Европейские стандарты жилищной аренды – насколько далека от них Украина?

В связи с последними событиями в Киеве и последующими за ними политическими изменениями, Украина провозгласила проевропейский курс, что теоретически подразумевает приведение всех сфер жизнедеятельности страны к нормам, принятым в Европе. Если в свете этого курса рассматривать сферу аренды жилой недвижимости, можно заключить, что в нашей стране необходимо будет сформировать принципиально новую схему взаимодействия хозяев жилья и арендаторов – абсолютно официальную и прозрачную.

Согласно некоторым прогнозам, уже осенью нынешнего года в Киеве ожидается подъем деловой активности, в связи с чем столицу могут посетить, в частности, иностранные бизнесмены, рассчитывающие на съем комфортного и не слишком дорогого жилья. Чем киевский рынок аренды сможет удивить их, и насколько это удивление будет приятным?

Рассмотрим основные отличия, существующие на сегодняшний день в сфере аренды жилой недвижимости Украины (на примере Киева) и некоторых европейских стран.

АРЕНДА В КИЕВЕ: ДИСБАЛАНС ЦЕНЫ И КАЧЕСТВА

Сразу необходимо отметить, что до начала кризиса экономики, стоимость киевской аренды жилья считалась одной из наиболее высоких в Европе. При этом высокие цены зачастую ничем не были оправданы, поскольку уровень комфортности киевского жилья, предлагаемого к аренде, существенно «не дотягивает» до европейских понятий о комфорте.

На сегодняшний день, из-за колебаний курса гривни и общего снижения арендных ставок (в среднем на 20%), мы немного приблизились к расценкам на аренду европейского жилья. К расценкам – но не к качеству.

Цена аренды квартиры, расположенной в любой из европейских столиц, в основном не превышает трети дохода квартиросъемщика. Причем это относится и к самым дорогим городам, таким как Лондон или Вена. В Киеве же арендатор жилья должен выложить за проживание в среднем три четверти средней зарплаты.

Далее, если рассматривать Европу, обычной практикой там является сдача «полностью упакованной» квартиры – хозяева обставляют жилье качественной мебелью, покупают хорошую бытовую технику, посуду, постельное белье. В наших краях такой подход пока существует только на этапе внедрения. Значительная часть арендодателей все еще старается обставить сдаваемое жилье подешевле и свезти туда все то, чего не жаль – «для квартирантов».

Кроме того, арендаторы жилья в европейских мегаполисах придают большое значение времени, которое понадобится им на дорогу до делового центра города. При этом общественный транспорт в Европе работает значительно лучше, чем отечественный. Таким образом, европейскому арендатору гораздо выгоднее снять жилье в далеком пригороде, а на дорогу тратить не более часа. А вот в Киеве в час пик можно потратить гораздо больше времени, добираясь из спальных районов в центр, хотя территориально сдаваемая квартира будет относиться к «хорошему» району и стоить при этом соответствующе.

КАК В УКРАИНЕ СОСТАВЛЯЕТСЯ «ПРАЙС»

Оценивают свое жилье хозяева украинских квартир очень индивидуально. Подход к оценке арендных ставок зависит от основных характеристик сдаваемых объектов: в каком районе и на каком этаже расположена квартира, сколько в ней комнат, каково состояние жилья и подъезда, проведен ли ремонт, и насколько он хорош, есть ли мебель, техника, интернет и т. д.

По поводу оплаты коммунальных услуг практикуется два варианта – либо оплата ЖКУ включается в стоимость аренды, либо они оплачиваются отдельно по счетам. Если в квартире есть счетчики, и объем оплаты зависит от фактического расхода ресурсов, лучше использовать второй вариант. А вот в стоимость аренды однозначно лучше включить неизменяемые ежемесячные платежи за содержание придомовой территории и работу консьержа.

Если квартира сдается официально, ее арендодатель должен выплачивать налог на аренду – 15% от прибыли. Стоит заметить, что европейские арендодатели не пытаются каким-то образом уклониться от уплаты налога или от заключения официального договора. Украинцы же, даже если заключают договор с арендатором, стараются не афишировать свои доходы от сдачи квартиры (кроме разве что «профессиональных арендодателей», которые сдают несколько квартир сразу).

ЕВРОПЕЙСКАЯ ПРАКТИКА АРЕНДЫ И ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ

В европейских странах в договоре аренды жестко прописываются абсолютно все условия и обязанности сторон. Настолько жестко, что материальное «наказание» последует даже за гвоздь, вбитый в стену без ведома хозяина жилья. Также практически повсеместно арендаторы выплачивают обязательный залог в сумме до трех ежемесячных арендных ставок. Этот залог хозяин возвращает по окончании срока аренды, но лишь в том случае, если согласен, что квартира находится в надлежащем состоянии.

Что ж, условия довольно суровые, но зато и арендатор в Европе полностью защищен законом. Так, арендодатель не имеет права повысить арендную ставку, а выселить квартиранта тоже непросто – например, в Германии на поиски нового жилья квартиранту по закону предоставляется от 3 до 9 месяцев.

Стоимость аренды жилья за рубежом рассчитывается не по произвольной схеме, а по четко определенной – одной из двух существующих в мире: европейской или американской.

ЕВРОПЕЙСКАЯ СХЕМА подразумевает такой расчет арендной платы: количество квадратных метров сдаваемой квартиры умножается на арендную ставку, которая составляет от 5 до 10 евро в зависимости от региона и города. Конечно, цена аренды в центральных районах столичных городов Европы может и превысить обычную ставку на пару евро за метр. Если посчитать по минимальной европейской ставке (5 евро) стоимость аренды киевской 1-комнатной квартиры площадью в 36 кв. м, то стоимость киевской «однушки» по евростандарту составит €180 или $З60.

АМЕРИКАНСКАЯ СХЕМА расчета арендной платы предлагает считать ежемесячной арендной ставкой проценты от рыночной стоимости сдаваемого жилья – от 0,6% до 0,85%. Правда, при этом в США принято сдавать жилье без мебели. Для Киева же, согласно американскому расчету, аренда «однушки» стоимостью в $55 тыс. обойдется в $330 в месяц.

То есть, как мы видим, цена жилищной аренды в Киеве, Европе и США находится приблизительно на одинаковом уровне. Основное различие заключается в том, что в Европе и Америке арендная стоимость рассчитывается на основании номинальных ставок, а в Украине произвольно увеличивается вместе с ростом доходов населения. Поэтому украинскому рынку аренды жилья необходима унификация и внедрение прозрачных и четких правил. Правда, в случае реализации всего этого, доходность от сдачи жилья в аренду существенно снизится.

На портале недвижимости Stopmakler вы можете ознакомиться с изменениями стоимости аренды квартир в Киеве за первый квартал 2014 года.

Читайте также:
Оплату за аренду квартир в Киеве переводят в гривни
Договор аренды квартиры. Советы юриста
В Днепропетровске, Киеве и других городах орудуют мошенники по аренде квартир
Налог на жилую недвижимость ужесточен. Кто и сколько должен платить?