Новые правила оценки недвижимости с 1 февраля 2014-го – как это происходит

Ранее портал недвижимости Stopmakler уже сообщал о значительных изменениях, произошедших в процедуре оценки квартир и домов при смене их владельцев.

Так называемый «переходный период» к новым стандартам оценки недвижимого имущества окончился 1 февраля, и теперь украинские оценщики могут определять стоимость квартир и домов, даже не выезжая на эти объекты. При этом все нотариусы Украины обязаны принимать лишь те оценочные данные, которые были предоставлены специалистами по оценке, определенными украинским Фондом госимущества. Отметим, что процедура оценки недвижимости при продаже существенно отличается от оценки, например, при дарении, а непосредственно оценочная стоимость недвижимости теперь будет вычисляться не человеком, а компьютерной программой.

В течение «переходного периода», длившегося с 1 ноября 201З года до 1 февраля 2014 года, нотариусы еще имели право принимать оценочную документацию, выданную до 1 ноября 201З-го оценщиками, еще не получившими сертификаты нового образца. Зная об этом, многие граждане постарались побыстрее оформить запланированные сделки купли-продажи недвижимости, а оценщики при этом оформляли отчеты задним числом. Однако теперь, по прошествии периода адаптации к новым правилам, все желающие продать квартиру или дом должны будут обращаться по вопросом налоговой оценки лишь к специалистам, сертифицированным по новым правилам. Итак, каким же образом сейчас осуществляется процедура оценки недвижимого имущества физических лиц?

В соответствии с разъяснением ФГИУ от 04.11.201З г., новые нормы об обязательной оценке недвижимости для налогообложения не распространяются на оценку имущества (движимого и недвижимого), а также имущественных прав на него в случае их дарения, наследования, залога либо ипотеки. Также данные нормы не относятся к имуществу, принадлежащему юридическим лицам, поскольку в сделках по таким объектам используется балансовая стоимость имущества. Таким образом, оценка в целях налогообложения необходима лишь при заключении сделок купли-продажи недвижимости. При этом граждане, планирующие подарить недвижимость, взять ее в ипотеку или заложить, могут оценить это имущество у любого оценщика, а не только у специалиста, имеющего право на проведение налоговой оценки. На сегодняшний день количество таких специалистов значительно превышает число налоговых оценщиков, а нотариусы обязаны принимать их отчеты при оформлении сделок.

Уже были зафиксированы случаи, когда некоторые нотариусы, оформлявшие договоры наследства или дарения, требовали от людей, предоставивших обычные оценочные отчеты, провести еще и налоговую оценку, что приводило к дополнительным расходам времени и денег. Однако такие действия являются незаконными со стороны нотариусов, а налоговая оценка недвижимости в перечисленных случаях не нужна.

На сегодняшний день гражданам, желающим продать свое жилье, прежде всего, необходимо выбрать специалиста по оценке этой недвижимости. Для этого нужно посетить сайт ФГИУ – раздел «Оценка имущества», открыть реестр оценщиков и выбрать там подходящего специалиста. Затем, предварительно позвонив оценщику, с помощью электронной или обычной почты, нужно отправить выбранному оценщику заявку, в которой будут указаны личные данные продавца и необходимые сведения об объекте недвижимости. После проверки полученной информации, оценщик сообщит сроки проведения оценки и ее стоимость. В среднем процедура оценки занимает 10–14 дней. Если заказчику подходят предложенные оценщиком условия, он получит по почте договор и счет на оплату оценочных услуг. Произведя оплату, заказчик обязан предоставить оценщику копии документов на объект недвижимости (их также можно отправить по почте). После этого специалист производит оценку и формирует соответствующий отчет, который размещается на официальном сайте ФГИУ. Затем нотариус, оформляющий сделку, проверит регистрационный номер этого отчета в электронной базе данных, чтобы подтвердить законность продажи.

Необходимо помнить, что новый порядок оценки таит в себе немало «подводных камней», поскольку, согласно вступившим в силу правилам, оценщик теперь не должен лично осматривать оцениваемое жилье, а имеет право составить отчет, основываясь лишь на данных, полученных от заказчика. Эти данные вводятся в специальную программу, которая сравнивает их с данными других подобных объектов и формирует оценочную стоимость. Но как и с чем именно сравнивается информация об объекте? На этот вопрос не могут вразумительно ответить даже сами оценщики.

За период действия новых правил оценки уже встречались случаи, когда оценочная стоимость жилья оказывалась в полтора раза выше его реальной цены. Например, покупатели были готовы приобрести квартиру только за 400 тыс. грн., в то время как компьютерная программа оценивала это жилье в 600 тыс. грн., с которых продавец и был вынужден платить налог. Подобные инциденты происходили, когда программа оценки сравнивала продаваемую квартиру на первом этаже (с видом на мусорную свалку или глухую стену) с аналогичной по площади квартирой в соседнем доме, но расположенной на среднем этаже и с видом на парк.

Разумеется, за продавцом жилья, не согласным с результатами проведенной оценки, остается право обратиться к другому оценщику, однако это потребует дополнительных расходов. Стоимость проведения оценки жилья, по словам клиентов, сейчас составляет около 500 грн. Хотя Министр юстиции Украины в одном из своих недавних выступлений рекомендовала оценщикам установить на свои услуги цену, не превышающую 300 грн., – никаких официальных распоряжений по данному вопросу получено не было.