Залоговое имущество банков: стоит ли покупать и что проверять

О покупке залогового имущества или банковского конфиската слышал, наверное, каждый. Но мнения о таких покупках разнятся: кто-то уверяет, что приобретать залоговое имущество выгодно, а у кого-то это ассоциируется с большими рисками и сложностями. Кто же прав? По основным вопросам, связанным с покупкой залогового имущества банков, консультируют Максим Кононенко (юрист ЮК Aleksey Pukha and Partners) и Екатерина Гутгарц (адвокат ЮК «ЮБГ»).

ЗАЛОГОВОЕ ИМУЩЕСТВО – ОТКУДА ОНО БЕРЕТСЯ?

К сожалению, в наше время нередки случаи, когда заемщики, взявшие кредит от банка под залог какого-либо имущества, рано или поздно лишаются возможности выплачивать этот кредит. Законы банка суровы: в случае прекращения платежей по займу, банк в том или ином виде забирает залоговое имущество и реализует его.

ПРОДАЖА ЗАЛОГОВОГО ИМУЩЕСТВА

Максим Кононенко разъясняет, что реализация залогового имущества банков может происходить одним из двух способов: добровольно либо принудительно.

Добровольный способ является наиболее безопасным для покупателя любого залогового имущества – квартиры, машины и т. д., поскольку неудачливый заемщик передает имущество добровольно, в счет погашения долга. Именно добровольность в данном случае является гарантией безопасной покупки и минимизирует риск, что договор купли-продажи залогового имущества может быть признан недействительным по тем или иным причинам. При этом и сам банк, являясь заинтересованной стороной, следит за правомерностью проводимой сделки.

Но, как известно, в каждой бочке меда найдется и ложка дегтя – и в данном случае она заключается в ценах на залоговое имущество банков, реализуемое добровольно. Цены при таком способе продаже не слишком отличаются от среднерыночных. Более того, залоговое имущество иногда добровольно продается и по цене аналогичного, которое не являлось залогом и вообще не имело никакого отношения к кредитованию.


Принудительный способ реализации залогового имущества в корне отличается от добровольного, как уже понятно из его названия. Его применяют в тех случаях, когда заемщик не желает добровольно расстаться со своим имуществом.

Екатерина Гутгарц разъясняет, что в таких ситуациях залоговое имущество банков, на которое было обращено взыскание, можно приобрести на публичных торгах. Эти торги организовываются исполнительной госслужбой на основании решения суда либо исполнительной надписи нотариуса.

В свою очередь, Максим Кононенко указывает, что при принудительном способе реализации залогового имущества, его цена будет значительно ниже рыночной – на 25–40%. Однако при этом пропорционально возрастают и риски.


ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ПУБЛИЧНЫХ ТОРГОВ

Большинство из нас имеют весьма смутное представление о торгах на аукционе, но при ближайшем рассмотрении оказывается, что все не так уж и сложно. Сначала вам необходимо зарегистрироваться как участник торгов. Для регистрации нужен документ, удостоверяющий вашу личность, а также идентификационный код.

Дополнительно организаторы торгов потребуют и документ, подтверждающий внесение так называемого гарантийного взноса. Обычно размер этого взноса составляет 5–15% от стартовой цены продающегося залогового имущества. Взнос послужит гарантией ваших серьезных намерений, поскольку, если вам удастся выиграть торги, но после этого вы откажетесь от покупки – внесенные деньги вам не вернут. Кроме того, для участия в аукционе нужно будет оплатить еще и регистрационный взнос, размер которого определяется правилами торгов и может составлять пару десятков гривень.

Зарегистрироваться для участия в торгах по залоговому имуществу обычно можно в любое время – хоть за час до их начала, но все же рекомендуется заранее уточнить крайний срок регистрации.

После регистрации вы получите карточку с номером для участия в торгах. Эту карточку в процессе аукциона вы поднимете, когда будете согласны с ценой, названной ведущим.

После того, как будет оформлен протокол ведения аукциона, вам будет предоставлен недельный срок, чтобы в полном размере рассчитаться за покупку залогового имущества. Внесенный ранее гарантийный взнос войдет в стоимость вашей покупки, а остальным участникам торгов вернут его в трехдневный срок.

РИСКИ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЗАЛОГОВОГО ИМУЩЕСТВА

Максим Кононенко отмечает, что в некоторых ситуациях договоры купли-продажи залогового имущества банков могут быть признаны недействительными.


Например, договор может быть признан недействительным, если проведенные торги не соответствовали действующему законодательству по этой процедуре. Правила продажи имущества, приобретенного по ипотеке, содержатся в Законе Украины «Об ипотеке», а также в Положении «О порядке проведения аукционов (публичных торгов) по реализации залогового имущества», утвержденном постановлением Кабмина № 1448 от 22.12.1997 г.

Если требования этих актов были в чем-то нарушены, аукцион по продаже залогового имущества может быть официально признан недействительным, а его результаты в этом случае будут отменены. Любой участник торгов может подать иск в суд по этому поводу. Екатерина Гутгарц уточняет, что если договор признают недействительным – деньги, выплаченные победителем торгов, вернут ему.

Важно знать, что если в качестве залогового имущества выступало какое-либо жилое помещение, то в нем могут оказаться прописаны родственники заемщика или несовершеннолетние дети, которым не предоставили новое жилье взамен проданного. Согласно же Закону Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей» (статья 12, часть 4), чтобы провести любую сделку с недвижимостью, право пользования или собственности на которую имеют дети, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. При отсутствии такого разрешения, сделку купли-продажи недвижимого залогового имущества могут признать недействительной.

Еще один риск состоит в том, что должник, чье залоговое имущество было принудительно реализовано, может обратиться в суд для признания договора недействительным. К примеру, один из супругов может потребовать отменить первоначальный кредитный договор, ссылаясь на то, что ему не было известно о его заключении. А также потребовать отменить и сделку по продаже залогового имущества, находящегося в совместной со вторым супругом собственности, поскольку не давал согласия на ее проведение.

В данном случае обратившегося в суд супруга будет защищать Семейный кодекс Украины, а именно – его статья 65 (части 2, 3), гласящая, что один супруг заключает договоры, заручившись согласием второго. Исключение в данном случае распространяется только на мелкие покупки, то есть без согласия жены муж может купить, например, пару удочек, но если речь заходит о продаже либо залоге квартиры или машины – согласие супруги необходимо. Причем согласие официальное, в письменном виде, а не простой кивок головой. Согласие оформляется по всем договорам, касающимся ценного имущества, причем оно должно быть нотариально заверено или зарегистрировано в госорганах.

Также может оказаться, что на залоговое имущество банков были наложены запреты отчуждения или обременения. Так, объекты недвижимости могут быть арестованы следственными органами, органами дознания или судебными органами, в связи с делами, находящимися в производстве. На автомобиль может быть наложен арест по делу о ДТП.

Прочие случаи наложения запрета на отчуждение имущества предусматриваются Законом Украины «О нотариате» (статья 73). Например, отчуждение может быть запрещено после обращения органов опеки и попечительства на предмет защиты имущественных и личных прав и интересов ребенка, проживающего в квартире или доме, или имеющего право собственности на это жилье.

На залоговое имущество может накладываться и административный арест. Основания для его наложения описываются в Налоговом кодексе Украины (статья 94). Из частных примеров в данном случае можно назвать, скажем, незаконные действия владельца имущества в качестве предпринимателя.


«ПОДСТРАХОВКА» ОТ РИСКОВ

Безусловно, любой покупатель желает избежать расторгнутой сделки, нереализованных планов и прочих разочарований, особенно если залоговое имущество уже было практически у него «в руках». Выход здесь один – проявить внимательность и предусмотрительность. Конечно, покупателям залогового имущества банков не под силу обеспечить безупречное проведение торгов – ведь аукционы организуются другими людьми. Однако покупатель может, как минимум, тщательно изучить действующие правила – порядок проведения аукциона, а также сообщить организаторам, если что-то пойдет не так. Кроме того, покупатель может просто отказаться от участия в торгах, если они будут проводиться с явными нарушениями и риском отмены.

Максим Кононенко рекомендует предельно внимательно проверять все правоустанавливающие документы на залоговое имущество банков, а также сам ипотечный либо кредитный договор и судебное решение о принудительном взыскании этого имущества (если таковое решение имеется). Нужно выяснить, не оспаривается ли это решение в высших судебных инстанциях.

Если вы сомневаетесь, что сможете правильно проверить все эти документы самостоятельно – обратитесь за помощью к квалифицированному юристу. Если вы планируете приобрести жилье, являющееся залоговым имуществом, необходимо обратить внимание, прописаны ли там несовершеннолетние дети (да, собственно, и взрослые тоже, поскольку покупать квартиру с «бонусом» в виде прописанных людей – далеко не самый удачный вариант). Проверить жилье на предмет зарегистрированных в нем жильцов можно подав запрос в ЖЭК.

В случае, если собственник залогового имущества состоит в браке, необходимо удостовериться, что от второго супруга получено письменное согласие на получение кредита под залог имущества. По правилам, это должны делать сотрудники банка, но самостоятельно подстраховаться не помешает. Обязательно нужно лично увидеть письменное согласие на реализацию залогового имущества.

Также нужно убедиться, что у залогового имущества отсутствуют административные обременения. Это можно сделать, подав запросы в налоговую службу и исполнительные органы, а также в Единый реестр запретов отчуждений имущества. Чтобы все прошло гладко, лучше обратиться за помощью к профессиональному юристу или проверенному нотариусу. Разумеется, чтобы все эти меры в итоге возымели смысл, вам необходимо четко видеть существенную выгоду от покупки залогового имущества, будь то квартира, машина или что-то другое.


ГДЕ ИСКАТЬ ЗАЛОГОВОЕ ИМУЩЕСТВО? ПОЛЕЗНЫЕ ССЫЛКИ И СОВЕТЫ

На сайтах многих крупных украинских банков имеются специальные страницы с предложениями залогового имущества. Вы найдете их на веб-ресурсах «Ощадбанка», «ПриватБанка», «УкрСиббанка», «ДельтаБанк», банков «Надра» и «Форум», «VAB Банка», «ВТБ», «Райффайзен Банк Аваль», UniCreditBank, «Укргазбанка», «Правэкс-Банка», «Банк Кредит Днепр», «БТА Банк», банков «Контракт», «Киевская Русь», «Финансы и Кредит», «Укрэксимбанка» и других. Работа с подобными предложениями у разных финансовых учреждений организована по-разному.

Отметим, что многие банки реализуют залоговое имущество в кредит, предлагая при этом более выгодные условия по сравнению со среднерыночными. Например, один банк при оформлении покупки залоговой недвижимости предложит вам кредит на 25-летний срок со ставкой в 12% годовых и первым взносом в 25%. Другой банк выдаст заем на 20 лет с первым взносом в 10% и годовой ставкой от 16%.

При этом некоторые банки работают и с таким вариантом как смена заемщика. То есть покупатели залогового имущества банков просто берут на себя обязательства заемщиков, не осиливших выплаты по кредитам.

Если залоговое имущество банков выставляется на аукцион (например, данные о нем содержатся в разделе «Публичные торги»), то из его описания на банковском сайте покупатель узнает, где именно и когда будет проводиться этот аукцион, или же там будет указан номер телефона, по которому можно получить такую информацию.

Правда, изучать все подряд корпоративные банковские сайты в поисках подходящего залогового имущества на продажу – занятие достаточно утомительное. Поэтому более целесообразно будет ознакомиться со специализированными сайтами, на которых собраны предложения по продаже залогового имущества от разных банков – например, «Залог Инфо» либо «Центр залоговой недвижимости». Помимо этого, о планируемых аукционах, где будет реализовываться залоговое имущество, можно найти информацию на сайте Trade.informjust.ua.

Также портал недвижимости Stopmakler предлагает вашему вниманию подробное разъяснение условий страхования различного имущества, в том числе и недвижимого.

Читайте также:
Публичные торги по продаже недвижимости можно обжаловать как сделку, – ВCУ
Коррупционная схема публичных торгов (аукционов) по продаже квартир в Одессе
Как выписать прописанного с жилплощади без его согласия
Добросовестный приобретатель недвижимого имущества – кто это?