и даже паркомест, увеличив их общее количество.Если же застройщик сначала строит, а потом пытается привести в соответствие документацию, это может стать причиной полной остановки проекта.

• С 2008 года многие объекты были проданы новым собственникам с целью избежания банкротства. Такая смена часто влекла за собой целый ряд изменений в структуре реализации проекта – выход из него «своих» подрядчиков, разрыв отношений с инвесторами. Возможны корпоративные конфликты с судебными разбирательствами, арестами имущества и запретами на проведение строительных работ.

• «Банальные» финансовые трудности. Часто они заключаются в невозвратах банкам кредитных средств и сопровождаются обращением взыскания банка на объект.

• Затягивание во времени замеров и выдачи техпаспортов БТИ, почтового адреса.

Ниже истории трех киевских «долговводов». Все они, как у Толстого, несчастливы по-своему.

Mega City: cовсем другой проект

Репутация компании «УкоинвестСтрой», представленной на рынке веером организаций, пошатнулась не сегодня. В интернете можно найти немало отзывов недовольных инвесторов и бывших сотрудников, с которыми «Уко» по тем или иным причинам не рассчиталась.

В то же время, уверяют в «УкоинвестСтрой», строительство большинства «зависших» объектов активно завершается, а руководители группы компаний якобы готовы публично общаться и отвечать на «неудобные» вопросы. Насколько можно верить этому, мы увидим уже в этом году. «Уко» обещает достроить и ввести в эксплуатацию все оставшиеся части МФК Mega City по Харьковскому шоссе, 19 и 19А. А затем заняться оформлением документов сразу на всесь дом.

Объект на Харьковском шоссе «УкоинвестСтрой» начал возводить еще в 2004 году. По информации инвесторов, польстившихся на привлекательные цены в новостройке, изначальный проект предполагал строительство жилого дома высотой 12 этажей. Проект менялся – в процессе строительства пересмотрены были даже площади квартир:  одни увеличились на несколько метров, за которые компания требовала от покупателя доплатить по новым рыночным ценам, другие – исчезли вовсе.

Сегодня Mega City – это комплекс в две очереди высотой до 35 этажей и общей площадью 220 000 кв. м, из которых 100 000 кв. м – это жилье. Первая очередь состоит из четырех секций, две из которых (3-я и 4-я) построены и заселены в 2007 году. Документ, подтверждающий ввод в эксплуатацию этих секций, в компании не предоставили.

На вопрос, почему жильцы живут без документов уже пятый год и есть ли какой-то прогресс в оформлении прав собственности, маркетолог компании Елена Коптюхне ответила, ссылаясь на занятость, и предложила искать информацию на сайте проекта. Но там можно найти лишь два выданных в 2012 году сертификата соответствия на три из 12 этажей коммерческих площадей общей площадью около 20 000 кв. м.

«Лазурный блюз»: проклятая котельная

«Как раз сейчас идет процесс подготовки к оформлению права собственности. Мы приглашаем людей на сверки по площадям, – говорит Андрей Ковалев, директор ФК «Митех». – Была задержка в БТИ и получении почтового адреса».

Компания «Митех» привлекала средства от населения на строительство ЖК «Лазурный блюз» по ул. О.Туманяна, 15А, общей площадью жилья 100 000 кв. м. Заказчик строительства жилого комплекса – компания «Укртелефильм» (пользователь земли), застройщик – «Интеринвестсервис», генеральный подрядчик – «Нефтегазстрой-Украина». Строительство ведется с 2005 года – то есть уже семь лет. Дом был практически готов еще в 2010 году, а введен в эксплуатацию – в апреле 2012 года.

По словам Ковалева, в 2007 году застройщик изменил проект в связи с переводом дома на отопление собственной котельной, и доументацию пришлось менять соответствующим образом. Это была только первая в череде приостановок строительства.

В 2008 году, когда финансирование за счет инвесторов резко прекратилось, а собственных ресурсов не хватало, «Интеринвестсервис» начал вести переговоры с банком «Форум» о кредитовании строительного проекта. «Эти переговоры в кризисных условиях были очень длительными, и когда мы стали получать первые деньги и освоили их, банк «Форум» был приобретен Commerzbank, – рассказывает Ковалев. – Новое руководство банка инициировало проверку, на время которой строительство было приостановлено. Это, в свою очередь, повлекло за собой волну недовольств со стороны инвесторов, которые обратились с письмами в контролирующие органы. И снова начались проверки, а стройка опять же стояла».

Потом начались проблемы с документацией. У «Укртелефильма» закончился срок действия договора аренды. Кроме того, произошла смена подрядчика – а это тоже влечет за собой необходимость получить новое разрешение на строительство.

По словам одного из агентов по недвижимости, дом пока не заселили, только подключили к водоснабжению (к отоплению скоро подключат). «По моим наблюдениям, некоторая часть работ выполнена не совсем качественно (например, лифты)», – говорит риелтор.

«Мы уже находимся на завершающей стадии, – заверяет Ковалев. – Сверки по площадям начали буквально вчера». В то же время, как уточнили в КП «Житлосервис», обмеры БТИ и сверка проводятся до подачи документов на оформление права собственности, так что «это еще ничего не значит». Тем более, что на форумах можно встретить приглашения инвесторов на сверку еще в 2011 году.

«Печерский квартал»: марафон с препятствиями

 Владельцам ЖОК «Печерский квартал» на бул. Дружбы Народов, 14-16 удалось сдать полный пакет документов на оформление свидетельств на право собственности в Главное управление жилищного обеспечения КГГА спустя тринадцать месяцев после ввода дома в экусплуатацию.

По словам менеджера по продажам компании-застройщика «Трест «Югозаптрансстрой» (ЮЗТС) Сергея Дягиля, управление приняло  документы в конце июля 2012 года. Введена же в эксплуатацию первая очередь комплекса (три секции из пяти, жилая площадь 22 000 кв. м) еще 15 июня 2011 года.

«После строительства жилья у застройщика настают тяжелые времена, связанные с вводом объекта в эксплуатацию и получением юридических документов, – говорит Дягиль. – Это уже давно ни для кого не секрет и не признавать данный факт – что быть страусом, который прячет голову в песок».

Казалось бы, никаких особенных проблем у ЮЗТС не было – но документы собирали больше года. Просто не повезло. И не везти продолжает.  В КП «Житлосервис» уверяют: срок оформления свидетельств о праве собственности при наличии полного пакета документов не превышает трех недель. Но ЮЗТС удалось сдать документы как раз в период отпусков, поэтому свидетельства ожидаются лишь в конце сентября. По словам Дягиля, управление выдало пока только первую партию свидетельств – на 15 из 235 квартир первой очереди.

Строить дома сложнее, чем собирать бумажки. Верно? Неверно, скажет вам почти любой киевский застройщик. Тарас Лылык из Конфедерации строителей говорит, что долгие сроки согласований и оформления документов – полгода и больше – уже скорее правило, чем исключение.

Елена Евграфова