Офис в Киеве сдать все сложнее, а снять - все дешевле

Активность киевских девелоперов, продолжающих открывать новые бизнес-центры, послужила причиной резкого увеличения предложения, в то время как спрос на офисы остается скромным. Как результат, в столице рекордный показатель пустующих площадей — более 18%, больше, чем в период кризиса 2009 г. Это спровоцировало снижение ставок аренды – и, вероятнее всего, в этом году владельцы офисных объектов будут становиться все более щедрыми.

Переезд откладывается

Новые офисы становятся все менее востребованными столичными компаниями. Согласно данным, предоставленным руководителем департамента офисной недвижимости DTZ Джеффом Харгривом, в прошлом году было сдано в аренду немногим более 84 тыс. м² помещений: вполовину меньше показателей 2011 г. Эта цифра является антирекордной: даже в 2009 г., на волне кризиса, показатель был выше на 20%.

Предпосылок для изменения ситуации в ближайшее время нет. По словам риелторов, за последние два месяца число заявок на аренду офисов снизилось на 15%, а количество потенциальных покупателей, — на треть.

Падение спроса эксперты объясняют также тем, что многие компании заняли выжидательную позицию, ожидая дальнейшего снижения ставок после введения на рынок еще десятка бизнес-центров, анонсированных к открытию на текущий год. Некоторые компании вынуждает отказываться от идеи переезда в более комфортные и просторные офисные помещения нестабильная экономическая конъюнктура.

По словам девелоперов, осторожность проявляют даже компании, которые были основными арендаторами офисных помещений в прошлые годы: IT-, аграрные и фармацевтические компании. На первый взгляд, с их бизнесом все хорошо, однако и они решили переждать смутные времена и не торопятся улучшать "жилищные" условия.

Активизировались, впрочем, производственники и дистрибьюторские фирмы, работающие с товарами широкого потребления - многие из тех, что ютились на окраинах, сейчас решили, что могут позволить себе переезд в БЦ классов А и В. Однако, запросы этих бизнесменов особым размахом не отличаются. За редкими исключениями, большинство из них претендует на помещения до 100 м².

К наиболее масштабным сделкам прошлого года можно отнести аренду компанией Samsung более 19000 м² в БЦ Tower и "Центрэнерго" 4.000 м² в бизнес-центре на Воровского. Ebay арендовала 4000 м² в деловом центре "Риальто", "Миратех" — 2500 м² в "Премиум Центре". По 1200–1500 м² арендовали также Mary Kay, Monsanto, Watsons. Фирмы, вне зависимости от арендуемой площади, становятся все более разборчивыми к ремонту и сервису, одновременно требуя максимальных скидок.

К основным критериям выбора помещений в центрах классов В и А эксперты относят наличие отделки (ранее арендаторы ремонтные работы нередко брали на себя), энергосберегающих технологий и достаточного количества парковочных мест. Арендаторам площадей в центрах более низкого уровня не столь принципиально важно наличие энергосберегающих технологий, но они также требуют хорошего ремонта, парковки и др.

Девелоперы не могут остановиться

Перебирать помещениями арендаторам позволяет стремительно увеличивающееся предложение: офисных площадей в Киеве насчитывается более 1,4 млн м². Только в течение прошлого года на рынок было введено более 150 тыс. м², что вполовину больше показателей 2011 г.

Открытие в Киеве БЦ "Торонто-Киев", "Гулливер", "Кристалл", "Европа", "Каньон", "Форум Виктория Парк", "Воздвиженский" спровоцировало рост вакантности офисных центров.

По данным DTZ, на конец прошлого года этот показатель превышал 18%, на 2,3% больше, чем в позапрошлом сезоне. В кризисном 2009 г., для сравнения, в столице пустовало лишь 17% офисов. В некоторых районах города вакантность еще выше: в центре, например, она составляет 25%.

Тенденция эта вынуждает владельцев офисов умерить аппетиты. В течение прошлого сезона ставки снизились в среднем на $3–5 за м² и составляют $35–41 на помещения класса А, $18–32 — класса В, $8–20 за м² в месяц – для класса С.

Девелоперы прогнозируют дальнейшее снижение ставок: на $2–5 за м², чему способствует дальнейшее увеличение предложения. В текущем году на рынок введут почти 300 тыс. м² в 14 новых БЦ (IQ, "Сенатор", центры на улицах Лейпцигской и Щорса на Печерске, центры на Смирнова-Ласточкина и Спасской на Подоле, "Горизонт-Подол" и др.).

Становится понятно, что найти необходимое количество арендаторов новичкам будет нелегко. Не исключены попытки переманить клиентов предложениями максимальных скидок. Вполне возможно, что, оценив реальную рыночную ситуацию, отдельные девелоперы заморозят строительство или постараются избавиться от проблемных объектов.

А вот продавцы помещений снижать расценки не спешат. Более того, по информации SV Development, цены даже выросли: на конец прошлого года стоимость квадратного метра в среднем составляла $2140, сегодня – уже $2193. Ввиду подорожания в других сегментах, в частности, торговой недвижимости, заработать больше стремятся и владельцы офисов. Однако желающих приобрести офисные помещения столь мало, что, вероятнее всего, цены до конца года снизятся как минимум на 10%.

Однако какие бы усилия по привлечению клиентов ни прилагались, общий уровень вакантности офисных помещений продолжит расти. До конца года он достигнет 20%, что позволит арендаторам рассчитывать не только на снижение ставок, но и на улучшение качества обслуживания.