Вернуться в обычный размер
Источник: Jones Lang LaSalle

Редевелопмент индустриальной недвижимости

04.06.2013
По мере эволюции экономики индустриальные объекты в Москве становятся все менее рентабельными

Снижение объемов производства многих московских заводов и фабрик поставило их перед необходимостью сдавать собственные площади в аренду и переносить производство за пределы города.

Выходом из положения для собственника может стать реконцепция индустриальных объектов, в результате которой рентабельность может значительно повыситься. Одним из вариантов редевелопмента является строительство на месте бывших заводов и фабрик торговой недвижимости. Это особенно актуально в связи с нехваткой земли для строительства коммерческих площадей внутри МКАД и недостаточной насыщенностьюмосковского рынка торговыми площадями в сравнении с большинством европейских столиц. Кроме того, деятельность многих заводов идет вразрез с существующими экологическими нормативами. Власти Москвы планируют сокращение площади, занимаемой промышленными предприятиями, в связи с этим редевелопмент индустриальных объектов в торговые центры вполне может рассматриваться как одна из возможных альтернатив их использования.

Недавно заявленные торговые центры В России существует большое количество примеров проектов, построенных на территории промышленных зон. В Москве это ТЦ «Метрополис», возведенный на месте бывшего Московского чугунолитейного завода им. Войкова, ТЦ «Гагаринский» на месте Московского станкостроительного завода имени Орджоникидзе, в Санкт-Петербурге это ТРК «Гранд Каньон» на территории бывшей прядильно-ткацкой фабрики «Искра». Есть подобные проекты и в регионах, например, ТЦ «Море Молл» в Сочи, построенный на месте бывшего завода железобетонных изделий, ТРЦ «Серебряный город» в Иваново на месте текстильной фабрики. Торговые центры, построенные на территории промышленных зон или в зданиях бывших фабрик и заводов, есть и за пределами России. Например, ТЦ Manufaktura в городе Лодзь (Польша), который является одним из самых больших торговых объектов во всей Центральной и Восточной Европе, его арендуемая площадь составляет 110 тыс. кв. м. Торговый центр является частью комплекса, в состав которого также входит четырехзвездочный отель, кинотеатр, фитнес-клуб, ролледром, скейтпарк. Также на территории комплекса находится научно-познавательный центр «Экспериментариум», музей города Лодзь, музей фабрики и музей современного искусства “MS2”. Торговые площади расположены по периметру, а в центре находится самая длинная композиция из фонтанов в Европе – ее длина 300 метров. Якорным арендатором здесь выступает гипермаркет Real, среди арендаторов более 240 брендов (например, Promod, Stradivarius, House, Big Star, Bershka, C&A, H&M, Humanic).

Еще одним примером является Westfield Eastgardens в Сиднее (Австралия). Успешность этого проекта подтверждается долей вакантных помещений, составляющей менее 1%. Двухэтажный торговый центр был открыт в 1987 на месте бывшего завода General Motors. В момент открытия объект объединил два супермаркета, универмаг, два универмага-дискаунтера, шестизальный кинотеатр и около 180 магазинов, став тем самым большим торговым центром Австралии. В 2002 году в результате редевелопмента площадь торгового центра была увеличена. На данный момент арендуемая площадь торгового центра составляет 83,9 тыс. кв. м.

Возобновленное строительство Торговые центры на территории промышленных зон строятся и в Украине. Например, торговый центр «Большевик», возведенный на месте одноименной фабрики в оживленном районе Киева с насыщенным транспортным и пешеходным потоком, является вполне успешным проектом, о чем говорит невысокая доля вакантных помещений. Помимо внушительной торговой зоны проект включает большую развлекательную составляющую, которая является центром притяжения для семей с детьми и студентов. Якорным арендатором выступает продуктовый супермаркет «МегаМаркет». Арендуемая площадь объекта составляет 40 тыс. кв. м.

Рассмотренные нами три торговых центра характеризуются качественным набором арендаторов и низким уровнем свободных помещений. Westfield Eastgardens и Manufaktura входят в число крупнейших проектов в своих странах. Показатель посещаемости ТЦ Manufaktura находится на уровне лучших проектов Варшавы и составляет около 20 миллионов человек в год. Кроме того, этот ТЦ был награжден премией Global Award for Excellence, учрежденной Urban Land Institute и премией ISCS за лучший сверхбольшой торговый центр Европы. Таким образом, успешные примеры редевелопмента индустриальных территорий в торговые объекты встречаются как в странах Восточной Европы, так и во всем мире.

Ритейлеры Правительство Москвы заявляло о планах по редевелопменту промышленных территорий. По официальной информации 86 столичных промышленных зон планировалось реорганизовать без сохранения производственных функций. В частности, будут реорганизованы территория завода «ЗиЛ», территория «Южный порт» в районе Печатники, промзона «Руднево» на востоке Москвы, и ряд других. В качестве примеров проектов, планирующихся к постройке на территории промышленных зон и имеющих торговую составляющую, стоит отметить МФК «Водный», расположенный на территории бывшего Завода нестандартного оборудования, и МФК «Фили Град» на Береговом проспекте.

В заключение отметим, что редевелопмент в объекты торговой недвижимости может и должен рассматриваться в качестве одной из альтернатив развития существующих промышленных территорий. Таким образом создаются дополнительные возможности и более широкий выбор для жителей города, а собственник получает необходимую выгоду. В первую очередь потому, что девелопер не сталкивается с проблемой поиска удачно расположенного земельного участка необходимого размера. Этот фактор особенно важен с учетом дефицита подходящих локаций в Москве. Во-вторых, в зависимости от характеристик уже имеющихся зданий, редевелопмент индустриальных помещений в торговые позволяет снизить издержки и сократить срок строительства. Кроме того, власти (в основном, в региональных городах) оказывают поддержку подобным проектам в силу того, что эффективное использование земли в городах соответствует интересам местной экономики.

Комментарии:
Для комментирования необходима авторизация либо регистрация.

Популярные темы
форума