Цены на новострои Киева растут, а объемы ипотеки падают: обзор на сентябрь 2014

В настоящее время цены на первичную жилую недвижимость в Киеве стартуют от 10 000 грн. за 1 кв. метр. Порядка 15 новых жилкомплексов столицы сейчас предлагают такую цену. При этом эксперты предупреждает, что надежных застройщиков среди них – единицы. В связи с этим они советует исходить из того, что у столичного застройщика с хорошей репутацией цена 1 кв. метра квартир на ранних этапах строительства не может быть ниже 10 000–12 000 грн.

ХОРОШЕЕ ДЕШЕВЫМ НЕ БЫВАЕТ

Стоимость «квадрата» в новых квартирах бизнес-класса при текущем валютном курсе составляет 18 000–24 000 грн. Говоря о ценах, специалисты упоминают и добросовестных застройщиков в пригороде Киева, которые предлагают 1 кв. метр квартир по цене в 6000–9000 грн. Эксперты говорят, что целесообразнее купить жилье в 2–3 километрах от Киева по цене в 7000 грн. за 1 кв. метр, чем в самой столице, но дешевле 11 000 грн. за «квадрат».

Лариса Шевченко, глава компании «Гранит-Плюс» тоже отмечает, что все застройщики предлагают разные расценки. Однако при этом она добавляет, что цена в 8000 грн. за 1 кв. метр не может быть реальной, поскольку фактически покрывает только себестоимость строительства. Шевченко рекомендует ориентироваться примерно на $1500 за 1 кв. метр.

ПОВАЛЬНОЕ ПОДОРОЖАНИЕ

Согласно исследованию компании City Development Solutions (CDS), изменения цен затронули все сегменты киевского рынка первичной недвижимости. При этом диапазон подорожания на отдельных объектах весьма широк – от 7% до 55%. Как сообщили в CDS, по состоянию на 1 сентября цена первичного экономжилья выросла 12,5% за два последних месяца. Классы «бизнес» и «комфорт» подорожали на 6,1% и 11,8% соответственно, а премиум-класс прибавил в цене 10,9%.

НИ ДЕНЕГ, НИ ГОСПОДДЕРЖКИ

Средства, необходимые для покупки новой квартиры, имеются у довольно малой части населения Украины. Кроме того, как отмечает Лариса Ломакина, глава департамента продаж и инвестиций «Лико-Холдинга», государственная поддержка при кредитовании населения сошла на нет.

Схема ипотечного кредитования сейчас не работает, – говорит Ломакина. Если раньше в Украине реализовывалась госпрограмма «30/70», которая была одной из самых популярных, то сейчас у государства нет средств для ее финансирования, и договоры по ней не заключаются.

Как сообщал портал недвижимости Stopmakler, госпрограмма льготного ипотечного кредитования «30/70» перестала финансироваться весной 2014 г., наряду с другими подобными программами.

УМЕНЬШЕНИЕ ОБЪЕМА ИПОТЕКИ

Как сообщает Елена Дмитриева, зампредседателя правления «Укргазбанка», только в одном этом банке объем ипотечного кредитования сократился в семь раз за период января-августа нынешнего года, сравнительно с аналогичным прошлогодним периодом.

Дмитриева уточняет, что за восемь месяцев 2013 года банк выдал кредитов на 390 миллионов грн., а за те же восемь месяцев 2014 года кредитов было выдано только на 55 миллионов.

Банкир отмечает и слишком высокие процентные ставки – сейчас эффективная ставка по ипотечному кредиту на общих условиях для физических лиц составляет 22%, поэтому на большие объемы рассчитывать не приходится. Елена Дмитриева также подчеркнула необходимость возобновления госпрограмм по доступному жилью для развития в Украине ипотечного рынка.

АКЦИИ ОТ ЗАСТРОЙЩИКОВ КАК ЗАМЕНА ИПОТЕКЕ

Украинские девелоперы пытаются оживить продажи первичного жилья, предлагая различные программы лояльности и акции, способные заменить схемы ипотечного кредитования. Встречаются случаи, когда на небольшом участке строятся несколько жилых комплексов от разных компаний, и застройщики конкурируют между собой, объявляя различные акции, чтобы выделиться на фоне остальных. Эксперты условно разделяет основные спецпредложения на несколько типов, отмечая и возможные минусы:

– Акционная цена – наиболее часто встречающееся предложение. Акционные цены могут распространяться как на целые квартиры, так и на квадратные метры. Чаще всего это условие предлагается на этапе запуска жилого комплекса, либо запуска новой очереди. Девелопер может позволить себе поставить акционную цену в новых очередях, находящихся на очень ранних этапах строительства. Рассматривая такие предложения, необходимо помнить, что низкие цены всегда связаны с повышенными рисками.

– Акция «наоборот». Она заключается в том, что квартиры продаются гораздо дороже, чем в предыдущем варианте с акционной ценой, но зато предлагаются в домах, уже сданных в эксплуатацию.

– Акции на малоликвидные квартиры – трех-четырехкомнатные, либо с не очень удачными планировками.

– Фиксированная цена курса. Данное предложение стало трендом последних месяцев. На таких условиях к продаже предлагаются квартиры в новых домах по фиксированному валютному курсу – 10,6 грн. за $1. Это предложение дает покупателям возможность как бы «вернуться в прошлое», когда курс доллара был более низким, и приобрести жилье со своего рода отсрочкой. В действительности цены девелоперов немного отстают от текущего курса – на 2 недели или на месяц. Описанный вариант тоже таит в себе немалые риски, поскольку, в случае понижения курса, цена сделки останется без изменений.

– Рассрочка. Распространенные сроки для рассроченных платежей – один, полтора или два года. Существует также рассрочка до ввода объекта в эксплуатацию или до окончания строительства. Нередко рассрочка предлагается под 0%, при условии солидного первого вклада (30–70% от стоимости квартиры). Часто застройщики предлагают и скидку в 3–5% в случае оплаты полной стоимости жилья.

– Высокорисковые стройки, практически не имеющие шансов на завершение. Эксперт указывает, что застройщики таких объектов очень часто запускают акции, направленные на то, чтобы выманить еще больше денег у населения. Они могут, например, предложить рассрочку не от 50% первого платежа, а от 20%. Или пообещать рассрочку не на два года, а на 5–7 лет. Подобная схема выглядит как недвусмысленное заявление – «приносите все деньги, которые у вас есть».

Покупателям квартир на первичном рынке необходимо как можно более тщательно анализировать условия всех предлагаемых застройщиками акций, чтобы не остаться в проигрыше.

Читайте также:
В каких банках Киева самые низкие проценты по ипотеке по состоянию на июль 2014?
Киев: изменения на рынках жилья и ипотеки в первом полугодии 2014 г., – отчет UTG
В элитном жилье Киева нет ничего «элитного», кроме цены, – эксперт
В мирных городах Украины растут арендные ставки на жилую недвижимость