Регистрация недвижимости в Украине

Стартовавшую в Украине регистрационную реформу для "Экономической правды" комментирует адвокат Наталия Доценко-Белоус.

Суть реформы заключается в создании единой регистрационной базы имущественных прав и обременений на недвижимость и земельные участки.

Основные нововведения по регистрации прав на участки:

1. Сформирована Государственная регистрационная служба - единый орган по регистрации прав на недвижимость.

2. Полномочия региональных подразделений Госземагентства ограничены регистрацией участков с указанием качественных и количественных характеристик наделов в Поземельных книгах.

3. Моментом перехода или возникновения права собственности на участки считается дата регистрации права в Госреестре.

Земельный кадастр - это единая информационная база технической информации: качественных и количественных характеристик земельных участков.

Для того, чтобы можно было зарегистрировать право в отношении земельного участка, он должен уже существовать в кадастре.

Зарегистрированные по прежнему законодательству права действуют. Но для распоряжения ими необходимо зарегистрировать их в Реестре прав на недвижимость.

Процедура регистрации

Регистрация имущественных прав на землю производится службой госрегистрации, в соответствии с законом о регистрации прав, предписывающим регистрацию нотариусом лишь в отдельных случаях.

В соответствии с опубликованной на сайте Государственной регистрационной службы информацией, покупателю, для регистрации собственности на землю надлежит обратиться в управление регистрационной службы с заявлением и следующим пакетом документов:

1. Документом о прекращении и переходе права собственности, к примеру, договором купли-продажи и актом о праве собственности на участок.

2. Документом об оплате госпошлины.

3. Документами, удостоверяющими личность заявителя. Для юрлица - копия устава, доверенность, копия паспорта представителя.

Удостоверяющим куплю-продажу документом является оригинал договора, а также оригинал акта о праве собственности. На договорах и актах сделок купли-продажи, состоявшихся до 2013 года, должны быть соответствующие отметки нотариуса.

Если в правоустанавливающем документе на участок отсутствует кадастровый номер, к пакету документов необходимо приложить извлечение из земельного кадастра.

Для участка, находящегося в налоговом залоге или ипотеке, необходимо предоставить согласие налогового органа или ипотекодержателя на отчуждение имущества.

Несмотря на то, что это не регламентировано как обязательная процедура, районное управление регистрационной службы направляет запрос в территориальном управлении земресурсов информацию об участке, чтобы исключить случаи мошенничества и злоупотреблений.

Процедура взаимодействия двух ведомств не урегулирована законодательно, потому возможен следующий алгоритм регистрации:

1. Покупатель обращается в Госземагентство с целью отражения в земельном кадастре информации о новом владельце.

2. Управление Госземагентства, внеся в кадастр сведения о новом собственнике, выдает извлечение новому владельцу.

3. Правоприобретатель обращается с заявлением о регистрации права в службу госрегистрации, после чего процедура реализуется согласно постановлению Кабмина №703.

Альтернативный алгоритм не противоречит законодательству, однако более сложен для правоприобретателя дополнительной процедурой регистрации прав в управлении Госземагентства.

Регистрационные проблемы

Единый реестр не наполнен информацией в данный момент, в частности, о правах собственности на участки. Тем не менее, до проведения регистрации регистратор обязан проверить данные о правах на недвижимость в Госреестре прав.

Согласно закону, регистрация прав является публичной. Однако Госреестр не является в достаточной степени публичным источником информации о правах на недвижимость.

Не установлен порядок передачи информации, касающейся прав на земельные участки органами Госземкадастра органам регистрации прав, в частности, процедура переноса в новый Реестр вещных прав информации из кадастра и Поземельных книг.

Предполагается, что Госреестр прав также должен содержать технические данные из Государственного земельного кадастра.

Согласно закону, кадастровый орган предоставляет органу госрегистрации информацию о регистрации участка - дату и орган регистрации, местоположение, площадь, кадастровый номер, кадастровый план.

Сведения о зарегистрированных правах и субъектах таких прав не передаются.

Несмотря на то, что взаимодействие органов земельного кадастра и органов регистрации прав законодательно урегулированы, это не решает проблемы наполнения Госреестра сведениями о правах, зарегистрированных до 2013 года.

Агентство земельных ресурсов утратило полномочия по регистрации прав на землю. Их полномочия ограничены формированием и регистрацией участков.

Полномочиями регистрации прав на недвижимость наделены Государственная регистрационная служба и нотариусы.

Регистрация прав собственности на землю, приобретенную на основании заключенных до 2013 года договоров, относится к компетенции регистратора Государственной регистрационной службы.

Управление регистрационной службы направляет запрос о предоставлении информации о земельном участке, имущественное право на который инициированы к регистрации, в управлении земельных ресурсов - несмотря на то, что данная процедура не регламентирована как обязательная.

На практике заявителю необходимо зарегистрировать факт изменения собственника участка в земельном кадастре. Для этого нужно обратиться в территориальное управление регистрационной службы или непосредственно в управление Госземагентства.

Регистрация прав на участки невозможна до передачи сведений о них в Госреестр прав, которая пока не завершена, и в ряде случаев блокируется территориальными управлениями агентства земресурсов.