Украина: рынок недвижимости за год замедлился впятеро, но цены падать не спешат

По сообщению украинской Ассоциации специалистов по недвижимости (АСНУ), в марте 2014 года объем заключенных сделок на рынке жилой недвижимости уменьшился примерно в пять раз по сравнению с мартом 2013 и 2012 гг.

Это снижение активности коснулось всех направлений сферы – как продаж квартир на первичном и вторичном рынках, так и аренды жилья. Специалисты отмечают, что количество сделок резко упало даже по сравнению с началом нынешнего года, хотя обычно январь всегда считался самым «тихим» месяцем, а уже к весне темпы активности на рынке начинали расти.

Что же касается картины апреля – специалисты АСНУ пока еще не располагают точными данными по ней, однако, судя по информации от риелторов, активность покупателей не повышалась и в этом месяце. Хотя некоторое оживление было отмечено экспертами компании SV Development на вторичном рынке Киева: в апреле здесь было проведено З11 сделок купли-продажи жилья, тогда как в марте их насчитывалось только 255.

Казалось бы, что в связи с таким резким снижением активности рынка, должны понизиться и цены на недвижимость, однако ситуация здесь обстоит не столь однозначно из-за двух основных факторов. Во-первых, по словам риелтора Александра Сокола, часть продавцов временно приостановила попытки продать квартиры, убрав их с экспозиции, поскольку рассчитывать на продажи сейчас все равно не приходится.

Из первой причины следует и вторая: продавцам нет смысла опускать цены в условиях отсутствия продаж, – говорит Эдуард Бразас, глава комитета аналитики АСНУ. Собственно, опускать их фактически некуда, ведь и в прошлые, «спокойные» годы они уже были настолько низкими, что специалисты периодически заговаривали о достижении рынком недвижимости своего ценового дна. Поэтому продавцы, понимая, что сложившееся на рынке положение вызвано только политическими причинами, надеются на скорую стабилизацию ситуации и, соответственно, активизацию спроса на недвижимость.

С учетом указанных факторов, становится понятно, почему стоимость предложения на рынке недвижимости за период с начала января по конец апреля снизилась в среднем лишь на 5–10%. Но вместе с тем, как указывает Бразас, ценовые ожидания потенциальных покупателей с начала года уменьшились примерно на 20–30% от среднерыночных расценок. Другими словами, если квартира определенного класса продается за $100 тысяч, то сейчас покупатель ищет аналогичное жилье за $70–80 тысяч, что приводит к понижению цен реальных сделок.

Отметим, что, по информации SV Development, с начала января до начала мая вторичный рынок жилой недвижимости всех крупных городов Украины показал снижение цен в среднем на 25%. Хотя, по мнению президента АСНУ Сергея Злыдня, число сделок сейчас слишком незначительно для подведения действительно обоснованных статистических итогов.



Краткосрочный прогноз – неутешительный

Для того чтобы украинский рынок недвижимости поднялся хотя бы до уровня последних двух-трех лет (хотя они были достаточно вялыми), необходимы несколько условий, причем стабилизация ситуации в стране – не главное из них. Эдуард Бразас считает, что относительному выравниванию рынка будет способствовать получение кредитов, обещанных международными фондами, чтобы начала работать экономика. Следовательно, раньше будущего года не стоит ожидать положительных изменений, – говорит эксперт.

По оптимистичному прогнозу АСНУ в 2014 году число заключенных сделок и цены предложения останутся примерно на нынешнем уровне. Снижение стоимости реальных сделок будет базироваться на увеличении глубины торга.

Существует и более пессимистичный прогноз, предрекающий катастрофическое падение объема продаж – на сегодняшний день заключаются главным образом спекулятивные сделки, а покупки осуществляются в дешевом сегменте. Цены в долларах снизятся в среднем на 20%. Эдуард Бразас придерживается мнения, что более реальным вариантом станет стабилизация цен в гривне. Хотя приведенный вариант исхода – не самый плохой, поскольку он основывается на позитивном предположении, что Украине удастся разрешить ситуацию на Юго-Востоке и избежать военного противостояния с Россией. А вот что ждет рынок при неблагоприятном развитии ситуации – прогнозировать сейчас нет смысла.

Оживление рынка начнется с «хрущевок»

Как полагает Эдуард Бразас, отечественный рынок недвижимости начнет свое возрождение с самых бюджетных вариантов – квартир в «хрущевках». Он считает, что для обычного потенциального покупателя все недостатки такого жилья становятся незначительными, если у него есть возможность купить 2-комнатную «хрущевку» за $50 тысяч, что дешевле 1-комнатной квартиры в новостройке.

С другой стороны, Александр Сокол приводит в пример 2009 год, когда покупатели попросту уходили с рынка по причине жесткого ограничения в средствах. Если такая ситуация повторится, то покупатели, располагающие достаточными средствами, станут более капризными и будут пытаться приобрести жилье на первичном рынке. То есть, дальнейший ход событий будет напрямую зависеть от сценария развития нынешнего кризиса и от того, какие именно слои населения понесут наибольший ущерб в кризисный период.

Как выгодно распорядиться деньгами?

Специалисты рынка отмечают, что недвижимость приобретается сейчас главным образом для дальнейшей перепродажи после повышения цен, и предупреждают, что дилетантам не стоит экспериментировать на этом поприще. Эдуард Бразас подчеркивает, что спекулянты на рынке недвижимости – это люди, которые с утра до вечера занимаются только спекуляциями. Кроме того, квартиры в многоэтажках не оправдывают спекулятивного вложения средств, поскольку не обладают необходимым для этого потенциалом роста цен.

Сергей Злыдень называет хорошей перспективой на будущее приобретение недвижимости неподалеку от крупных городов Украины, а особенно – в 30–70-километровой зоне вокруг Киева. Там расположено немало брошенных домов с участками, а купить их сейчас можно практически за бесценок. Эксперт сравнивает такое вложение средств с покупкой антиквариата, который со временем будет только дорожать, однако предупреждает, что здесь, как и в случае с антиквариатом, покупателю необходимо либо быть профессиональным знатоком рынка, либо пользоваться рекомендациями такого знатока.

Недавно портал недвижимости Stopmakler сообщал о снижении цен на жилую недвижимость некоторыми киевскими застройщиками до $520–700 за «квадрат» и об основных причинах такого демпинга.

Читайте также:
Можно ли сейчас в Украине получить льготный жилищный кредит для молодежи?
С начала года в Украине приостановлено строительство 2521 дома
Крупнейшая строительная компания Украины снова на грани рейдерского захвата
В 2014 году недвижимость в Украине будет дешеветь, – эксперт