Агентства недвижимости ни за что не несут ответственности

Многие юридически не искушенные покупатели и продавцы недвижимости традиционно считают, что агентства недвижимости являются ответственной стороной сделки, проверяют документы, несут какие-то гарантии и, в случае каких-либо проблем, с них можно что-то потребовать или взыскать в суде. Так ли это? Ответ вы найдете в этом материале портала недвижимости Stopmakler, подготовленном опытными практикующими юристами.

Покупка квартиры – дело ответственное. Если жилье приобретается на вторичном рынке, необходимо, чтобы квартира была "чистой". Чтобы в ней не были зарегистрированы малолетние дети предыдущего хозяина, чтобы не пришлось выселять жильцов через принудительные процедуры, чтобы квартира на момент покупки не оказалась сданной в аренду, чтобы не находилась в залоге… А также масса подобных "чтобы". Избежать трудностей, связанных с небезупречным состоянием продаваемых квартир вроде бы призваны помочь агентства недвижимости и частные риэлторы. Когда в сделке принимает участие агентство недвижимости или риэлтор, у покупателя создается впечатление, что сделка заключается под контролем сведущего лица, профессионала по недвижимости. Однако в действительности это иллюзия. Агентства недвижимости не помогают покупателям приобрести чистое с юридической точки зрения жилье. Их цель и задача – "предоставить информацию".


Украинские законы не регулируют отдельно такой вид деятельности как посредничество в сделках с недвижимостью. Поэтому при разрешении споров с агентствами недвижимости и маклерами приходится пользоваться общими положениями законов. А они редко отвечают реалиям, связанным с деятельностью агентств недвижимости и частных посредников.
Так уж сложилась отечественная практика, что за все платит покупатель. Это странно, особенно сейчас, когда спрос на недвижимость не так велик. Однако на украинском рынке есть лишь мизерный процент посредников, которые зарабатывают деньги так, как принято в цивилизованном мире. То есть, на продавцах.

Кроме того, следует отметить, что украинские агентства недвижимости в нормальном понимании этого слова агентами не являются. Настоящий агент выполняет свои обязанности (как гласит ст. 295 Хозяйственного кодекса Украины) от имени, в интересах, под контролем и за счет субъекта, которого он представляет (чит. покупателя). Наши же, украинские агентства недвижимости выполняют несколько другую функцию. А именно – функцию субъекта, оказывающего услуги. То есть, агентом в прямом смысле слова, они никак не являются. Агентству недвижимости, равно как и частному маклеру, не интересен ни результат сделки, ни ее чистота. Они не подконтрольны покупателю и не действуют в его интересах. У агентства недвижимости свой интерес – получить деньги за предоставление информации об объекте. И чем быстрее, тем лучше.

Отсюда и название договоров, по которым работают агентства недвижимости и риэлторы. Это договоры оказания информационных (информационно-аналитических, информационно-посреднических) услуг. Предметом таких договоров является только предоставление информации об объектах, отвечающих требованиям заказчика (покупателя). Не содействие в заключении сделки с недвижимостью, ее оформлении, обеспечение юридической безупречности и пр. А всего лишь предоставление лицу (покупателю) определенной информации.

Подобной разновидности договоров (услугам) в Гражданском кодексе посвящено всего семь статей. Для примера – договоры купли-продажи кодекс регулирует в пятидесяти девяти статьях. Но и в этих семи статьях можно найти положения, которые могли бы защитить покупателя во взаимоотношениях с агентствами недвижимости. Например, статья 906 ГК Украины предусматривает, что если исполнитель оказал услугу при осуществлении предпринимательской деятельности, то его ответственность выше. Он отвечает за ненадлежащее выполнение договорных обязательств во всех случаях, кроме возникновения форс-мажора (обстоятельств непреодолимой силы). Более того, такие предприниматели-риэлторы или агентства недвижимости должны свой форс-мажор доказать. Однако тут же кодекс содержит приписку "…если иное не предусмотрено законом или договором".

Поэтому данную потенциально опасную норму агентства недвижимости стараются обойти. Известны три распространенных способа обхода положения об ответственности.

Первый: договор заключается не предпринимателем-риэлтором, а просто физическим лицом. В этом случае считается, что услуги оказаны не при осуществлении предпринимательской деятельности. А для таких услуг предусмотрены другие, более мягкие правила. По таким правилам необходимо, чтобы лицо, оказавшее услугу некачественно, было виновато в этом. Например, если посреднику было известно, что продавец недвижимости сдал ее на десять лет в аренду, он (посредник) виноват и должен нести ответственность. А если продавец скрыл этот факт от риэлтора, то риэлтор уже не виноват. Понятное дело, что скрытному продавцу уж точно ничего не угрожает – он не обязан выдавать риэлтору тайны своей собственности.

Второй распространенный способ ухода от ответственности, к которому прибегают практически все агентства недвижимости: в договоре оказания услуг четко указывается, что его предметом является исключительно найти и показать определенное число объектов. Точка. Никаких проверок чистоты недвижимости, обращений в компетентные органы с запросами, гарантий и т.д. А если обязанность агентства недвижимости – только найти и показать, то его невозможно привлечь к ответственности за то, что найденная квартира является проблемной.

Третий: в договоре с агентством недвижимости особо указывается, что оно не несет ответственности за юридическую безупречность объекта, судебные споры вокруг него, малолетних жильцов и пр. То есть, агентства недвижимости усиленно эксплуатируют положение закона: "…если иное не предусмотрено законом или договором", как раз предусматривая договором это самое "иное".

Поэтому, как ни странно, такой высокодоходный вид бизнеса, как посредничество в купле-продаже недвижимости, пребывает в юридическом вакууме. Вместо агентской деятельности, включающей работу в интересах клиента, агентства недвижимости оказывают информационные услуги. Специальных норм, дополнительно гарантирующих защиту покупателя и ответственность посредников, законодательство не содержит, а договоры агентства недвижимости составляют так, чтобы исключить даже потенциальную возможность взыскать с них убытки или, хотя бы, какие-то штрафы за ненадлежащее выполнение обязанностей. И как следствие, судебная практика не содержит решений, которыми агентства недвижимости были бы обязаны возместить ущерб пострадавшим покупателям или продавцам недвижимости. Стало быть, покупателям нужно самостоятельно выяснять "темные" факты из "биографии" недвижимости, которую они собираются приобрести. Ибо ни один риэлтор, ни одно агентство недвижимости не возьмет на себя ответственность за некачественное посредничество в купле-продаже проблемной недвижимости.

Тимур Крюков, юрист.

Читайте также:
Документы для продажи квартиры по законодательству Украины
Земельный участок. Какие документы должны быть у продавца
Договор дарения квартиры и иной недвижимости. Подводные камни
Как продать (купить) дом. Какие документы должны быть у собственника