Как в России безопасно купить квартиру с зарегистрированными жильцами

При продаже российского жилья с «обременением» в виде прописанных жильцов всегда предлагается существенная скидка – 10–30% от среднерыночной стоимости. Конечно, такой сомнительный «бонус», как зарегистрированные в квартире люди, часто способен отпугнуть даже самых экономных покупателей. Однако адвокат Олег Сухов отмечает, что, хотя приобретать такую жилплощадь можно не во всех случаях – есть варианты, когда подобное предложение можно принять без опаски. Итак, какие же нюансы может таить в себе сделка купли-продажи российской квартиры с зарегистрированными в ней жильцами?

Самая привлекательная особенность выставленных на продажу квартир «с жильцами» это, конечно, скидка – именно она и привлекает внимание к подобным объектам. Размер скидки зависит от целого ряда факторов, к которым относятся:

– количество жильцов, зарегистрированных в квартире;
– размер квартиры и ее потребительские характеристики;
– правовые условия, дающие прописанным лицам право на проживание.

Максимальный объем дисконта может достигать 30% от рыночной стоимости жилья, а это достаточно серьезная сумма, учитывая современные цены на квартиры в России, и особенно в ее столице. То есть, если квартира на рынке стоит 6 миллионов рублей (около $175 тыс.), то размер скидки может составить 1,8 миллиона рублей (почти $52,5 тыс.).

ПОЧЕМУ ЖИЛЬЕ «С ЛЮДЬМИ» ПРОДАЕТСЯ, И КТО ЭТИ ЛЮДИ?

Зачастую в квартирах, выставленных на продажу, бывают зарегистрированы бывшие супруги и прочие родственники продавца: дети, родители, братья или сестры. Значительно реже в России встречаются случаи, когда в квартире прописаны друзья и знакомые, а меньше всего в продающихся квартирах зарегистрировано незнакомых людей, которые платят собственнику за прописку. В качестве причины продажи в большинстве случаев выступает конфликт между прописанными жильцами и собственниками жилья.

Как поясняет Сухов, чаще всего люди не желают освобождать жилплощадь, поскольку не имеют другого жилья, или являются претендентами на долю в правах собственности. Бывает, что решающую роль играют эмоции, когда прописанный жилец старается досадить собственнику любыми способами. А собственник, в свою очередь, не хочет судиться с «квартирантами» и тратить на это время и деньги – ему проще продать квартиру и тем самым передать покупателю ответственность за решение вопроса.

Также имеют место случаи, когда прописанный жилец не проживает по данному адресу, а собственник квартиры не имеет возможности связаться с ним и попросить сняться с регистрационного учета. Некоторые продавцы в такой ситуации предпочитают просто понизить цену на жилье, а не тратить время на поиски блудных жильцов.

По мнению Сухова, среди множества житейских историй такого рода при продаже квартир находятся и вполне привлекательные – особенно, если жилье продается со скидкой в 15–30%, а прописанный там человек – дееспособное лицо, достигшее совершеннолетия. Такой человек может быть, например, бывшим супругом собственника и, согласно российскому законодательству, не иметь права претендовать на жилплощадь, если квартира была подарена лично собственнику или приобретена до заключения брака.

Также нет причин для тревоги, если прописанный человек вообще не является родственником собственника и, соответственно, не имеет права претендовать на квартиру. Кроме того, можно покупать квартиры с зарегистрированными в них людьми, которые в течение долгого времени не проживали там и не принимали финансового участия в содержании этих квартир.

Адвокат подчеркивает, что в перечисленных случаях покупателю придется только приложить некоторые усилия, чтобы снять «квартиранта» с регистрационного учета. Этот вариант будет наиболее выгодным, учитывая скидку, предлагаемую при покупке жилья.

СПОСОБЫ ВЫСЕЛЕНИЯ ЖИЛЬЦОВ ИЗ КУПЛЕННОГО ЖИЛЬЯ

Сухов отмечает, что снять с регистрационного учета людей, прописанных в купленной квартире, в России можно как в досудебном порядке, так и через суд. По его информации, иногда жильцы, которые конфликтовали с бывшим собственником, после продажи квартиры безропотно снимались с регистрации и вывозили свои вещи – однако такие случаи весьма редки. Чаще стороны достигали консенсуса, когда прописанному жильцу вручалось денежное «вознаграждение» или предоставлялось альтернативное жилье (а иногда одновременно и то и другое).

Исход данной ситуации во многом зависит от эмоционального расположения человека, зарегистрированного в продаваемой квартире, и от его «аппетитов». На практике споры подобного рода чаще всего решаются в судебном порядке. Расходы на судебное разбирательство в России обычно оказываются гораздо ниже, чем скидка, которую получает покупатель квартиры «с жильцами», поэтому новый собственник в итоге все равно останется в выигрыше.

Сухов приводит в пример случай из практики, когда продавалась квартира, в которой был прописан бывший супруг собственницы. Договориться с ним мирно не удалось, и спор продолжился в суде. Новый собственник жилья потратил на судебные издержки 70 тысяч (около $2000), тогда как скидка при покупке квартиры составила 700 тысяч рублей ($20 000).

Однако, обращаясь в суд, следует знать, что разбирательства по вопросам выселения жильцов могут продолжаться от 3 месяцев до 3 лет. Для каждого отдельного процесса эти сроки индивидуальны и зависят от степени сложности конкретной ситуации. Соответственно, чем более длительным будет судебный процесс, тем больше расходов понесет новый собственник. В некоторых случаях траты на юридическое сопровождение могут достигать 300 тысяч рублей ($8600). Планируя сделку, необходимо это учитывать.

В КАКИХ СЛУЧАЯХ ЛУЧШЕ НЕ СВЯЗЫВАТЬСЯ?

Существуют случаи, когда от покупки нужно отказаться, даже несмотря на огромную скидку – ведь снять с регистрационного учета в России можно не каждого прописанного в квартире жильца. В связи с этим адвокат напоминает о необходимости квалифицированной юридической консультации перед тем, как дать согласие на сделку. Нужно заранее выяснить, возможна ли в принципе выписка зарегистрированных жильцов. С регистрационного учета в России нельзя снять следующие категории граждан:

– несовершеннолетних;
– лиц, ранее отказавшихся от приватизации жилья;
– лиц, имеющих право на проживание по «завещательному отказу», когда наследодатель разрешил кому-либо пожизненно занимать жилплощадь после своей смерти.

Квартиры, в которых зарегистрированы вышеперечисленные категории лиц, продать можно, однако при этом нет возможности выселить оттуда этих прописанных людей. Покупку такого жилья можно рассматривать лишь в случае если зарегистрированные граждане до оформления сделки по собственной воле снимутся с регистрационного учета. Если же такого желания у них нет – от сделки придется отказаться.

В заключение портал недвижимости Stopmakler предлагает вашему вниманию материал об основных «подводных камнях» при заключении договора купли-продажи квартиры в Российской Федерации.

На международном портале недвижимости Stopmakler вы можете размещать объявления о продаже или аренде вашей недвижимости в России.

Читайте также:
Россия: стоит ли брать ипотеку сейчас? Доводы эксперта
За что в России можно попасть под штраф, не выходя за пределы своего двора?
В России подорожание коммунальных услуг не превысит уровня инфляции, – Д. Медведев
Муниципалитетам России могут разрешить отрезать до 10% от участков земли без согласия собственников