Договор купли-продажи или дарственная? Как оформить покупку квартиры

С 1 сентября нынешнего года вступил в силу закон, согласно которому любые сделки на сумму, превышающую 150 тыс. грн. должны осуществляться исключительно через банки, в безналичной форме. Кроме того, теперь нотариусы имеют право оформлять такие сделки лишь при условии наличия платежных поручений от банков, подтверждающих осуществление безналичного расчета между продавцом и покупателем.

Руководство НБУ намеревается контролировать и суммы комиссий, взимаемых банками с граждан при переводе средств со счета на счет, чтобы исключить их необоснованное повышение.

Вера Рычаковская, зампредседателя НБУ, поясняет, что основной целью данных ограничений является увеличение объема расчетов в безналичной форме и привлечение дополнительных средств для кредитования экономики. Ожидается, что введение новых правил позволит увеличить поступление финансов в банковскую систему, что сможет повысить ликвидность банков примерно на 6 млрд. грн. Также руководство НБУ рассчитывает на рост безналичных расчетов среди физических лиц и уменьшение количества депозитов в иностранной валюте.

Однако многие украинцы не прониклись новыми идеями Нацбанка и начали изыскивать способы обойти ограничение по сумме наличных расчетов. В Интернете и некоторых СМИ уже публикуются советы, каким образом можно рассчитаться наличными, не «засветив» свои деньги в банковских системах.

Кто кого перехитрит

Основной рекомендуемый способ – занижение стоимости недвижимости – настолько же прост, насколько небезопасен. В договоре купли-продажи указывается заниженная цена, а остаток суммы продавец получает наличными. При использовании такого варианта уклонения от закона, нужно договариваться с нотариусом, поскольку он может отказаться заверить договор, усомнившись в законности заключаемой сделки.

Второй обсуждаемый вариант заключается в разбитии общей суммы на несколько частей. Сумма делится на необходимое количество частей, каждая из которых не превышает 150 тыс. грн., и вносится ежедневными траншами.

Некоторые юристы советуют пойти еще дальше – например, изменить категорию сделки, оформив ее как дарение, а не куплю-продажу, поскольку дарение не подпадает под ограничения Нацбанка. Подписывается дарственная (договор дарения), а расчет по имуществу производится без документального подтверждения.

Необходимо четко осознавать, что каждая из этих авантюрных схем таит в себе значительные юридические недостатки и в результате может обернуться потерей и денег, и жилья.

Ситуация на рынке

Многие эксперты уверены, что запрет наличных расчетов при покупке и продаже недвижимости повлечет за собой сокращение количества сделок.

Речь в данном случае идет только о вторичном рынке жилья, поскольку расчеты при покупке квартир в новостроях и так производятся через банк. Например, Александр Рубанов, глава Союза специалистов по недвижимости, прогнозирует к зиме снижение количества покупок квартир на вторичном рынке на 10–15%.

По оценкам Союза, примерно треть потенциальных покупателей жилья в старых домах сейчас не намерены декларировать свои доходы. Таким образом, ограничения, введенные Нацбанком, станут сильным ударом по рынку вторичной недвижимости, где подавляющее большинство сделок (до 90%) оплачивалось наличными средствами.

Стоит ли нарушать закон?

Людмила Шандыба, киевский нотариус, подробно рассказала о том, каким образом теперь будут осуществляться сделки по покупке/продаже недвижимости, и целесообразны ли попытки обхода ограничений, введенных НБУ.

В течение сентября в Киеве уже были удостоверены несколько договоров, – но пока это лишь единичные случаи. Столь низкая активность объясняется тем, что сразу после того, как вышло постановление Нацбанка №210 от 06.06.201З г., участники рынка недвижимости поспешили провести свои сделки до введения новых правил. Из-за этого август стал для нотариусов «горячим» – было много работы по оформлению договоров. А теперь на рынке ожидается некоторое затишье, в течение которого люди будут привыкать к новым условиям и разбираться, как действовать дальше.

Стоит отметить, что и до введения новых правил проходило немало сделок, расчет по которым осуществлялся в безналичной форме, – чаще всего по инициативе продавцов, желающих обезопасить себя от возможных рисков. Нотариусу, чтобы удостоверить сделку, было достаточно лишь заявления продавца о том, что им были получены деньги на счет и никаких претензий к покупателю он не имеет. Это заявление подшивалось к делу и в случае каких-либо недоразумений использовалось в качестве документа, подтверждающего факт получения средств.

А сейчас практически все договоры купли-продажи любой недвижимости должны проходить с участием банков, – ведь недвижимое имущество редко стоит менее 150 тыс. грн. Однако Людмила Шандыба не считает, что данное нововведение способно создать какие-то осложнения на рынке, поскольку в большинстве развитых стран крупные сделки проводятся исключительно через банк.

Сколько стоят услуги банка?

По словам нотариуса, представители некоторых крупных банков называли сумму в пределах 500–1000 грн. за услуги при переводе денег от покупателя к продавцу. В эту сумму входят открытие счета, прием наличных средств, перечисления между счетами, обналичивание. Но в том случае, если покупатель хранил свои сбережения в иностранной валюте, – он теряет еще примерно 0,5% от общей суммы сделки, при ее конвертации в гривни. Это связано с распоряжением НБУ и действующим законодательством, согласно которым расчеты производятся исключительно в национальной валюте. Возможно, найдутся предприимчивые люди, которые предложат участнику сделки обменять валюту по курсу, более выгодному, чем курс НБУ, – но в этих ситуациях нельзя забывать о том, что такой шаг всегда очень рискован, – говорит Людмила Шандыба.

О том, каким образом нотариусы должны сейчас проверять оплату сделок, читайте в специальном материале портала недвижимости Stopmakler, посвященном соответствующим разъяснениям Нацбанка.

Порядок оформления сделок купли-продажи недвижимости

Последовательность оформления договора купли-продажи недвижимости на сегодняшний день такова: сначала нотариус должен проверить паспорта покупателя и продавца и ознакомиться с правоустанавливающими документами. Чтобы подтвердить достоверность документов продавца, нотариус может обратиться в БТИ, если право собственности было зарегистрировано до введения электронного реестра (т. е. до 01.06.2010 г.). Людмила Шандыба рекомендует всем нотариусам осуществлять запрос в БТИ, хотя закон и не обязывает их делать это. Такие меры принимаются для того, чтобы удостовериться, что предъявленные продавцом документы являются окончательными (по ним не выдавались дубликаты и не совершались иные нотариальные действия). Подобный подход помогает защитить граждан от мошенников, которые могут использовать момент, когда в едином электронном Госреестре нет данных, имеющихся в БТИ.

Затем составляется текст договора, и стороны обсуждают способ оплаты. Даже в том случае, если договор будет сразу подписан сторонами, – он все равно должен оставаться у нотариуса. Далее покупатель с продавцом идут в банк для открытия счета (также счета могут быть открыты за 1–2 дня до оформления сделки). Покупатель перечисляет на счет продавца деньги, после чего передает нотариусу полученный документ, подтверждающий перевод средств. Продавец убеждается, что деньги прибыли на его счет, и только после этого нотариус может удостоверить договор и внести в реестр информацию о нем.

О занижении цены недвижимости

Людмила Шандыба полагает, что большинство нотариусов не согласились бы работать по схеме с занижением стоимости. Всем известно, что, несмотря на принятие закона об ограничении наличных расчетов, цена квартир, конечно, не понизилась до 150 тыс. грн. Помимо этого, занижение стоимости может повлечь за собой привлечение к ответственности не только участников сделки, но и оценщиков недвижимости за преднамеренное уклонение от налогов или попытку уменьшить их. У нотариуса могут возникнуть проблемы, если будет установлено, что указанная в договоре цена значительно ниже рыночной, поскольку квартиры не могут внезапно подешеветь в несколько раз.

У оценщиков недвижимости также есть определенная методика, которой они должны четко придерживаться. А по новым правилам без предварительной экспертной оценки недвижимого имущества невозможно оформить договор купли-продажи.

Опасный подарок

Теоретически можно обойти ограничение НБУ, если вместо договора купли-продажи заключить договор дарения. Однако этот документ будет откровенно фиктивным, и, если нотариусу предложат заверить такой договор, заключенный между посторонними людьми, – он может заподозрить обман. Обязанность нотариуса – следить, чтобы все сделки соответствовали своему назначению. Кроме того, он должен ознакомить клиентов с возможными последствиями сделки купли-продажи, «прикрытой» договором дарения. А последствия очень рискованные, поскольку при этом покупатель подписывается под тем, что получил недвижимость в дар. Если впоследствии договор дарения квартиры или иной недвижимости будет расторгнут или признан недействительным, – покупатель не имеет права потребовать назад свои деньги, ведь с юридической точки зрения он ничего не заплатил. Также рискует и продавец, поскольку в случае, если покупатель добьется подписания договора до того, как будут переданы деньги, – продавец не сможет доказать, что ему должны, потому что в договоре дарения речи о деньгах не идет. Поэтому Людмила Шандыба рекомендует людям не искушаться подобной схемой: попытка немного сэкономить может обернуться потерей всего – и денег, и имущества.

 «Рассрочка» оплаты

По поводу разбития общей суммы на части, каждая из которых не превышает 150 тыс. грн., чтобы обойти новые правила, – тоже не стоит обольщаться. Согласно недавнему разъяснению НБУ, платежи по общей сумме договора должны осуществляться в безналичной форме вне зависимости от размера каждого из них. Другими словами, можно рассчитаться частями, однако если общая стоимость квартиры выше 150 тыс. грн., то все деньги все равно будут вноситься через банк, и обойти ограничения таким способом не удастся.

Рискнуть – не значит сэкономить

В принципе, любые способы, которыми могут пользоваться люди, не желающие проводить через банк большие суммы, будут либо слишком рискованными, либо откровенно незаконными. Например, схема, при которой предлагается основную часть стоимости квартиры (до 85%) выплатить по предварительному договору, а остаток (меньше 150  тыс. грн.) – по основному договору купли-продажи. Вряд ли стоит пояснять, почему опасно оплачивать почти всю стоимость квартиры, даже не получив прав собственности на нее.

Поэтому в любом случае лучше произвести все расчеты через банк: пусть это несколько дороже, зато вы будете уверены, что не ввязались в сомнительную махинацию, где на кон поставлены и ваша квартира, и ваши деньги. Необходимо помнить о том, что все мошеннические схемы разрабатываются с расчетом на людей, желающих сэкономить.

Читайте также:

Договор дарения квартиры и иной недвижимости. Подводные камни
Прогноз цен на жилье в Украине в связи с ограничением операций с наличностью
Как продать (купить) квартиру. Перечень необходимых документов
Оценка недвижимости с 1 августа. Официальная информация
Регистрация у нотариуса права собственности на недвижимость: практические советы
Как «черные нотариусы» отнимают у людей квартиры

Другие материалы, касающиеся ограничения наличных расчетов и оформления договоров купли-продажи недвижимости, читайте в разделе «Аналитика».