Обзор рынка гостиничной недвижимости

ЕВРО-2012 и дефицит гостиниц, отвечающих международным стандартам качества, стимулировали быстрое строительство ряда объектов. Как результат, по итогам первого полугодия 2012 г. было введено в эксплуатацию 10 гостиниц различных категорий.

Однако чемпионат не полностью оправдал ожидания собственников гостиниц. Из-за завышенных цен средняя фактическая загрузка гостиниц в период проведения ЕВРО-2012 колебалась на уровне 68-75%.

По словам Ярославы Чапко, директора по развитию бизнеса Knight Frank Kyiv, высокие темпы развития гостиничного сегмента, вероятно, сохранятся и во втором полугодии 2012 г., поскольку ряд объектов находится на завершающих стадиях строительства. В дальнейшем вектор развития сегмента будет постепенно смещаться в регионы, так как рынок Киева уже близок к насыщению.

Ключевые события

• По информации Государственной пограничной службы, во время проведения чемпионата Европы по футболу Украину посетило около 2,5 млн иностранцев, из которых более 1,5 млн – граждане стран-участниц турнира. По информации Министерства инфраструктуры, во время чемпионата в страну за сутки в среднем приезжали около 300 тыс. человек, в то время как до начала мероприятия — около 200–210 тыс.

• «Киевгорстрой-1 им. Загороднего» анонсировал планы по строительству гостиницы под брендом Park Inn в жилом микрорайоне «Воздвиженка». Гостиница будет относиться к категории 3 или 4 , номерной фонд составит 240 номеров. Сроки начала и окончания строительства пока не указываются.

• Киевский городской совет передал в аренду компании «Астерим» земельный участок площадью 2 га на Межигорской улице, 78 в Подольском районе города Киева для строительства административно-гостинично-жилого комплекса.

• Открытие гостиничного комплекса с жилыми апартаментами под управлением Hilton Hotels Corporation перенесено на осень 2012 г. в связи с вопросами строительного характера.

• ЗАО «Смарт-холдинг» приобрело государственное предприятие «Гостиница “Спорт”» за 67 млн грн. Для получения гостиницей статуса трехзвездочной по международным стандартам компания будет обязана вложить в ее реконструкцию не менее 153,5 млн грн. Работы должны ыть выполнены до 1 января 2013 г.

• Компания «Пумори Энтерпрайзес Инвестментс Лтд» планирует приобрести 50,56% львовского туристическо-гостиничного комплекса «Днестр» и 62,24% киевской гостиницы «Премьер Палас». Обе гостиницы входят в сеть Premier Hotels под управлением «Премьер Интернешнл».

Предложение

В течение первого полугодия 2012 г. в Киеве было введено в эксплуатацию десять гостиниц категории 2-5 с общим номерным фондом 1 386 номеров. Список международных гостиничных операторов, управляющих гостиницами в Киеве, пополнился двумя новыми именами — Fairmont Raffles Hotels International и Wyndham Hotel Group.

Во II квартале 2012 г. в связи с приближением начала чемпионата ЕВРО-2012 темпы строительства объектов ускорились. В результате за указанный период было открыто более чем в два раза больше гостиниц по сравнению с I кварталом текущего года, а разница в номерном фонде составила около 200 номеров также в пользу II квартала.

Вследствие ввода в эксплуатацию в 2012 г. преимущественно гостиниц класса 4-5 их удельный вес в общем объеме номерного фонда увеличился и достиг 29%, тогда как удельный вес гостиниц категории 1-3 снизился с 76% до 71%.

Спрос

Увеличение потока туристов в июне 2012 г. в связи с ЕВРО-2012 позитивно повлияло на уровень заполняемости отелей города. Опасения, что многие болельщики будут приезжать в страну накануне матча и покидать ее сразу после его окончания, не оправдались: туристы в подавляющем большинстве провели в городе намного больше предполагаемого времени. В результате выросла заполняемость гостиниц, как в дни проведения матчей, так и в период между ними. Особенной популярностью пользовались гостиницы средней ценовой категории, а также гостиницы, расположенные в центральной части города.

По итогам полугодия показатель заполняемости составил 70-75% для гостиниц категории 4-5★и 65-70% - для объектов категории 3★.

Коммерческие условия

По итогам полугодия цены на номера в гостиницах категории 4-5★ незначительно снизились, в то время как стоимость проживания в гостиницах 3★ выросла. Изменение цены на стандартный номер в гостиницах категории 5★ составило -2,8%, а в гостиницах 4★ - -1,3%. Средняя стоимость стандартного номера в гостиницах уровня 3★ увеличилась на 15% и на конец полугодия составила 113$ /сутки по сравнению с 98$ /сутки на начало текущего года. Изменение стоимости произошло как вследствие некоторого роста тарифов в целом по рынку, так и за счет выхода нового крупного объекта, стоимость проживания в стандартном номере которого почти в полтора раза превышает среднерыночный показатель. (Ramada Encore Kiev, стоимость стандартного номера - 160$ /сутки)

На конец первого полугодия 2012 г. стоимость стандартного двухместного номера с завтраком в гостиницах категории 5★ находилась в диапазоне $450-550/сутки, а в гостиницах категории 4★ и 3★ - $140-350 и $60-160 соответственно. Цены в гостиницах категории 5★ выставляются преимущественно в евро, в гостиницах категории 4★ – в евро и в гривнах, в гостиницах 3★ – в гривнах. Рост цен за проживание в гостиницах во время ЕВРО-2012 носил временный характер. Стоимость проживания в дни проведения футбольных матчей превышала обычную цену номера в 1,5-2 раза, но сразу после окончания чемпионата произошел возврат цен к исходным значениям.

Прогноз

Несмотря на планы девелоперов открыть строящиеся гостиницы до начала чемпионата ЕВРО-2012, не все объекты были введены в эксплуатацию.Сдача ряда объектов на II полугодие 2012 г. и на 2013 г. До конца текущего года в Киеве ожидается открытие еще четырех гостиниц общим фондом в 788 номеров. Все объекты будут работать под управлением международных операторов.