Обзор рынка элитной жилой недвижимости

Средний бюджет сделки в элитном сегменте составил $0,75 млн, а наибольшей популярностью, как и ранее, пользуются квартиры площадью до 150 м2.

На фоне затишья рынка ипотечного кредитования девелоперы все чаще начали предоставлять клиентам рассрочку на год и более при покупке квартиры.

Кроме того, рынок элитной недвижимости пополнился новым объектом: открылись продажи в жилом комплексе Zverinetskiy.

Как пишет старший консультант департамента профессиональных услуг и инвестиций Knight Frank Kyiv Алла Куценко: «Наша практика продаж элитного жилья показывает, что на рынке все более востребованной становится активно предоставляемая застройщиками рассрочка платежа. Покупка дорогой квартиры в рассрочку бывает более целесообразной и выгодной для клиента, нежели вывод для этого средств, например из бизнеса. В то же время ипотека на рынке элитного жилья Киева мало распространена: доля таких сделок редко превышает 5% от общего количества. Стоит отметить, что ипотека является распространенным инструментом покупки на рынках элитной жилой недвижимости Европы, где ставка по кредиту составляет 2-3%».

В то же время, Ярослава Чапко, директор департамента профессиональных услуг и инвестиций Knight Frank Kyiv отмечает, что «с рынка постепенно уходят наиболее ликвидные квартиры — с хорошими видовыми характеристиками, удобной планировкой, расположенные в центральной части Киева. При этом пополнение рынка новыми элитными новостройками идет пока крайне медленно. «Застоявшиеся» объекты предлагаются с дисконтом, иногда доходящим до 20-25% от стоимости квартиры. К сожалению, следует отметить отсутствие «креатива» при продаже элитных апартаментов – дисконт остается одним из самых практикуемых маркетинговых инструментов».

 
Необходимо напомнить, что первое полугодие 2012 г. отличалось высокой активностью проведения строительных работ в сегменте элитной жилой недвижимости. С начала года были введены в эксплуатацию клубный дом на улице Мичурина (7 квартир) и жилой комплекс Diamond Hill (131 квартира). Начаты фасадные работы в жилых комплексах PecherSKY (208 квартир) и Zverinetskiy (88 квартир), строительство которых планируется завершить в IV квартале 2012 г. — I квартале 2013 г. 

Во II квартале 2012 г. открытые продажи велись в 14 элитных жилых комплексах Киева. Из них 79% жилых комплексов введены в эксплуатацию, 14% находятся в завершающей стадии строительства, а 7% — на стадии возведения каркаса.

В комплексах PecherSKY и H-Tower, несмотря на завершающую стадию строительства объектов, открытие продаж откладывается на осень.
Как уже отмечалось, одним из новых проектов, открывших продажи на рынке во II квартале текущего года, является жилой комплекс Zverinetskiy. Девелопер проекта — компания ITON GROUP. Жилой комплекс располагается на Зверинецкой улице, в районе элитной коттеджной застройки. Zverinetskiy будет состоять из четырех сблокированных секций по 9 жилых этажей на 88 квартир и подземной парковки на 47 машиномест. Ввод в эксплуатацию намечен на I квартал 2013 г.

 

Активность покупателей в апреле-мае оставалась стабильной. В июне 2012 г. активность в сегменте резко снизилась вследствие проведения чемпионата ЕВРО-2012 и начавшимся раньше периодом отпусков. 

Во II квартале 2012 г. были наиболее востребованы элитные квартиры площадью до 150 м2 (61% от общего объема запросов). Доля запросов на покупку квартир более 250 м2 составила 4%.

Наибольшим спросом у покупателей элитной жилой недвижимости пользуются двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, а в более низких ценовых сегментах спрос смещен в сторону однокомнатных и двухкомнатных квартир.

При выборе недвижимости приоритеты покупателей неизменны: наибольшим спросом пользуются квартиры с хорошими видовыми характеристиками, удачным местоположением, высоким качеством строительства, функциональной планировкой.

Новой тенденцией с начала года стало увеличение количества сделок с рассрочкой платежа. На первичном рынке девелоперы все чаще предоставляют клиентам рассрочку на год и более, а также дополнительные скрытые скидки в виде различных бонусов (места на парковке и т. д.). В целом же практически все девелоперы в настоящее время делают ставку на индивидуальный подход к клиенту, отмечая, что готовы рассматривать встречные предложения и обсуждать условия совершения сделки в соответствии с потребностями и возможностями каждого покупателя в отдельности.

Коммерческие условия

Во II квартале 2012 г. средняя цена предложения на первичном рынке элитной недвижимости составила $6 877 за м2 (-6,5% к уровню предыдущего квартала). Снижение средней цены в сегменте связано с открытием продаж в жилом комплексе Zverinetskiy, где квартиры предлагаются по цене от $2 500 за м2.

С начала года влияние на снижение цен также оказало изменение состава выборки: продажи наиболее ликвидных квартир в сданных новостройках по наименьшей цене. Прямое снижение цен отмечалось лишь в отдельных объектах, в частности «Residence M27» и «Клубном доме на Мичурина».
Анализ продаж в элитном сегменте показывает, что объем сделок с квартирами стоимостью до $1 млн с начала 2012 г. вырос на 4% по сравнению с аналогичным периодом 2011 г. Такие квартиры для многих клиентов являются основным способом сохранения денег, кроме того, девелоперы предоставляют скидки до 10-15% , что также стимулирует клиентов к заключению сделки.

Цены в сегменте элитных квартир стоимостью свыше $1,5 млн изменились за время кризиса незначительно, при этом объем нового строительства сократился. По состоянию на II квартал 2012 г. выбор таких квартир ограничен: постепенно уходят с рынка квартиры с хорошими видовыми характеристиками, ликвидными метражами и удачной планировкой. Вместе с тем отмечается снижение спроса на недвижимость стоимостью свыше $2 млн.

Прогноз

Предложение на рынке элитной жилой недвижимости в текущем году продолжит пополняться интересными проектами. Ожидается начало продаж в жилых комплексах H-Tower, PecherSKY и II очереди дома по улице Грушевского, 9а, что расширит возможности выбора для потенциальных покупателей.
Мы ожидаем, что во втором полугодии 2012 г. покупательский спрос на элитную жилую недвижимость останется стабильным. А активность покупателей, в первую очередь, будет связана с расширением предложения в сегменте за счет открытия продаж в новых жилых комплексах.


Читайте также:

Элитные киевские бизнес-центры пустуют
Крупнейшие сделки по продаже «звездных» домов в прошедшем году
Обзор рынка элитной жилой недвижимости Москвы за 3 квартал 2012 года от компании Knight Frank